Lockdown muss den Mieter unmittelbar treffen!

I. Hintergrund

Zur Pandemiebekämpfung wurden im Frühjahr und Winter 2020 staatliche Maßnahmen verfügt, die sich auf zahlreiche Branchen, insbesondere den Einzelhandel, dramatisch auswirkten. Mieter, die wegen eines „Lockdowns“ keine Umsätze erwirtschaften konnten, haben unter bestimmten, im Einzelnen noch nicht geklärten Voraussetzungen, einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages. In Betracht kommt neben der Stundung von Mieten insbesondere eine vorübergehende Kürzung der vertraglich vereinbarten Miethöhe.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 23.07.2021

Das LG Köln (90 O 11/21) hatte hingegen über die Auswirkungen mittelbarer Beeinträchtigungen eines Gewerbebetriebs durch die Pandemie zu befinden: So widersprach der Vermieter eines Verkaufsstands vor dem Kölner Hauptbahnhof der Verlängerung des befristeten Mietvertrags und erklärte hilfsweise dessen außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter akzeptierte die Vertragsbeendigung nicht. So habe der in der Pandemie stark reduzierte Reiseverkehr zu dramatischen Umsatzeinbußen geführt. Um die geschuldete Mindestmiete zu erwirtschaften, sei er nach den Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt, eine Verlängerung der Mietzeit über das vorgesehene Vertragsende hinaus zu beanspruchen. Zudem habe ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete bestanden, so dass kein kündigungsbegründender Zahlungsverzug bestanden habe.

Das Landgericht folgte dieser Ansicht nicht und verurteilte den Mieter zur Räumung. Der Vertrag sei durch die Erklärung des Vermieters fristgerecht beendet worden. Insbesondere stehe dem Mieter kein Anspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung der Vertragslaufzeit zu. So komme zwar nach dem Ende des vergangenen Jahres eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB eine Anpassung des Mietvertrages nach den Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Dies sei aber nur dann denkbar, wenn der Umsatzeinbruch des Mieters unmittelbare Folge der staatlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz ist. Vorliegend sei jedoch die Ursache für die Verluste des Mieters das veränderte Kundenverhalten. Auch folge der Räumungsanspruch aus der fristlosen Kündigung, da selbst bei Annahme einer Mietkürzung von bis zu 50 Prozent ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen sei.

III. Folgen für die Praxis

Die Pandemie trifft Gewerbemieter schwer. Der BGH wird Gelegenheit haben, die Voraussetzungen für einen Vertragsanspruch im Einzelnen zu definieren. In Fällen – nur – mittelbarer Beeinträchtigungen würde er im Zweifel kaum anders entscheiden als das LG Köln. Der Verkaufsstand des Mieters war ganz offensichtlich nicht vom „Lockdown“ betroffen. Dass sich das Verhalten der Zielgruppe, hier also vor allem die vorübergehende Reduzierung des Reiseverkehrs, nachteilig auf den Betrieb des Mieters auswirkt, rechtfertigt keine Vertragsanpassung. Hier hat sich allein das beim Mieter liegende Verwendungsrisiko verwirklicht.

01.10.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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