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Die Rückbau- und Wiederherstellungs- sowie Schadensersatzansprüche sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen. Wenn Sie Fragen zum Thema „Rückbau- und Wiederherstellungsanspruch“ haben, so rufen Sie uns an oder nutzen hier unser Kontaktformular.

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So kann mittels einer sog. Versorgungssperre die Zuführung von Wasser, Strom und Wärme unterbunden werden. Auf diese Weise muss der Vermieter nicht mehr sehenden Auges hinnehmen, dass der der Mieter vom Vermieter vorfinanzierte Energie verbraucht, aber nicht vergütet.

Bislang nahmen Gerichte – mit Ausnahme des Berliner Kammergerichts – stets an, dass in der Versorgungssperre eine Verletzung der Besitzrechte des Mieters und somit eine verbotene Eigenmacht zu sehen sei. Die Folge war stets, dass dem Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung auf Antrag des Mieters untersagt wurde, die Versorgungssperre aufrecht zu erhalten.

Der BGH hat jedoch nun entschieden, dass eine Besitzrechtsverletzung ausscheide, da der Besitz des Mieters durch die Versorgungssperre nicht beeinträchtigt werde. Die Zulässigkeit einer solchen Maßnahme sei stattdessen rein schuldrechtlich zu beurteilen. Ist der Mietvertrag bereits durch Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug beendet, zwingen den Vermieter in der Regel auch keine nachvertraglichen Treuepflichten zur Aufrechterhaltung der Versorgung.

Von nun an wird es für Vermieter deutlich einfacher als zuvor werden, dem nicht zahlenden Mieter den Verbleib in den angemieteten Räumen zu erschweren.

Nähere Informationen hierzu enthält der Aufsatz von RA Jochen Hoffmann „Die Versorgungssperre nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses“ in Heft 11/2009 des Mietrechtsberaters (Otto-Schmidt-Verlag)

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Dies gilt ebenfalls für den Bereich des Genossenschaftsrechts.

Wir bieten in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Genossenschaften relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an.

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Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt kraft Gesetzes an die Stelle des Voreigentümers in bestehende Mietverhältnisse als Vermieter ein. Er übernimmt dabei alle Rechte und Pflichten des Rechtsvorgängers.

Wurde die Vertragsinhalte dabei nicht vollständig in einer Urkunde oder einem förmlichen Nachtrag hierzu geregelt, ist der Vertrag wegen einer Verletzung der Schriftform vorzeitig kündbar. Der BGH hat zwischenzeitlich hierzu entschieden, dass jedenfalls der Erwerber einer Immobilie nicht an im Vertrag enthaltene Schriftformheilungsklauseln gebunden ist!

Da das Mietverhältnis vom Erwerber vollständig übernommen wird („Kauf bricht nicht Miete“), ist es für potenzielle Grundstückskäufer von besonderem Interesse, die Werthaltigkeit der Mietverträge, in die der Mandant eintritt, zu überprüfen. Im Rahmen der rechtlichen Due Diligence prüfen wir insbesondere, wie „zukunftssicher“ die übernommenen Verträge sind, z. B. in Hinblick auf die Mietpreisentwicklung und Instandhaltungspflichten. Oft sind Formularklauseln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch allgemein üblich waren, nach der heutigen Rechtsprechung unwirksam, und dies mit weitreichenden und wirtschaftlich relevanten Folgen für die Parteien.

Damit Investoren nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack“ kaufen, empfiehlt es sich, die bestehenden Mietverträge vor dem Grundstückskauf einer intensiven Überprüfung zu unterziehen. Auf den ersten Blick werthaltige Mietverhältnisse können sich dabei schnell als riskant herausstellen.

Wir unterstützen Investoren bei ihrer Entscheidung, ob sie eine vermietete Immobilie erwerben.

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