Der folgende Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die wichtigsten Änderungen und zeigt, weshalb eine frühzeitige rechtliche Begleitung sinnvoll ist.

Warum Asbest auch bei einfachen Renovierungen relevant ist

Asbest ist seit Jahrzehnten als krebserzeugender Stoff eingestuft und in Deutschland seit 1993 grundsätzlich verboten. Gleichwohl befinden sich Asbestprodukte in einer Vielzahl älterer Gebäude. Dort wurde Asbest unter anderem in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern, aber auch in Bodenbelägen und Klebern, Dach- und Fassadenplatten, sowie Brandschutzverkleidungen und Dämmstoffen eingesetzt.

Bei Umbau-, Sanierungs- oder Rückbaumaßnahmen können diese Materialien freigesetzt werden. Das Risiko der Freisetzung von Asbeststaub betrifft daher nicht nur klassische Abbrucharbeiten, sondern auch scheinbar einfache Renovierungen, bei denen verbautes Material aufgebrochen wird.

Die wichtigsten Änderungen durch die Novellierung der Gefahrstoffverordnung

Die novellierte Gefahrstoffverordnung stellt klar, dass bei Tätigkeiten in Bestandsgebäuden, deren Baubeginn vor dem 31.10.1993 liegt,  grundsätzlich davon auszugehen ist, dass asbesthaltige Materialien vorhanden sein können. Darüber hinaus galten für bestimmte astbestbelastete Produkte Übergangsfristen bis zum 31.12.1994. Entsprechend ist die Vermutung der Asbestfreiheit aus § 11a Abs. 1 S. 2 GefStoffV widerlegbar, wenn Erkenntnisse bei einem Gebäude mit Baubeginn nach dem 31.10.1993 eine Asbestbelastung nahe legen.

Dies bedeutet einen Paradigmenwechsel: Nicht mehr nur das „Wissen um Asbest“, sondern bereits die bloße Möglichkeit eines Asbestvorkommens löst Prüf- und Schutzpflichten aus. Verantwortliche müssen daher aktiv klären, ob Asbest vorhanden sein kann. Für die Praxis bedeutet dies, dass Wegsehen oder Abwarten keine Option mehr ist.

Erkundungs- und Informationspflichten für Auftraggeber und Arbeitgeber

Stattdessen greifen erweiterte Erkundungs- und Informationspflichten, sowohl für den Auftraggeber, als auch den Arbeitgeber des Bauvorhabens. Im ersten Schritt hat der Veranlasser (der Auftraggeber) dem ausführenden Unternehmen das genaue Datum des Baubeginns für Bestandsgebäude mitzuteilen, die zwischen 1993 und 1996 errichtet wurden. Zusätzlich hat der Veranlasser dem Auftragnehmer bekannte oder zumutbar zugängliche Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte des Gebäudes sowie zu möglichen Gefahrstoffen bereitstellen. Seine Erklärung ersetzt dabei keinen Nachweis der Asbestfreiheit. Im Anschluss daran hat der Auftragnehmer eine Gefährdungsbeurteilung durchzuführen, die im Zweifelsfall auch Nachforschungspflichten umfasst.

Die Verordnung verschiebt damit die Verantwortung deutlich in die frühe Planungsphase. Fehler in diesem Stadium können sich später in Form von Baustopps, Bußgeldern oder Haftungsfällen auswirken.

Je nach Ergebnis der Gefährdungsbeurteilung müssen konkrete Schutzmaßnahmen, wie zum Beispiel die Abschottung von Arbeitsbereichen oder sogar der Einsatz qualifizierter Fachbetriebe, ergriffen werden. Unternehmen müssen organisatorisch sicherstellen, dass diese Maßnahmen nicht nur auf dem Papier stehen, sondern tatsächlich umgesetzt werden.

Auch für die Auswahl der eingesetzten Arbeitskräfte gelten verschärfte Bedingungen. Viele der auszuführenden Tätigkeiten dürfen bei Verdacht von Asbest nur von qualifiziertem Personal durchgeführt werden. Konkret kommt es hierbei auf den Nachweis von Sach-/Fachkunde an. Auftraggeber tragen mitunter ein Mitverantwortungsrisiko, wenn sie ungeeignete Unternehmen beauftragen.

Rechtliche Folgen bei Verstößen

Auch die verschärften Regelungen sind bußgeldbewehrt und können bei schwerwiegenden Verstößen strafrechtliche Relevanz entfalten. Darüber hinaus kann es zu einer zivilrechtlichen Haftung im Falle von Gesundheitsschäden und Regressforderungen von Berufsgenossenschaften kommen. Ebenfalls nicht zu unterschätzen sind entstehende Bauverzögerungen und Mehrkosten, wenn die bei einem Risiko der Asbestbelastung notwendigen Maßnahmen nicht rechtzeitig in die Planung des Bauvorhabens einbezogen werden. Gerade bei größeren Projekten können sich diese Risiken schnell zu existenziellen Problemen entwickeln.

