Schriftform

Parteien eines Gewerbemietvertrages zeigen nicht selten Vertragsreue. Lange Laufzeiten des Vertrages hindern sie dabei aber am raschen Ausstieg aus dem Mietverhältnis. Mieter versuchen, das Vertragsverhältnis dann vorzeitig zu beenden, wenn sie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten und der angemietete Standort keine Gewinne abwirft. Vermieter suchen vor allem dann Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages, wenn sich im Wege einer Neuvermietung ein höherer Ertrag erzielen lässt.

Bei befristeten Verträgen kommt eine vorzeitige Vertragsbeendigung in der Regel deshalb nicht in Betracht, weil die ordentliche Kündigung des Vertrages für die Dauer der Laufzeit ausgeschlossen ist.

Eine im Gewerbemietrecht sehr praxisrelevante Ausnahme von diesem Grundsatz stellen aber die Fälle dar, in denen das Mietverhältnis wegen Verstößen gegen die gesetzliche Schriftform entgegen der vertraglichen Vereinbarung auf unbestimmte Zeit läuft. Dann nämlich ist der Vertrag von beiden Seiten mit gesetzlicher Frist kündbar. Die Partei, die an einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht interessiert ist, wird intensiv nach solchen Schriftformfehlern suchen.

Ob ein solcher Schriftformverstoß vorliegt, der zur vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigt, ist nicht immer leicht feststellbar. Die Rechtsprechung hatte bereits über unzählige Fallkonstellationen zu entscheiden. Eine Verletzung der Schriftform liegt vor allem dann vor, wenn wesentliche Vertragsinhalte, betreffend die

• Vertragsparteien
• die Mietsache
• die Mietdauer oder
• die Miethöhe

nicht in derselben Urkunde zweifelsfrei vereinbart wurden. Je weniger Sorgfalt die Parteien bei der Vertragsgestaltung anwenden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihnen Schriftformfehler unterlaufen, die zur frühzeitigen Kündbarkeit des Vertrages führen. Dies kann bereits dann der Fall sein, wenn den Vertrag nicht alle Gesellschafter einer mietenden oder vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterzeichen (hierzu Hoffmann MietRB 2005, 54).

Oft wird der Mietvertrag selbst noch unter Beachtung der gesetzlichen Form geschlossen, hingegen die Schriftform bei nachträglichen Abreden vergessen. Deshalb sollten die Vertragsparteien tunlichst darauf achten, alle späteren Vereinbarungen in Wege eines förmlichen Nachtrags zu treffen.

Zur Schriftform siehe auch KG Berlin MietRB 05, 256; OLG Rostock MietRB 05, 317; BGH MietRB 05, 228; LG Köln MietRB 06, 63; OLG Düsseldorf MietRB 06, 162; OLG Düsseldorf MietRB 07, 261; BGH MietRB 08, 7, sämtlich mit Anmerkung Hoffmann.

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