Corona-Lockdown berechtigt nicht zur Kündigung

I. Hintergrund

Die staatlich angeordneten Schließungen im Einzelhandel führten inzwischen zu einer Vielzahl veröffentlichter Gerichtsentscheidungen. Da insbesondere Mieter von Einzelhandelsflächen nicht öffnen durften oder zumindest erhebliche Umsatzeinbußen erlitten, kam es häufig zu Mietkürzungen, über deren Berechtigung prozessiert wurde. Der BGH hat inzwischen in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass Anpassungen des Mietvertrages, insbesondere in Bezug auf die Miethöhe, zumindest grundsätzlich in Betracht kommen, wenn der Mieter ausreichend darlegt und beweist, dass ihm ein Festhalten am (unveränderten) Mietvertrag nicht zumutbar ist.

II. Die Entscheidung des LG Münster v. 17.12.2021

Das LG Münster (Urteil vom 17.12.2021 – Az. 10 O 44/21) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Der Mieter betrieb ein Lebensmittelgeschäft in einem Einkaufszentrum des Vermieters. Von den staatlichen Beschränkungen zur Pandemiebekämpfung war er daher nicht unmittelbar betroffen. Allerdings wurde das Einkaufszentrum kaum noch frequentiert, zumal die meisten anderen Einzelhändler während des Lockdowns vorübergehend schließen mussten. Mit Rücksicht hierauf erklärte der Mieter in 2020 und 2021 diverse Kündigungen des bis zum Jahr 2026 befristeten Vertrages und stellte seine Mietzahlungen ein. Dies wiederum nahm der Vermieter zum Anlass, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusprechen. Im Prozess beantragt der Vermieter die Feststellung, dass das Mietverhältnis erst durch seine Kündigung, nicht aber infolge der vorangegangenen Kündigungen des Mieters beendet wurde und ihm zudem ein Anspruch auf Ersatz seiner Mietausfallschäden bis zum regulären Vertragsende zustehe.

Mit Erfolg! Das Landgericht urteilte antragsgemäß. Das Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung des Vermieters beendet worden. Hingegen habe der Mieter den Vertrag nicht vorzeitig beenden können. Dessen Einbußen seien nicht auf einen Mietmangel zurückzuführen. Die staatlichen Lockdown-Maßnahmen betrafen diesen nur mittelbar und zielten nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache ab. Dabei hob die Kammer hervor, dass der Mieter selbst gar nicht zur Schließung verpflichtet war. Ansprüche infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage schloss das Gericht aus, da eine Vertragsanpassung, etwa eine vorübergehende Mietsenkung, vom Mieter zu keiner Zeit verlangt wurde.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung verdient Zuspruch. Dass die Folgen der Lockdown-Maßnahmen in aller Regel keinen Mietmangel begründen, bestätigte der Bundesgerichtshof kurz darauf in seiner vielbeachteten Entscheidung vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21): Die mit einer Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung beruht nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Das gilt erst recht, wenn der Lockdown nur benachbarte Geschäfte betrifft und der Betrieb des Mieters im Einkaufszentrum auch während des Lockdowns zugänglich ist.

Eine andere Frage ist es jedoch, ob Ansprüche des Mieters wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB in Betracht kommen. Solche hat der BGH zumindest nicht rigoros ausgeschlossen. Allerdings wäre es hierfür erforderlich, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Bedingungen nicht zumutbar ist. Hierüber musste das LG Münster vorliegend aber nicht abschließend entscheiden, da der Mieter gar keine Anpassung des Mietvertrages – insbesondere im Wege einer temporären Mietsenkung – angestrebt hatte, sondern sich hiervon vollständig lösen wollte. Ist aber eine Anpassung möglich, kann der Mieter keine Beendigung des Vertragsverhältnisses beanspruchen.

Es ist bereits fraglich (und bislang von der Rechtsprechung nicht geklärt), ob auch ein nicht unmittelbar vom Lockdown betroffener Mieter eine Vertragsanpassung beanspruchen kann. Wenn aber nicht feststeht, dass die Beschränkungen des Mietgebrauchs langfristig sind, werden immer nur vorübergehenden Anpassungen des Vertrages denkbar sein, nicht hingegen dessen Beendigung. Der Kündigungsversuch des Mieters war daher mutig, blieb aber letztlich zu Recht ohne Erfolg.

30.08.2022
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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