Wie mit der Novellierung der Gefahrstoffverordnung umzugehen ist

Die Novelle macht deutlich: Arbeitsschutz ist kein Randthema mehr, sondern integraler Bestandteil jeder Projektplanung im Bestand. Wer frühzeitig Verantwortlichkeiten klärt, Abläufe rechtssicher strukturiert, Dokumentationssysteme etabliert und vor allem auch Verträge entsprechend gestaltet, reduziert nicht nur Risiken, sondern verschafft sich auch wirtschaftliche Planungssicherheit.

Dabei sind in der Praxis verschiedene Fragen zu klären, unter anderem

• Wer trägt welche Verantwortung zwischen Bauherr, Planer und Auftragnehmer?
• Wie müssen Verträge gestaltet sein, um Risiken angemessen zu verteilen?
• Welche Dokumentation ist ausreichend?
• Wann ist ein Baustopp rechtlich geboten?

Arbeitsschutz-, Haftungs- und Baurecht sind betroffen

Die Vorgaben der novellierten Gefahrenstoffverordnung werfen im Einzelfall unterschiedliche Fragen des Arbeitsschutzrechts, des Vertragsrechts und des Haftungs- und Versicherungsrechts auf, die sich nicht pauschal beantworten lassen, sondern eine projektspezifische rechtliche Bewertung erfordern.

Unsere Anwälte unterstützen Sie gerne

Für eine rechtssichere Umsetzung der neuen Gefahrstoffverordnung unterstützen wir Sie in Ihrer Rolle als Bauherr, Projektentwickler, Eigentümer oder Unternehmer unter anderem bezüglich

• der Gestaltung und Prüfung von Bau- und Werkverträgen,
• der Entwicklung von Compliance- und Arbeitsschutzkonzepten,
• der Begleitung von Behördenverfahren,
• der Vertretung bei Streitigkeiten und Haftungsfällen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine individuelle Beratung zu Ihrem Vorhaben zur Verfügung. Schreiben Sie uns gerne eine E-Mail unter info@gssr.de zu Ihrem Anliegen.

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Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor, der eine Vielzahl von Mängelrechten des Mieters auslöst: Neben dem Recht zur Mietminderung, besteht insbesondere ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und – so diese ausbleibt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Handelt es sich um anfängliche Mängel haftet der Vermieter zudem verschuldensunabhängig (!) auf Schadensersatz, bei später auftretenden Mängeln aber stets dann, wenn er den Zustand verschuldet hat.

II. Die Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das OLG Karlsruhe (Beschl. v. 08.03.2023 – 19 U 126/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Der Mieter mietete Gewerbeflächen, u. a. zur Lagerung von Recyclingmaterial, insbesondere Altpapier. Er behauptet, der Vermieter habe ihm vor dem Vertragsschluss eine Deckenhöhe von 6 Metern zugesagt. Diese Höhe sei auch erforderlich, um die Flächen mit Ladefahrzeugen zu befahren. Vor Vertragsschluss hatte der Mieter die Räumlichkeiten mehrfach besichtigt.

Nach Übernahme des Mietobjekts wendet der Mieter – neben einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von den Angaben im Exposé – ein, dass die Deckenhöhe nur 3 Meter betrage. Er erklärt, u. a. hierauf gestützt, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Über deren Wirksamkeit besteht Streit.

In seinem Hinweisbeschluss vertritt das OLG die Auffassung, dass die Kündigung keine Wirkung entfalten könne. Selbst dann, wenn der Vermieter eine entsprechende Zusage zur Deckenhöhe tätigte, könne der Mieter hieraus keine Mängelrechte ableiten. Dies folge aus § 536b BGB. Demnach ist der Mieter mit entsprechenden Rechten ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder dieser ihm infolge von grober Fahrlässigkeit verborgen blieb. So liege es hier: Der Mieter war vor der Unterzeichnung mehrfach vor Ort und habe im Mietvertrag die Mangelfreiheit der Mietsache bestätigt. Ein Unterschied in der Deckenhöhe zwischen 3 und 6 Metern dürfte für den Mieter ohne weiteres erkennbar gewesen sein.

III. Folgen für die Praxis

Die Ansicht verdient Zustimmung. Leicht erkennbare Mängel können dem Mieter nach Vertragsschluss nicht mehr helfen. Er kann weder die Miete mindern noch den Vertrag beenden. Mieter sind deshalb gut beraten, vor dem Abschluss des Mietvertrages vor Ort abzugleichen, ob die Mietsache tatsächlich die vereinbarten Eigenschaften hat.

