Öffentliches Baurecht

Öffentliches Baurecht – worum handelt es sich?

Als öffentliches Baurecht wird die Gesamtheit aller Rechtsvorschriften bezeichnet, die die Zulässigkeit und die Grenzen der baulichen Nutzung des Bodens regeln. Dies umfasst insbesondere die Errichtung, die Beseitigung, die Veränderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen.

Öffentliches Baurecht ist ein Teilgebiet des Verwaltungsrechts. Es regelt nämlich die Rechtsverhältnisse zwischen dem Bürger oder einem Unternehmen auf der einen und dem Staat auf der anderen Seite. Der Staat tritt in diesem Zusammenhang zumeist in Form der Gemeinde als Bauaufsichtsbehörde oder einer anderen Kommunal- oder Landesbehörde (z.B. Naturschutzbehörde) auf. In gesetzlich geregelten Einzelfällen sind jedoch auch Rechtsbeziehungen unterschiedlicher Hoheitsträger erfasst, beispielsweise zwischen der kreiszugehörigen Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde.

Im Gegensatz dazu erfasst das private Baurecht die Rechtsbeziehungen gleichgestellter natürlicher und juristischer Personen, zum Beispiel zwischen Bauherrn und Bauunternehmer.

Öffentliches Baurecht ist also beispielsweise dann einschlägig, wenn:

  • ein Bauherrn ein Bauvorhaben errichten oder dessen Nutzung ändern möchte, und die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag bzw. die beantragte Baugenehmigung ablehnt.
  • ein Nachbar sich gegen einen Schwarzbau oder ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück zur Wehr setzen möchte.
  • Anwohner oder Interessengemeinschaften sich gegen die Aufstellung eines Bebauungsplans wehren möchten.

Nutzungsänderung, Bauantrag und Baugenehmigung

Wenn Sie als Bauherr die Errichtung oder die Nutzungsänderung eines Gebäudes planen, ist das öffentliche Baurecht relevant und zwingend zu berücksichtigen. Nur so können nämlich nachteilige und zumeist teure Konsequenzen von vornherein ausgeschlossen werden.

Baugenehmigung – meist erforderlich! 

Denn grundsätzlich darf ohne vorherige Baugenehmigung ein Bauwerk nicht errichtet oder die Nutzung eines bestehenden Bauwerks nicht geändert werden. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regel. Beispielsweise sind inzwischen eine Vielzahl von Bauvorhaben genehmigungsfrei.

Konsequenzen bei Schwarzbauten

Wird dies missachtet und beispielsweise ein sogenannter „Schwarzbau“ errichtet, drohen Ordnungsverfügungen. So könnte der Rückbau gefordert oder die Nutzung untersagt werden. Ein erworbenes Grundstück kann sich somit im schlechtesten Fall als wertlos erweisen. Auch verhängt die Bauaufsichtsbehörde regelmäßig Bußgelder, wenn ein fahrlässiger oder vorsätzlicher Verstoß gegen öffentliches Baurecht vorliegt.

Unsere Leistungen für Bauherren

Vor diesem Hintergrund umfasst unser Beratungsspektrum für Bauherren die individuelle und interessenorientierte Rechtsberatung:

  • schon ab einem frühen (Planungs-)Stadium, beispielsweise vor dem Kauf eines potentiellen Baugrundstücks,
  • während das Planungsstadiums und insbesondere
  • in der Baugenehmigungsphase, also der Phase, in der das geplante Bauvorhaben in der gewünschten Form durch die Gemeinde genehmigt werden soll. Hierzu gehören insbesondere die Hilfe und Unterstützung bei der Erwirkung einer Baugenehmigung, sei es vorgerichtlich oder durch ein verwaltungsgerichtliches Verfahren.

Da wir schwerpunktmäßig auch im privaten Baurecht sowie dem Miet- und Steuerrecht tätig sind, bieten wir unseren Mandanten eine umfassende Rechtsberatung unter privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten aus einer Hand. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus. Zumal diese Materien im Regelfall eng miteinander verknüpft sind.

Schutz der Nachbarinteressen und der Interessen Dritter

Auch für Nachbarn und sonstige Dritte sind die Regelungen des öffentlichen Baurechts meist die einzige Möglichkeit, sich gegen die Errichtung oder die störende Nutzung eines Bauvorhabens oder Gewerbebetriebs rechtlich zu Wehr zu setzen. In der Praxis ist ein Großteil der Baugenehmigung nämlich rechtswidrig und damit angreifbar. Häufige Fehler sind hier:

  • Abstandsflächenverstöße, also wenn ein Bauvorhaben zu nah an die Grundstücksgrenze errichtet wird und es hierdurch beispielsweise zu einer Störung des Sozialabstands oder einer Verschattung kommt.
  • Verstöße gegen den Brandschutz
  • Bauvorhaben, die sich im Hinblick auf ihre Art oder Größe nicht in die Nachbarschaft einfügen
  • unzulässige und störende Nutzungen, beispielsweise ein störender Gewerbebetrieb in einem Wohngebiet

Unsere Leistungen für Nachbarn eines Bauvorhabens und sonstige Dritte

Fühlen Sie sich als Nachbar von einem Bauvorhaben oder eine (gewerbliche) Nutzung in Ihren Interessen und Rechtsgütern verletzt, stehen wir Ihnen gerne mit einer individuellen und interessenorientierten Rechtsberatung zur Seite.

Unser Beratungsspektrum umfasst die Prüfung etwaiger Rechtsschutzmöglichkeiten, insbesondere durch Einsichtnahme in die Bauakten, sowie eine interessengerechte Beurteilung der Risiken. Darüber hinaus vertreten wir Sie nach außen gegenüber der Behörde und dem Bauherrn. Bevorzugt versuchen wir außergerichtliche Einigungen zu erzielen, um ein schnelles Ergebnis zu erreichen. Notfalls leiten wir aber auch gerichtliche Schritte gegen das Bauvorhaben ein.

Warum zum Spezialisten?

Das öffentliche Baurecht ist eine sehr komplexe und damit unübersichtliche Rechtsmaterie. Dies ist zunächst dem Umstand geschuldet, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Rechtsquellen zu berücksichtigen sind. Beispielswiese sind die Regelungen des Bundesrechts, insbesondere in Form des Bauplanungsrechts, das überwiegend im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt ist, als auch die des jeweiligen Landesrechts, zumeist in Form des Bauordnungsrechts, beispielsweise die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) zu berücksichtigen. Daneben gibt es aber auch noch relevante örtliche Bauvorschriften . Insbesondere Letztere spielen häufig eine gewichtige Rolle. Hinzu kommt, dass die Rechtsprechung in diesem Rechtsgebiet sehr schnelllebig ist.

Dies erfordert eine schwerpunktmäßige Spezialisierung auf dieses Rechtsgebiet, um eine Rechtsberatung gewährleisten zu können, die den Ansprüchen der Praxis und somit auch der Mandanten gerecht wird.

Das öffentliche Baurecht gehört ebenso wie das private Baurecht zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über langjährige Erfahrungen und eine große Expertise. Hierdurch können wir die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit dem öffentlichen Baurecht, insbesondere der Erlangung einer Baugenehmigung, relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Kontaktieren Sie uns und wir vereinbaren gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen. Bei uns sind kostenlose Parkmöglichkeiten vorhanden.

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Gerd Fest

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht + Verwaltungsrecht

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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