Anlagen müssen dem Mietvertrag beigefügt werden!

I. Hintergrund

Das im Gewerbemietrecht am meisten bemühte Thema ist die gesetzliche Schriftform. Diese gibt vor, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte beurkundet werden. Hierzu zählen die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietdauer sowie zahlreiche weitere, nicht nur unbedeutende Absprachen. Beachten die Vertragspartner dieses Erfordernis nicht, führt das zum Wegfall der vertraglichen Laufzeitbestimmung. Die Folge kann dramatisch sein: Der Mietvertrag ist für beide Seiten ohne Angabe von Gründen vorzeitig mit der gesetzlichen Frist kündbar!

II. Die Entscheidung des LG Köln

Das LG Köln (Urteil v. 23.12.2021 – 27 O 189/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Im Jahr 2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume und Freiflächen in Köln. Diese sollte der Mieter an einzelne Untermieter weitervermieten dürfen. Im Mietvertrag wurde dabei zur näheren räumlichen Bestimmung auf nummerierte „Lagepläne“ Bezug genommen. Ob diese jemals mit der Vertragsurkunde verbunden waren, ist streitig. Zwei Jahre später trafen die Parteien eine Vereinbarung, die mit „2. Nachtrag“ überschrieben ist. Dort wird neben einer Befristung des Vertrages bis Juni 2044 in der Präambel und im weiteren Text klargestellt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Vereinbarungen ersetzt. Auch hier wurde der Mietgegenstand inhaltsgleich beschrieben, wiederum unter Bezugnahme auf gleichlautende Lagepläne, die – insoweit unstreitig – der Vertragsurkunde aber nicht beigefügt waren. Im Februar 2020 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung zum 30.09.2020 und berief sich dabei auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform. Er nimmt den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Mit Erfolg! Das Landgericht hält die Schriftform für nicht gewahrt und geht von einer wirksamen Vertragsbeendigung aus. Die vorgesehen Befristung sei unwirksam, da der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt worden sei. Die textliche Darstellung der Mietsache im Vertrag bzw. in der späteren Vereinbarung reiche hierfür nicht aus, da sich insbesondere die Lage der vermieteten Freiflächen nur mithilfe der Pläne ermitteln lasse. Diese seien somit nicht lediglich eine Orientierungshilfe, sondern stellten einen notwendigen Vertragsinhalt dar. Die Streitfrage, ob die Lagepläne bereits dem Ursprungsvertrag angeheftet waren, ist nach Ansicht der Kammer dabei nicht entscheidend. Der Formverstoß folge nämlich schon aus dem Umstand, dass der Vereinbarung im „2. Nachtrag“ die dort erwähnten Lagepläne nicht beigefügt waren. Auch eine hinreichende Bezugnahme zur Herstellung einer zumindest gedanklichen Verbindung sei nicht erfolgt, zumal Lagepläne mit der dortigen Bezeichnung („1A, 1B, 1C, 1D“) nicht existierten. Selbst wenn dem Ursprungsvertrag diese Pläne beigefügt waren, habe eine gedankliche Verbindung mit diesem Vertragswerk trotz der Bezeichnung als 2. Nachtrag nicht hergestellt werden können, da nach dem Wortlaut der Regelung sämtliche Vereinbarungen des Ursprungsvertrags vollständig ersetzt werden sollten. Hierdurch sei eine gedankliche Abgrenzung und Abkoppelung erfolgt, welche die erneute Beifügung der im Nachtrag erwähnten Pläne erforderlich gemacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Grundsätzlich ist eine feste Verbindung der Anlagen mit dem Vertrag geboten. Nach der „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs kann diese auch dadurch ersetzt werden, dass im Vertrag auf die Anlage und in dieser wiederum auf den Vertrag Bezug genommen wird. Um die gravierenden Folgen eines Schriftformverstoßes gar nicht erst zu riskieren, sollten die Vertragsparteien peinlichst darauf achten, dass alle Anlagen, die zur Bestimmung des Vertragsinhalts erforderlich sind, der Vertragsurkunde auch beigefügt sind. Lagepläne sind nur dann verzichtbar, wenn die genaue Lage des Mietobjekts bereits der textlichen Beschreibung im Vertrag zweifelsfrei entnommen werden kann. Das ist besonders schwer, wenn die Mieteinheit nur Teile eines Gebäudes oder eines Stockwerks umfasst. Hier sind markierte Grundrisse zu verwenden – und beizufügen!

31.05.2022
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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