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Die staatlich angeordneten Schließungen im Einzelhandel führten inzwischen zu einer Vielzahl veröffentlichter Gerichtsentscheidungen. Da insbesondere Mieter von Einzelhandelsflächen nicht öffnen durften oder zumindest erhebliche Umsatzeinbußen erlitten, kam es häufig zu Mietkürzungen, über deren Berechtigung prozessiert wurde. Der BGH hat inzwischen in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass Anpassungen des Mietvertrages, insbesondere in Bezug auf die Miethöhe, zumindest grundsätzlich in Betracht kommen, wenn der Mieter ausreichend darlegt und beweist, dass ihm ein Festhalten am (unveränderten) Mietvertrag nicht zumutbar ist.

II. Die Entscheidung des LG Münster v. 17.12.2021

Das LG Münster (Urteil vom 17.12.2021 – Az. 10 O 44/21) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Der Mieter betrieb ein Lebensmittelgeschäft in einem Einkaufszentrum des Vermieters. Von den staatlichen Beschränkungen zur Pandemiebekämpfung war er daher nicht unmittelbar betroffen. Allerdings wurde das Einkaufszentrum kaum noch frequentiert, zumal die meisten anderen Einzelhändler während des Lockdowns vorübergehend schließen mussten. Mit Rücksicht hierauf erklärte der Mieter in 2020 und 2021 diverse Kündigungen des bis zum Jahr 2026 befristeten Vertrages und stellte seine Mietzahlungen ein. Dies wiederum nahm der Vermieter zum Anlass, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusprechen. Im Prozess beantragt der Vermieter die Feststellung, dass das Mietverhältnis erst durch seine Kündigung, nicht aber infolge der vorangegangenen Kündigungen des Mieters beendet wurde und ihm zudem ein Anspruch auf Ersatz seiner Mietausfallschäden bis zum regulären Vertragsende zustehe.

Mit Erfolg! Das Landgericht urteilte antragsgemäß. Das Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung des Vermieters beendet worden. Hingegen habe der Mieter den Vertrag nicht vorzeitig beenden können. Dessen Einbußen seien nicht auf einen Mietmangel zurückzuführen. Die staatlichen Lockdown-Maßnahmen betrafen diesen nur mittelbar und zielten nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache ab. Dabei hob die Kammer hervor, dass der Mieter selbst gar nicht zur Schließung verpflichtet war. Ansprüche infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage schloss das Gericht aus, da eine Vertragsanpassung, etwa eine vorübergehende Mietsenkung, vom Mieter zu keiner Zeit verlangt wurde.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung verdient Zuspruch. Dass die Folgen der Lockdown-Maßnahmen in aller Regel keinen Mietmangel begründen, bestätigte der Bundesgerichtshof kurz darauf in seiner vielbeachteten Entscheidung vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21): Die mit einer Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung beruht nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Das gilt erst recht, wenn der Lockdown nur benachbarte Geschäfte betrifft und der Betrieb des Mieters im Einkaufszentrum auch während des Lockdowns zugänglich ist.

Eine andere Frage ist es jedoch, ob Ansprüche des Mieters wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB in Betracht kommen. Solche hat der BGH zumindest nicht rigoros ausgeschlossen. Allerdings wäre es hierfür erforderlich, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Bedingungen nicht zumutbar ist. Hierüber musste das LG Münster vorliegend aber nicht abschließend entscheiden, da der Mieter gar keine Anpassung des Mietvertrages – insbesondere im Wege einer temporären Mietsenkung – angestrebt hatte, sondern sich hiervon vollständig lösen wollte. Ist aber eine Anpassung möglich, kann der Mieter keine Beendigung des Vertragsverhältnisses beanspruchen.

Es ist bereits fraglich (und bislang von der Rechtsprechung nicht geklärt), ob auch ein nicht unmittelbar vom Lockdown betroffener Mieter eine Vertragsanpassung beanspruchen kann. Wenn aber nicht feststeht, dass die Beschränkungen des Mietgebrauchs langfristig sind, werden immer nur vorübergehenden Anpassungen des Vertrages denkbar sein, nicht hingegen dessen Beendigung. Der Kündigungsversuch des Mieters war daher mutig, blieb aber letztlich zu Recht ohne Erfolg.

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I. Hintergrund

Das im Gewerbemietrecht am meisten bemühte Thema ist die gesetzliche Schriftform. Diese gibt vor, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte beurkundet werden. Hierzu zählen die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietdauer sowie zahlreiche weitere, nicht nur unbedeutende Absprachen. Beachten die Vertragspartner dieses Erfordernis nicht, führt das zum Wegfall der vertraglichen Laufzeitbestimmung. Die Folge kann dramatisch sein: Der Mietvertrag ist für beide Seiten ohne Angabe von Gründen vorzeitig mit der gesetzlichen Frist kündbar!

