Kündigung

In der mietrechtlichen Praxis sind die Fälle, in denen sich eine Partei vom Vertrag durch Kündigung lösen möchte, von großer Bedeutung.

Neben dem häufigsten Fall, nämlich der Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, treten im Gewerbemietrecht zahlreiche weitere Konstellationen auf, die zur (vorzeitigen) Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

Nicht selten werden Verstöße gegen die gesetzliche Schriftform angeführt, um aus dem Vertragsverhältnis vorzeitig auszusteigen.

Aber auch sonstige Vertragsverletzungen, z. B. die unterbliebene Stellung der vertraglich vereinbarten Mietsicherheit, eine Missachtung des Konkurrenzschutzes, die unerlaubte Untervermietung oder eine sonstige vertragswidrige Nutzung der Mietsache können Kündigungsrechte auslösen.

Spricht der Vermieter eine (wirksame) außerordentliche Kündigung des Vertrages aus, so hat dies für den Mieter oft dramatische Folgen. Anders als im Wohnraummietrecht kommen Möglichkeiten der Heilung – etwa durch Nachentrichten der offenen Miete – im Gewerbemietrecht nicht in Betracht. Die Kündigung bleibt auch dann wirksam. Der Mieter verliert durch die Kündigung sein Besitzrecht und ist zur Räumung verpflichtet. Dennoch kann der Vermieter in der Regel Zahlungsansprüche über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus geltend machen. Gelingt nämlich keine zeitnahe Neuvermietung, so hat der bisherige Mieter dem Vermieter auch dessen Mietausfallschaden zu ersetzen. Im für ihn schlimmsten Fall hat der Mieter trotz der Kündigung die Miete bis zum regulären Ablauf des Mietverhältnisses weiter zu zahlen.

Zieht der Mieter nicht aus, kommt für den Vermieter neuerdings auch das Druckmittel der sog. Versorgungssperre in Betracht.

Nähere Informationen hierzu enthält der Aufsatz von RA Jochen Hoffmann „Die Versorgungssperre nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses“ in Heft 11/2009 des Mietrechtsberaters (Otto-Schmidt-Verlag)- Vgl. vertiefend LG Hamburg MietRB 04, 4; BGH MietRB 04, 100; BGH MietRB 04, 201, sämtlich mit Anm. Hoffmann.

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