Instandhaltung / Instandsetzung

Unter Instandhaltung versteht man im Allgemeinen die Erhaltung eines funktionsfähigen Zustands, während die Instandsetzung die Zurückversetzung einer Sache in ihren ursprünglichen, funktionstüchtigen Zustand (Reparatur) darstellt.

Beide Leistungen zählen zu den gesetzlichen Grundpflichten des Vermieters, der die Mietsache während der Laufzeiten in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten hat, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Diese Pflicht wird im Bereich des Gewerbemietrechts gerne auf den Mieter übertragen. Während dies im Wege der sog. Individualvereinbarung unproblematisch möglich ist, begegnet die Überbürdung von Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter in Formularverträgen rechtlichen Bedenken.

Kritisch sind insbesondere solche Regelungen, die dem Mieter auch an Gemeinschaftsflächen – betragsmäßig unbegrenzte – Pflichten zur Übernahme von Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung übertragen. Ebenso wird die Verantwortlichkeit des Mieters für Schäden an „Dach und Fach“ mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu begründen sein.

Sinnvoll sind vertragliche Regelungen, die sich auf den konkreten Einzelfall beziehen und die Verantwortungsbereiche der Vertragsparteien genau abgrenzen.

Hierher gehören auch Bestimmungen zu baulichen Veränderungen der Mietsache, die Übernahme deren Kosten und – insbesondere – etwaige Rückbauverpflichtungen des Mieters. Der Mieter ist ohne gegenteilige Regelung nämlich selbst dann zum Rückbau seiner selbst finanzierten Maßnahmen verpflichtet, wenn sich der Vermieter diesen nicht widersetzt bzw. der Durchführung der Arbeiten ausdrücklich zugestimmt hatte (vgl. hierzu Hoffmann MietRB 2008, 25-28).

Um in solchen Fällen Rechtssicherheit zu erreichen, sind die Parteien gut beraten, nicht nur Art und Umfang der Baumaßnahme, sondern auch etwaige Rückbaupflichten ausdrücklich zu vereinbaren. Besteht erst im Laufe des Mietverhältnisses das Bedürfnis zur Vornahme solcher baulichen Veränderungen, sollten die Vermieter und Mieter den Umfang der Maßnahme, die Kostenlast und etwaige Rückbaupflichten im Wege eines förmlichen Laufzeiten Nachtrags zum Mietvertrag vereinbaren.

Zur Verjährung von Vermieteransprüchen vgl. OLG Saarbrücken MietRB 04, 347 mit Anmerkung Hoffmann.

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