II. Die Entscheidung des LG Köln

Das LG Köln (Urteil v. 23.12.2021 – 27 O 189/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Im Jahr 2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume und Freiflächen in Köln. Diese sollte der Mieter an einzelne Untermieter weitervermieten dürfen. Im Mietvertrag wurde dabei zur näheren räumlichen Bestimmung auf nummerierte „Lagepläne“ Bezug genommen. Ob diese jemals mit der Vertragsurkunde verbunden waren, ist streitig. Zwei Jahre später trafen die Parteien eine Vereinbarung, die mit „2. Nachtrag“ überschrieben ist. Dort wird neben einer Befristung des Vertrages bis Juni 2044 in der Präambel und im weiteren Text klargestellt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Vereinbarungen ersetzt. Auch hier wurde der Mietgegenstand inhaltsgleich beschrieben, wiederum unter Bezugnahme auf gleichlautende Lagepläne, die – insoweit unstreitig – der Vertragsurkunde aber nicht beigefügt waren. Im Februar 2020 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung zum 30.09.2020 und berief sich dabei auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform. Er nimmt den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Mit Erfolg! Das Landgericht hält die Schriftform für nicht gewahrt und geht von einer wirksamen Vertragsbeendigung aus. Die vorgesehen Befristung sei unwirksam, da der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt worden sei. Die textliche Darstellung der Mietsache im Vertrag bzw. in der späteren Vereinbarung reiche hierfür nicht aus, da sich insbesondere die Lage der vermieteten Freiflächen nur mithilfe der Pläne ermitteln lasse. Diese seien somit nicht lediglich eine Orientierungshilfe, sondern stellten einen notwendigen Vertragsinhalt dar. Die Streitfrage, ob die Lagepläne bereits dem Ursprungsvertrag angeheftet waren, ist nach Ansicht der Kammer dabei nicht entscheidend. Der Formverstoß folge nämlich schon aus dem Umstand, dass der Vereinbarung im „2. Nachtrag“ die dort erwähnten Lagepläne nicht beigefügt waren. Auch eine hinreichende Bezugnahme zur Herstellung einer zumindest gedanklichen Verbindung sei nicht erfolgt, zumal Lagepläne mit der dortigen Bezeichnung („1A, 1B, 1C, 1D“) nicht existierten. Selbst wenn dem Ursprungsvertrag diese Pläne beigefügt waren, habe eine gedankliche Verbindung mit diesem Vertragswerk trotz der Bezeichnung als 2. Nachtrag nicht hergestellt werden können, da nach dem Wortlaut der Regelung sämtliche Vereinbarungen des Ursprungsvertrags vollständig ersetzt werden sollten. Hierdurch sei eine gedankliche Abgrenzung und Abkoppelung erfolgt, welche die erneute Beifügung der im Nachtrag erwähnten Pläne erforderlich gemacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Grundsätzlich ist eine feste Verbindung der Anlagen mit dem Vertrag geboten. Nach der „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs kann diese auch dadurch ersetzt werden, dass im Vertrag auf die Anlage und in dieser wiederum auf den Vertrag Bezug genommen wird. Um die gravierenden Folgen eines Schriftformverstoßes gar nicht erst zu riskieren, sollten die Vertragsparteien peinlichst darauf achten, dass alle Anlagen, die zur Bestimmung des Vertragsinhalts erforderlich sind, der Vertragsurkunde auch beigefügt sind. Lagepläne sind nur dann verzichtbar, wenn die genaue Lage des Mietobjekts bereits der textlichen Beschreibung im Vertrag zweifelsfrei entnommen werden kann. Das ist besonders schwer, wenn die Mieteinheit nur Teile eines Gebäudes oder eines Stockwerks umfasst. Hier sind markierte Grundrisse zu verwenden – und beizufügen!

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Der Abschluss eines Mietvertrages schützt den Mieter nicht davor, dass der Vermieter zugleich oder nachfolgend über dieselbe Mietsache einen weiteren Vertrag schließt. Erhält der andere Mieter dann den Besitz an den Räumlichkeiten, bleibt dem übergangenen Mieter nur noch ein Schadensersatzanspruch.

II. Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Das OlG Frankfurt (Beschl. v. 21.02.2022 – 2 W 42/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Mieter mietete noch zu erstellende Räume zum Betrieb eines Hotels an. Dieses war nach den vertraglichen Vorgaben des Mieters zu errichten. Noch bevor die Mietsache dem Mieter übergegen wurde, erklärte der Vermieter die außerordentliche Kündigung. Zur Begründung führte er aus, der Mieter habe sich vertragspflichtwidrig verhalten. Zugleich nahm er Rückbauarbeiten vor, welche die für den Mieter typische Ausstattung des Hotels betrafen. Der Mieter, der die Kündigung für unwirksam hielt, nahm deshalb an, dass der Vermieter die Räume nun an einen Wettbewerber vermieten wolle. Konkrete Kenntnis von einer solchen Zweitvermietungsabsicht hatte der Mieter jedoch nicht. Er beantragte eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter auferlegen sollte, das Hotel keinem anderen Mieter zu übergegen.

