Unwirksame Reservierungsvereinbarungen

I. Hintergrund

Es entspricht ständiger Praxis, dass Interessenten, die von Grundstückseigentümern und Bauträgern Immobilien erwerben möchten, eine „Reservierungsgebühr“ zahlen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass dem Käufer die Immobilie bis zur Beurkundung des Kauf- bzw. Bauträgervertrages vorbehalten bleibt und keine Veräußerung an Dritte erfolgt. Über die Wirksamkeit solcher – privatschriftlicher – Reservierungsvereinbarungen wird häufig gestritten.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 26.08.2021

Das LG Köln (2 O 292/19) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Im November 2018 boten Eheleute ihr Hausgrundstück zum Verkauf an. Nach der Besichtigung mit einem Kaufinteressenten verständigten sich die Parteien auf einen Verkauf der Immobilie zum Preis von 1,2 Mio EUR. Zugleich vereinbarten sie, dass der Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von € 10.000,00 an die Verkäufer zahlen sollte, die beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages auf den Kaufpreis anzurechnen war. Wenn dieser Vertrag jedoch nicht bis Ende 2018 beurkundet wird, sollte die Reservierungsgebühr nach der Vereinbarung bei den Verkäufern verbleiben. Der Interessent überwies die Gebühr, zur Beurkundung kam es in der Folgezeit indes nicht. Die Verhandlungen über die Vertragsdetails scheiterten. Der Interessent fordert nun die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Landgericht gab seiner Klage statt und verurteilte die Eigentümer zur Rückzahlung. Die Reservierungsvereinbarung sei gem. § 311b Abs. 1 BGB nichtig, da sie nicht notariell beurkundet wurde. Da die Vereinbarung mit dem angestrebten Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilde, sei auch auf sie die Formvorschrift für den Immobilienkauf anzuwenden. Mit der Reservierungsgebühr sei ein mittelbarer Zwang auf den Interessenten ausgeübt worden, die Immobilie zu erwerben. Dies sei stets der Fall, wenn die Höhe der Gebühr – wie hier – mehr als 10 % einer üblichen Maklergebühr betrage bzw. sie einen absoluten Betrag von € 5.000,- oder 0,3 % des Kaufpreises überschreite. Die Berufung des Interessenten auf den Formmangel sei auch ausnahmsweise nicht treuwidrig, so dass ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch bestehe.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung ist richtig. Um eine wirksame Reservierungsabrede zu vereinbaren, hätten die Parteien nicht nur den späteren Kaufvertrag, sondern auch die Reservierungsvereinbarung notariell beurkunden müssen. Die Ansicht des LG Köln liegt auf der Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung. So entschied der BGH bereits im Jahr 1986 (Az. IV a ZR 102/85), dass Vereinbarungen mit Maklern, nach denen diesen auch ohne Zustandekommen des Hauptvertrages eine Vergütung zustehen soll, jedenfalls bei einem vereinbarten Betrag von mehr als 10 – 15 Prozent der üblichen Courtage der notariellen Beurkundung bedürfen. Auch in diesen Fällen entsteht für den Interessenten nämlich ein mittelbarer Kaufdruck. Die Reservierungsvereinbarung unterliegt mithin denselben Formvorgaben wie der Kaufvertrag selbst. Nichts anderes gilt für jene Fälle, in denen sich nicht der Makler, sondern der Verkäufer selbst eine solche Gebühr versprechen lässt. Umgekehrt, und auch das sollte nicht vergessen werden, führt eine Nichtigkeit der Vereinbarung auch dazu, dass der Verkäufer hieran nicht gebunden ist. Verkauft er seine Immobilie einem Dritten, haftet er dem Erstinteressenten somit nicht auf Schadensersatz!

30.11.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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