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Dies gilt ebenfalls für den Bereich des Genossenschaftsrechts.

Wir bieten in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Genossenschaften relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an.

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Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt kraft Gesetzes an die Stelle des Voreigentümers in bestehende Mietverhältnisse als Vermieter ein. Er übernimmt dabei alle Rechte und Pflichten des Rechtsvorgängers.

Wurde die Vertragsinhalte dabei nicht vollständig in einer Urkunde oder einem förmlichen Nachtrag hierzu geregelt, ist der Vertrag wegen einer Verletzung der Schriftform vorzeitig kündbar. Der BGH hat zwischenzeitlich hierzu entschieden, dass jedenfalls der Erwerber einer Immobilie nicht an im Vertrag enthaltene Schriftformheilungsklauseln gebunden ist!

Da das Mietverhältnis vom Erwerber vollständig übernommen wird („Kauf bricht nicht Miete“), ist es für potenzielle Grundstückskäufer von besonderem Interesse, die Werthaltigkeit der Mietverträge, in die der Mandant eintritt, zu überprüfen. Im Rahmen der rechtlichen Due Diligence prüfen wir insbesondere, wie „zukunftssicher“ die übernommenen Verträge sind, z. B. in Hinblick auf die Mietpreisentwicklung und Instandhaltungspflichten. Oft sind Formularklauseln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch allgemein üblich waren, nach der heutigen Rechtsprechung unwirksam, und dies mit weitreichenden und wirtschaftlich relevanten Folgen für die Parteien.

Damit Investoren nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack“ kaufen, empfiehlt es sich, die bestehenden Mietverträge vor dem Grundstückskauf einer intensiven Überprüfung zu unterziehen. Auf den ersten Blick werthaltige Mietverhältnisse können sich dabei schnell als riskant herausstellen.

Wir unterstützen Investoren bei ihrer Entscheidung, ob sie eine vermietete Immobilie erwerben.

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Mieter hingegen fürchten, durch eine zu lange Laufzeit unkalkulierbare Risiken einzugehen. Sie bevorzugen meist kürzere Laufzeiten, die dann aber durch Ausübung vereinbarter Optionsrechte von ihnen einseitig verlängert werden können.

Soll die Laufzeit durch Optionsrechte verlängert werden können, sind bereits im ursprünglichen Vertrag klare und abschließende Regelungen zur Mietentwicklung zu vereinbaren. Sind über diese im Vorfeld einer Verlängerung der Laufzeit erst noch Verhandlungen zu führen, wird das Optionsrecht des Mieters entwertet. Umgekehrt kann der Vermieter ohne entsprechende Regelungen zur Mietanpassung gehalten sein, dem Mieter die Mietsache im Optionszeitraum zu gleichen (bzw. für ihn gleich schlechten) Konditionen zu überlassen. Beide Seiten sind daher gehalten, bereits bei Begründung des Mietverhältnisses auch für den Fall der Verlängerung der Laufzeit konkrete Regeln zu vereinbaren.

Gerne formulieren wir für Sie sachgerechte vertragliche Regelungen.

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Erteilt der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter in der Regel nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis auch eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.

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Eine im Gewerbemietrecht sehr praxisrelevante Ausnahme von diesem Grundsatz stellen aber die Fälle dar, in denen das Mietverhältnis wegen Verstößen gegen die gesetzliche Schriftform entgegen der vertraglichen Vereinbarung auf unbestimmte Zeit läuft. Dann nämlich ist der Vertrag von beiden Seiten mit gesetzlicher Frist kündbar. Die Partei, die an einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht interessiert ist, wird intensiv nach solchen Schriftformfehlern suchen.

Ob ein solcher Schriftformverstoß vorliegt, der zur vorzeitigen Vertragsbeendigung berechtigt, ist nicht immer leicht feststellbar. Die Rechtsprechung hatte bereits über unzählige Fallkonstellationen zu entscheiden. Eine Verletzung der Schriftform liegt vor allem dann vor, wenn wesentliche Vertragsinhalte, betreffend die

• Vertragsparteien
• die Mietsache
• die Mietdauer oder
• die Miethöhe

nicht in derselben Urkunde zweifelsfrei vereinbart wurden. Je weniger Sorgfalt die Parteien bei der Vertragsgestaltung anwenden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass ihnen Schriftformfehler unterlaufen, die zur frühzeitigen Kündbarkeit des Vertrages führen. Dies kann bereits dann der Fall sein, wenn den Vertrag nicht alle Gesellschafter einer mietenden oder vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterzeichnen (vgl. hierzu den Fachaufsatz „Vertragsschluss unter Mitwirkung von Vertretern einer GbR“ von RA Jochen Hoffmann, MietRB 2005, 54).

Oft wird der Mietvertrag selbst noch unter Beachtung der gesetzlichen Form geschlossen, hingegen die Schriftform bei nachträglichen Abreden vergessen. Deshalb sollten die Vertragsparteien tunlichst darauf achten, alle späteren Vereinbarungen in Wege eines förmlichen Nachtrags zu treffen. Dies betrifft vor allem folgende Regelungsinhalte:

– Änderung der Miethöhe

– Veränderung der Mietflächen

– Bauliche Maßnahmen zur Umgestaltung der Mietsache

– Wechsel von Vertragsparteien

– Erlaubnis der Untervermietung

All diese Vereinbarungen sollten im Wege förmlicher Nachträge getroffen werden, die wiederum mit dem Original des jeweiligen Mietvertrages fest zu verbinden sind. Sinnvollerweise werden die Nachträge durchnummeriert und von allen Vertragsparteien unterzeichnet. Im Nachtrag sollte zudem unbedingt festgehalten werden, dass es hinsichtlich aller übrigen Punkte bei den Vereinbarungen im Hauptmietvertrag verbleiben soll.

Wird die gesetzliche Schriftform nicht beachtet, hat das in der Regel zur Folge, dass der Mietvertrag ungeachtet der Laufzeitvereinbarung von jeder Vertragspartei vorzeitig mit gesetzlicher Frist beendet werden kann!

Werden Schriftformfehler erkannt, kann es geboten sein, auf eine Heilung des Formverstoßes durch Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag zu berufen. Ob die Parteien sich allerdings für solche Fälle bereits im Mietvertrag selbst zur Heilung gegenseitig verpflichten können (sog. Schriftformheilungsklauseln), ist umstritten und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt.

Zur Schriftform siehe auch KG Berlin MietRB 05, 256; OLG Rostock MietRB 05, 317; BGH MietRB 05, 228; LG Köln MietRB 06, 63; OLG Düsseldorf MietRB 06, 162; OLG Düsseldorf MietRB 07, 261; BGH MietRB 08, 7, OLG Düsseldorf MietRB 08,40; OLG Rostock Info M 10, 336; BGH MietRB 10, 36; OLG Düsseldorf 10, 226; OLG Stuttgart MietRB 10, 359; OLG Koblenz MietRB 11, 43; OLG Koblenz MietRB 11, 43; OLG Zweibrücken Info M 11, 68; OLG Hamm Info M 11,380; OLG Düsseldorf MietRB 12, 137; OLG Koblenz MietRB 12, 353; OLG Düsseldorf Info M 13, 234; BGH MietRB 13, 318; OLG Brandenburg MietRB 13, 42; OLG Düsseldorf MietRB 13, 262; OLG Koblenz MietRB 14, 326; BGH MietRB 15, 263; und 15, 264, sämtlich mit Anmerkung RA Jochen Hoffmann.

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