Das OLG entschied antragsgemäß und untersagte dem Vermieter die Überlassung des Hotels an einen Dritten. Die Gefahr einer solchen Zweitvermietung sei gegeben. Im Falle einer Doppelvermietung könne jeder grundsätzlich jeder Mieter die Übergabe der Mietsache verlangen. Eine gesetzliche Regelung, welcher der beiden Vertragspartner des Vermieters zu bevorzugen ist, bestehe nicht. Beide Mieter – so also auch der hiesige Erstmieter – hätten das Recht zu verhindern, dass der Vermieter Fakten schafft und ihm allein hierdurch die Überlassung der Räume an ihn unmöglich wird. Es bestehe somit ein Anspruch auf Erlass einer Unterlassungsanordnung. Der Vermieter sei insoweit nicht schutzwürdig, zumal er selbst die Situation der Doppelvermietung verursacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Dennoch ist Vorsicht geboten. Stellt sich später heraus, dass dem Erstmieter wirksam gekündigt wurde, hat dieser nach Erlass der Unterlassungsverfügung dem Vermieter seinen Schaden zu ersetzen. Springt der Folgemieter ab, kann dieser beträchtlich sein!

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Veräußert der vermietende Eigentümer das Grundstück, geht das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Dieser wird neuer Vermieter des Mieters. Der Mieter muss sich somit nicht um den Bestand seines Vertrages sorgen, wenn sein Vertragspartner das Eigentum an der Immobilie auf einen Dritten überträgt. Diese mieterschützende Regelung setzt allerdings grundsätzlich voraus, dass der den Vertrag schließende Vermieter zu diesem Zeitpunkt auch Eigentümer der Immobilie ist.

II. Die Entscheidung des BGH v. 27.10.2021

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (XII ZR 84/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein Verein mietete Teile eines Grundstücks mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren, die sich bei fehlendem Widerspruch einer Vertragspartei um weitere zehn Jahre verlängern sollte. Der Vermieter des Grundstücks war nicht zugleich dessen Eigentümer, sondern hatte gegen diesen lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Während der Vertragszeit veräußerte der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten, der mit diesem im Kaufvertrag eine Übernahme des Mietvertrages vereinbart hatte. Künftig zahlte der Mieter die Miete sodann auch an den Erwerber, ohne allerdings mit diesem einen Übergang des Mietverhältnisses förmlich zu vereinbaren. Nachdem dies einige Jahre so praktiziert worden war, kündigte der Erwerber den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er ist der Ansicht, hierzu berechtigt zu sein, weil die gesetzlich vorgegebene Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Ein gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber sei nicht erfolgt, da der Verkäufer des Mietgrundstücks nicht zugleich auch dessen Vermieter war. Ein Fall, der dieser Konstellation rechtlich gleichzustellen sei, liege nicht vor. Hierzu wäre erforderlich gewesen, dass der Mietvertrag vom Nichteigentümer im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen wurde. Das sei aber vorliegend zu verneinen. Das Mietverhältnis sei zwar nach dem Willen der Mietvertragsparteien mit dem Grundstückserwerber fortgesetzt worden. Allerdings sei die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB von den Parteien hierbei nicht beachtet worden. Eine Vereinbarung zwischen bisherigen Vermieter, Mieter und neuem Vermieter sei niemals förmlich beurkundet worden. Dann aber lief das Mietverhältnis ungeachtet der Laufzeitvereinbarung nur auf unbestimmte Zeit und konnte von jeder Seite vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

III. Folgen für die Praxis

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter auch Grundstückseigentümer ist. Allerdings genießt ein Mieter, der nicht vom Eigentümer mietet, einen deutlich geringeren Schutz, da er sein mietvertragliches Recht zum Besitz dem Grundstückseigentümer, insbesondere aber einem Grundstückserwerber nicht entgegenhalten kann. Mieter sind daher gut beraten, vor Abschluss werthaltiger Mietverträge selbst zu überprüfen, ob ihr Vertragspartner auch Eigentümer der Mietsache ist.

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Es entspricht ständiger Praxis, dass Interessenten, die von Grundstückseigentümern und Bauträgern Immobilien erwerben möchten, eine „Reservierungsgebühr“ zahlen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass dem Käufer die Immobilie bis zur Beurkundung des Kauf- bzw. Bauträgervertrages vorbehalten bleibt und keine Veräußerung an Dritte erfolgt. Über die Wirksamkeit solcher – privatschriftlicher – Reservierungsvereinbarungen wird häufig gestritten.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 26.08.2021

