Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn deren Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt oder aufgehoben ist, § 536 Abs. 1 BGB.
Ist der Vermieter für diesen Mangel verantwortlich, insbesondere weil dessen gesetzlich geregelte Verantwortung nicht (oder nicht wirksam) auf den Mieter übertragen wurde, stehen dem Mieter verschiedene Mängelrechte zu.
Der Mieter ist dann grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt. Hierzu können die Parteien allerdings modifizierende Regelungen vereinbart haben. So ist es beispielsweise auch mittels Allgemeiner Vertragsbedingungen möglich, das Minderungsrecht des Mieters einzuschränken, z. B. hinsichtlich sog. „Umfeldmängel“ (vgl. hierzu Hoffmann MietRB 2009, 269-272).
Aber auch dann, wenn Mietmängel zweifellos vorliegen, ist Vorsicht bei der Ausübung des Rechts zur Minderung geboten. Nimmt der Mieter zu drastische Kürzungen vor, riskiert er die Vertragskündigung durch den Vermieter. Oft ist es daher ratsam, die Miete zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung voll zu zahlen und den Rückzahlungsanspruch sodann mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen.
Neben der Minderung kann der Mieter natürlich die Beseitigung des Mangels verlangen, Zurückbehaltungsrechte ausüben und unter bestimmten Voraussetzungen den Mangel im Wege der Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters beseitigen.
Zur Minderung vgl. vertiefend OLG Naumburg MietRB 04, 72; BGH MietRB 06, 264; KG Berlin MietRB 07, 141; BGH Info M 07, 218, sämtlich mit Anmerkung Hoffmann.
