Dauerbrenner: Gewerbemiete im Lockdown

I. Hintergrund

Die COVID-19-Pandemie hat viele Branchen in die Krise gestürzt. Besonders hart traf es den Einzelhandel und die Gastronomie. Mieter von Gewerbemietflächen waren hierdurch oft nicht einmal in der Lage, ihre laufenden Kosten zu bestreiten. Der Gesetzgeber erkannte dieses Problem und stellte Ende 2020 mit dem neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB klar, dass staatliche Maßnahmen, durch welche die Nutzung der Mieteinheit unterbunden oder erheblich eingeschränkt wird, im Zweifel eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages darstellen. Dies eröffnet Gewerbemietern die Möglichkeit, eine Anpassung des Mietvertrages zu beanspruchen, insbesondere eine vorübergehende Senkung, zumindest aber eine Stundung der Miete. Solche Ansprüche kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Wann eine solche Unzumutbarkeit anzunehmen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert.

II. Die Entscheidung des OLG Köln v. 31.05.2021

Nach zahlreichen anderen Obergerichten hatte auch das OLG Köln (22 U 205/20) über einen Sachverhalt mit Corona-Bezug zu entscheiden: Einem Restaurantmieter wurde wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt. Die Kündigung wurde auch auf vermeintliche Rückstände aus den Monaten September und Oktober 2021 gestützt, somit einer Zeit, in der Gastronomen ihr Betrieb nicht vollständig untersagt war, diese aber gleichwohl angeordneten Einschränkungen unterlagen. So berief sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, dass die Miete infolge solcher staatlichen Maßnahmen zu kürzen sei und bei Ausspruch der Kündigung kein Rückstand bestanden habe, der eine solche gerechtfertigt hätte.

Der Senat bejahte hingegen den Räumungsanspruch des Vermieters. Dabei ließ er offen, ob eine Vertragsanpassung auch für jene Zeiträume in Betracht komme, in denen der Gastronomiebetrieb zwar eingeschränkt, aber nicht völlig verboten war. Ebenso positionierte sich das Gericht nicht dazu, ob der Mieter am Vertrag nur dann nicht festhalten muss, wenn er in Existenznot gerät. Allerdings sei der Mieter aufgrund seiner Darlegungs- und Beweislast verpflichtet, im Einzelnen dazu vorzutragen, weshalb ihm die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete unzumutbar ist. Dies wiederum setze eine Darstellung der konkreten Umsatzrückgänge und der staatlichen Unterstützungsleistungen voraus. Anders könne das Gericht die tatsächliche wirtschaftliche Situation des Mieters nicht bewerten und somit auch keine Rückschlüsse auf die erforderliche Unzumutbarkeit ziehen. Da der Mieter hierzu aber nichts Erhebliches vorgetragen hatte, ging der Senat von dessen Pflicht zur Fortentrichtung der ungekürzten Miete aus.

III. Folgen für die Praxis

Behauptet ein Mieter, er müsse nicht die vertraglich vereinbarte Miete zahlen, hat er sämtliche Umstände darzustellen, aus denen sich ergibt, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. In Rechtsprechung und Literatur wird nicht einheitlich beurteilt, auf welche konkreten Umstände es dabei ankommt. Gegen einige Urteile von Oberlandesgerichten wurde beim Bundesgerichtshof Revision eingelegt. Letztlich werden erst Entscheidungen des BGH die allseits erhoffte Klarheit bringen. Insbesondere im zweiten Lockdown, der mit umfangreichen staatlichen Hilfsleistungen „abgefedert“ wurde, wird es allerdings für Gewerbemieter schwer, Sachverhalte zu beweisen, die Anpassungsrechte, mithin Mietkürzungen rechtfertigen. Es bleibt spannend!

31.08.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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