Das LG Köln (2 O 292/19) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Im November 2018 boten Eheleute ihr Hausgrundstück zum Verkauf an. Nach der Besichtigung mit einem Kaufinteressenten verständigten sich die Parteien auf einen Verkauf der Immobilie zum Preis von 1,2 Mio EUR. Zugleich vereinbarten sie, dass der Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von € 10.000,00 an die Verkäufer zahlen sollte, die beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages auf den Kaufpreis anzurechnen war. Wenn dieser Vertrag jedoch nicht bis Ende 2018 beurkundet wird, sollte die Reservierungsgebühr nach der Vereinbarung bei den Verkäufern verbleiben. Der Interessent überwies die Gebühr, zur Beurkundung kam es in der Folgezeit indes nicht. Die Verhandlungen über die Vertragsdetails scheiterten. Der Interessent fordert nun die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Landgericht gab seiner Klage statt und verurteilte die Eigentümer zur Rückzahlung. Die Reservierungsvereinbarung sei gem. § 311b Abs. 1 BGB nichtig, da sie nicht notariell beurkundet wurde. Da die Vereinbarung mit dem angestrebten Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilde, sei auch auf sie die Formvorschrift für den Immobilienkauf anzuwenden. Mit der Reservierungsgebühr sei ein mittelbarer Zwang auf den Interessenten ausgeübt worden, die Immobilie zu erwerben. Dies sei stets der Fall, wenn die Höhe der Gebühr – wie hier – mehr als 10 % einer üblichen Maklergebühr betrage bzw. sie einen absoluten Betrag von € 5.000,- oder 0,3 % des Kaufpreises überschreite. Die Berufung des Interessenten auf den Formmangel sei auch ausnahmsweise nicht treuwidrig, so dass ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch bestehe.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung ist richtig. Um eine wirksame Reservierungsabrede zu vereinbaren, hätten die Parteien nicht nur den späteren Kaufvertrag, sondern auch die Reservierungsvereinbarung notariell beurkunden müssen. Die Ansicht des LG Köln liegt auf der Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung. So entschied der BGH bereits im Jahr 1986 (Az. IV a ZR 102/85), dass Vereinbarungen mit Maklern, nach denen diesen auch ohne Zustandekommen des Hauptvertrages eine Vergütung zustehen soll, jedenfalls bei einem vereinbarten Betrag von mehr als 10 – 15 Prozent der üblichen Courtage der notariellen Beurkundung bedürfen. Auch in diesen Fällen entsteht für den Interessenten nämlich ein mittelbarer Kaufdruck. Die Reservierungsvereinbarung unterliegt mithin denselben Formvorgaben wie der Kaufvertrag selbst. Nichts anderes gilt für jene Fälle, in denen sich nicht der Makler, sondern der Verkäufer selbst eine solche Gebühr versprechen lässt. Umgekehrt, und auch das sollte nicht vergessen werden, führt eine Nichtigkeit der Vereinbarung auch dazu, dass der Verkäufer hieran nicht gebunden ist. Verkauft er seine Immobilie einem Dritten, haftet er dem Erstinteressenten somit nicht auf Schadensersatz!

Der Beitrag Unwirksame Reservierungsvereinbarungen erschien zuerst auf GSSR.de.

Zur Pandemiebekämpfung wurden im Frühjahr und Winter 2020 staatliche Maßnahmen verfügt, die sich auf zahlreiche Branchen, insbesondere den Einzelhandel, dramatisch auswirkten. Mieter, die wegen eines „Lockdowns“ keine Umsätze erwirtschaften konnten, haben unter bestimmten, im Einzelnen noch nicht geklärten Voraussetzungen, einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages. In Betracht kommt neben der Stundung von Mieten insbesondere eine vorübergehende Kürzung der vertraglich vereinbarten Miethöhe.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 23.07.2021

Das LG Köln (90 O 11/21) hatte hingegen über die Auswirkungen mittelbarer Beeinträchtigungen eines Gewerbebetriebs durch die Pandemie zu befinden: So widersprach der Vermieter eines Verkaufsstands vor dem Kölner Hauptbahnhof der Verlängerung des befristeten Mietvertrags und erklärte hilfsweise dessen außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter akzeptierte die Vertragsbeendigung nicht. So habe der in der Pandemie stark reduzierte Reiseverkehr zu dramatischen Umsatzeinbußen geführt. Um die geschuldete Mindestmiete zu erwirtschaften, sei er nach den Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt, eine Verlängerung der Mietzeit über das vorgesehene Vertragsende hinaus zu beanspruchen. Zudem habe ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete bestanden, so dass kein kündigungsbegründender Zahlungsverzug bestanden habe.

Das Landgericht folgte dieser Ansicht nicht und verurteilte den Mieter zur Räumung. Der Vertrag sei durch die Erklärung des Vermieters fristgerecht beendet worden. Insbesondere stehe dem Mieter kein Anspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung der Vertragslaufzeit zu. So komme zwar nach dem Ende des vergangenen Jahres eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB eine Anpassung des Mietvertrages nach den Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Dies sei aber nur dann denkbar, wenn der Umsatzeinbruch des Mieters unmittelbare Folge der staatlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz ist. Vorliegend sei jedoch die Ursache für die Verluste des Mieters das veränderte Kundenverhalten. Auch folge der Räumungsanspruch aus der fristlosen Kündigung, da selbst bei Annahme einer Mietkürzung von bis zu 50 Prozent ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen sei.

