Laufzeit und Kündigung.

Schon bei der Vertragsgestaltung spielen Laufzeitvereinbarungen eine zentrale Rolle. Von der Zeit der Bindung hängt das Risiko beider Parteien ab. Anfangsinvestitionen müssen sich lohnen. Andererseits steht bei Vertragsbeginn häufig nicht fest, ob sich betriebliche Ziele verwirklichen lassen, so dass eine zu lange Vertragsdauer gerade für Mieter zu unkalkulierbaren Gefahr werden kann. Für diese sind kürzere Laufzeiten, die mit Optionsrechten kombiniert werden, meist von Vorteil. Für Vermieter ist wiederum wichtig, dass langfristige Verträge dauerhaft Ertrag sichern. Da die Preisentwicklung nicht über längere Zeit vorhergesehen werden kann, sind Regelungen zur Wertsicherung häufig Staffelmietvereinbarungen vorzuziehen. Hier sind stets maßgeschneiderte, am Einzelfall ausgerichtete Lösungen zu erarbeiten und diese bei der Vertragsgestaltung im Rahmen von Verhandlungen mit dem Vertragspartner durchzusetzen.

Häufig stellt sich für einen Vertragspartner schon vor Ablauf der regulären Mietzeit die Frage, ob er sich früher vom Vertrag lösen kann. Für Vermieter kann dies sinnvoll sein, um einen besseren Verkaufspreis für die Immobilie oder auch nur eine höhere Miete durch Vermietung an Dritte zu erzielen. Für Mieter besteht gerade bei schlechten Umsatzzahlen eine Notwendigkeit bestehen, den Vertrag früher zu beenden, als dies vorgesehen war. Auch bei recht- und vertragsgemäßem Verhalten des Vertragspartners kennt das Gesetz in speziellen Fällen Möglichkeiten, den Vertrag frühzeitig zu kündigen (siehe auch Schriftform).

Hierneben können Kündigungsrechte dann bestehen, wenn sich die Vertragspartner nicht an ihre Verpflichtungen halten, etwa wegen einer unterbleibenden Mängelbeseitigung durch den Vermieter oder einem Zahlungsverzug des Mieters. Aber auch sonstige Vertragsverletzungen, z. B. die unterbliebene Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, eine Missachtung des Konkurrenzschutzes, die unerlaubte Untervermietung oder eine sonstige vertragswidrige Nutzung der Mietsache können Kündigungsrechte auslösen.

Schließlich kommen Kündigungstatbestände beim Erwerb der vermieteten Immobilie vom Insolvenzverwalter oder nach einer Zwangsversteigerung in Betracht. Verhandlungsstarken Mietern steht im Rahmen der Vertragsgestaltung unter Umständen die Möglichkeit zur Verfügung, sich durch Einräumung einer Mieterdienstbarkeit gegen solche Kündigungen abzusichern.

Spricht der Vermieter eine (wirksame) außerordentliche Kündigung des Vertrages aus, so hat dies für den Mieter oft dramatische Folgen. Anders als im Wohnraummietrecht kommen Möglichkeiten der Heilung – etwa durch Nachentrichten der offenen Miete – im Gewerbemietrecht nicht in Betracht. Die Kündigung bleibt auch dann wirksam. Der Mieter verliert durch die Kündigung sein Besitzrecht und ist zur Räumung verpflichtet. Dennoch kann der Vermieter in der Regel Zahlungsansprüche über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus geltend machen. Gelingt nämlich keine zeitnahe Neuvermietung, so hat der bisherige Mieter dem Vermieter auch dessen Mietausfallschaden zu ersetzen. Im für ihn schlimmsten Fall hat der Mieter trotz der Kündigung die Miete bis zum regulären Ablauf des Mietverhältnisses weiter zu zahlen. Zieht der Mieter nicht aus, kommt für den Vermieter auch das Druckmittel der sog. Versorgungssperre in Betracht. Nähere Informationen hierzu enthält der Fachaufsatz von RA Jochen Hoffmann „Die Versorgungssperre nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses“ in Heft 11/2009 des Mietrechtsberaters (Otto-Schmidt-Verlag)- Vgl. vertiefend LG Hamburg MietRB 04, 4; BGH MietRB 04, 100; BGH MietRB 04, 201, sämtlich mit Anm. RA Jochen Hoffmann.

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Bernhard C. Koch

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Familienrecht

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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