III. Folgen für die Praxis

Die Pandemie trifft Gewerbemieter schwer. Der BGH wird Gelegenheit haben, die Voraussetzungen für einen Vertragsanspruch im Einzelnen zu definieren. In Fällen – nur – mittelbarer Beeinträchtigungen würde er im Zweifel kaum anders entscheiden als das LG Köln. Der Verkaufsstand des Mieters war ganz offensichtlich nicht vom „Lockdown“ betroffen. Dass sich das Verhalten der Zielgruppe, hier also vor allem die vorübergehende Reduzierung des Reiseverkehrs, nachteilig auf den Betrieb des Mieters auswirkt, rechtfertigt keine Vertragsanpassung. Hier hat sich allein das beim Mieter liegende Verwendungsrisiko verwirklicht.

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Hohe Praxisrelevanz

Von großer Praxisrelevanz ist die Baulast auch bei der Sicherstellung der öffentlichen Erschließung eines Baugrundstücks. Baugrundstücke sind knapp. Deshalb werden große Grundstücke zunehmend geteilt, um auch den hinteren Gartenbereiche zu bebauen.

Die nordrhein-westfälische Bauordnung (BauO NRW) fordert ebenso wie das Baugesetzbuch (BauGB), dass die Erschließung eines Baugrundstücks gesichert sein muss. Jedes Grundstück muss also unter anderem über eine Zufahrt erreichbar sein, beispielsweise für die Feuerwehr.

Zum Nachweis der Erschließung eines sogenannten Hinterliegergrundstücks sind zivilrechtliche Grunddienstbarkeiten oder Notwegerechte auf dem sogenannten Vorderliegergrundstück nicht ausreichend. Denn die Grundstückseigentümer könnten sie nachträglich wieder ändert oder gar aufheben.

Deshalb ist eine Baulast erforderlich. Mit dieser wird das dienende Grundstück ähnlich wie mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Der Unterschied ist jedoch, dass die Erklärung, eine Baulast bestellen zu wollen, von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bzw. der Stadt abgegeben wird. Die Baulast wird sodann in das Baulastverzeichnis eingetragen.

Vor- und Nachteile einer Baulast

Für den Bauherrn ist die Bestellung der Baulast regelmäßig notwendig für die Realisierung des Bauvorhabens. Dies führt zugleich zu einer erheblichen Erhöhung des Grundstückswerts.

Gleichzeitig wird das durch die Baulast belastete Grundstück des Nachbarn unter Umständen aber im Wert reduziert. Denn die Baulast verhindert, dass der Nachbar sein Grundstück nach belieben nutzen kann. Vielmehr ist dies nur noch in dem Rahmen möglich, den die Baulast zulässt.

Dies führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten zwischen den Nachbarn. Meistens ist ein weiteres oder ein größeres Bauvorhaben der Anlass. Denn plötzlich wird durch die Baulast ein Bauvorhaben ermöglicht, mit dem der Nachbar nicht einverstanden ist.

Es ist aber nicht möglich, eine Baulast einfach löschen zu lassen. Denn die Bauaufsichtsbehörde stimmt der Löschung nur dann zu, wenn aus ihrer Sicht kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht.

Anspruch auf Löschung

Wenn der Nachbar die Nachteile der Baulast erkennt, ist es aus dem vorgenannten Grund häufig schon zu spät.

Dann stellt sich die Frage, ob der Nachbar gegen die Bauaufsichtsbehörde einen Anspruch darauf hat, dass diese die Baulast löscht.

Das ist dann zu bejahen, wenn kein öffentliches Sicherungsinteresse mehr besteht. Das Sicherungsinteresse entfällt beispielsweise dann, wenn das Baugrundstück auf andere Weise erschlossen wird.

Problematisch ist die Frage, ob ein Löschungsanspruch auch dann entsteht, wenn der Bauherr oder dessen Rechtsnachfolger das ursprüngliche Bauvorhaben abreißt oder erheblich verändert.

Nach der Rechtsprechung erlischt das öffentliche Sicherungsinteresse dann, wenn die Baulast nur für ein spezielles Bauvorhaben eingetragen wurde und dieses Bauvorhaben nicht mehr existiert. Dann darf der Bauherr auf Grundlage dieser sogenannten „vorhabenbezogenen“ Baulast kein anderes Bauvorhaben errichten.

Anders ist dies aber zu bewerten, wenn die Baulast grundstücksbezogen ist. Dann bleibt das öffentliche Sicherungsinteresse bestehen, so lange das Grundstück bebaut ist oder der Bauherr dies bebauen möchte.

Wann eine Baulast als vorhabenbezogen oder als grundstücksbezogen anzusehen ist, ist fraglich.

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) bestätigte kürzlich mit Beschluss vom 05.08.2021, Az.: 2 B 1039/21, seine bisherige Rechtsprechung: Demnach ist eine Baulast grundsätzlich grundstücksbezogen. Eine vorhabenbezogene Baulast liege nur dann vor, wenn dies aus dem Text der Baulasteintragung oder aus der Baulasterklärung des Nachbarn folgt.

Deshalb: Vorsicht bei der Baulastbestellung!

Aufgrund dieser Rechtsprechung ist größte Vorsicht bei der Baulastbestellung geboten: Soweit dies gewollt ist, sollte der Wortlaut der Baulasterklärung sehr präzise und unter Verweis auf das konkrete Bauvorhaben gefasst werden.

Gerne beraten wir Sie im Zusammenhang mit diesem Thema und sind Ihnen bei der Wahrnehmung Ihrer Interessen behilflich.

Der Beitrag Die Baulast – des einen Freud ist des andern Leid erschien zuerst auf GSSR.de.

Die COVID-19-Pandemie hat viele Branchen in die Krise gestürzt. Besonders hart traf es den Einzelhandel und die Gastronomie. Mieter von Gewerbemietflächen waren hierdurch oft nicht einmal in der Lage, ihre laufenden Kosten zu bestreiten. Der Gesetzgeber erkannte dieses Problem und stellte Ende 2020 mit dem neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB klar, dass staatliche Maßnahmen, durch welche die Nutzung der Mieteinheit unterbunden oder erheblich eingeschränkt wird, im Zweifel eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages darstellen. Dies eröffnet Gewerbemietern die Möglichkeit, eine Anpassung des Mietvertrages zu beanspruchen, insbesondere eine vorübergehende Senkung, zumindest aber eine Stundung der Miete. Solche Ansprüche kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Wann eine solche Unzumutbarkeit anzunehmen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert.

II. Die Entscheidung des OLG Köln v. 31.05.2021

Nach zahlreichen anderen Obergerichten hatte auch das OLG Köln (22 U 205/20) über einen Sachverhalt mit Corona-Bezug zu entscheiden: Einem Restaurantmieter wurde wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt. Die Kündigung wurde auch auf vermeintliche Rückstände aus den Monaten September und Oktober 2021 gestützt, somit einer Zeit, in der Gastronomen ihr Betrieb nicht vollständig untersagt war, diese aber gleichwohl angeordneten Einschränkungen unterlagen. So berief sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, dass die Miete infolge solcher staatlichen Maßnahmen zu kürzen sei und bei Ausspruch der Kündigung kein Rückstand bestanden habe, der eine solche gerechtfertigt hätte.

Der Senat bejahte hingegen den Räumungsanspruch des Vermieters. Dabei ließ er offen, ob eine Vertragsanpassung auch für jene Zeiträume in Betracht komme, in denen der Gastronomiebetrieb zwar eingeschränkt, aber nicht völlig verboten war. Ebenso positionierte sich das Gericht nicht dazu, ob der Mieter am Vertrag nur dann nicht festhalten muss, wenn er in Existenznot gerät. Allerdings sei der Mieter aufgrund seiner Darlegungs- und Beweislast verpflichtet, im Einzelnen dazu vorzutragen, weshalb ihm die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete unzumutbar ist. Dies wiederum setze eine Darstellung der konkreten Umsatzrückgänge und der staatlichen Unterstützungsleistungen voraus. Anders könne das Gericht die tatsächliche wirtschaftliche Situation des Mieters nicht bewerten und somit auch keine Rückschlüsse auf die erforderliche Unzumutbarkeit ziehen. Da der Mieter hierzu aber nichts Erhebliches vorgetragen hatte, ging der Senat von dessen Pflicht zur Fortentrichtung der ungekürzten Miete aus.

III. Folgen für die Praxis

Behauptet ein Mieter, er müsse nicht die vertraglich vereinbarte Miete zahlen, hat er sämtliche Umstände darzustellen, aus denen sich ergibt, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. In Rechtsprechung und Literatur wird nicht einheitlich beurteilt, auf welche konkreten Umstände es dabei ankommt. Gegen einige Urteile von Oberlandesgerichten wurde beim Bundesgerichtshof Revision eingelegt. Letztlich werden erst Entscheidungen des BGH die allseits erhoffte Klarheit bringen. Insbesondere im zweiten Lockdown, der mit umfangreichen staatlichen Hilfsleistungen „abgefedert“ wurde, wird es allerdings für Gewerbemieter schwer, Sachverhalte zu beweisen, die Anpassungsrechte, mithin Mietkürzungen rechtfertigen. Es bleibt spannend!

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