Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor, der eine Vielzahl von Mängelrechten des Mieters auslöst: Neben dem Recht zur Mietminderung, besteht insbesondere ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und – so diese ausbleibt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Handelt es sich um anfängliche Mängel haftet der Vermieter zudem verschuldensunabhängig (!) auf Schadensersatz, bei später auftretenden Mängeln aber stets dann, wenn er den Zustand verschuldet hat.

II. Die Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das OLG Karlsruhe (Beschl. v. 08.03.2023 – 19 U 126/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Der Mieter mietete Gewerbeflächen, u. a. zur Lagerung von Recyclingmaterial, insbesondere Altpapier. Er behauptet, der Vermieter habe ihm vor dem Vertragsschluss eine Deckenhöhe von 6 Metern zugesagt. Diese Höhe sei auch erforderlich, um die Flächen mit Ladefahrzeugen zu befahren. Vor Vertragsschluss hatte der Mieter die Räumlichkeiten mehrfach besichtigt.

Nach Übernahme des Mietobjekts wendet der Mieter – neben einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von den Angaben im Exposé – ein, dass die Deckenhöhe nur 3 Meter betrage. Er erklärt, u. a. hierauf gestützt, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Über deren Wirksamkeit besteht Streit.

In seinem Hinweisbeschluss vertritt das OLG die Auffassung, dass die Kündigung keine Wirkung entfalten könne. Selbst dann, wenn der Vermieter eine entsprechende Zusage zur Deckenhöhe tätigte, könne der Mieter hieraus keine Mängelrechte ableiten. Dies folge aus § 536b BGB. Demnach ist der Mieter mit entsprechenden Rechten ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder dieser ihm infolge von grober Fahrlässigkeit verborgen blieb. So liege es hier: Der Mieter war vor der Unterzeichnung mehrfach vor Ort und habe im Mietvertrag die Mangelfreiheit der Mietsache bestätigt. Ein Unterschied in der Deckenhöhe zwischen 3 und 6 Metern dürfte für den Mieter ohne weiteres erkennbar gewesen sein.

III. Folgen für die Praxis

Die Ansicht verdient Zustimmung. Leicht erkennbare Mängel können dem Mieter nach Vertragsschluss nicht mehr helfen. Er kann weder die Miete mindern noch den Vertrag beenden. Mieter sind deshalb gut beraten, vor dem Abschluss des Mietvertrages vor Ort abzugleichen, ob die Mietsache tatsächlich die vereinbarten Eigenschaften hat.

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I. Hintergrund

Das im Gewerbemietrecht am meisten bemühte Thema ist die gesetzliche Schriftform. Diese gibt vor, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte beurkundet werden. Hierzu zählen die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietdauer sowie zahlreiche weitere, nicht nur unbedeutende Absprachen. Beachten die Vertragspartner dieses Erfordernis nicht, führt das zum Wegfall der vertraglichen Laufzeitbestimmung. Die Folge kann dramatisch sein: Der Mietvertrag ist für beide Seiten ohne Angabe von Gründen vorzeitig mit der gesetzlichen Frist kündbar!

II. Die Entscheidung des LG Köln

Das LG Köln (Urteil v. 23.12.2021 – 27 O 189/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Im Jahr 2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume und Freiflächen in Köln. Diese sollte der Mieter an einzelne Untermieter weitervermieten dürfen. Im Mietvertrag wurde dabei zur näheren räumlichen Bestimmung auf nummerierte „Lagepläne“ Bezug genommen. Ob diese jemals mit der Vertragsurkunde verbunden waren, ist streitig. Zwei Jahre später trafen die Parteien eine Vereinbarung, die mit „2. Nachtrag“ überschrieben ist. Dort wird neben einer Befristung des Vertrages bis Juni 2044 in der Präambel und im weiteren Text klargestellt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Vereinbarungen ersetzt. Auch hier wurde der Mietgegenstand inhaltsgleich beschrieben, wiederum unter Bezugnahme auf gleichlautende Lagepläne, die – insoweit unstreitig – der Vertragsurkunde aber nicht beigefügt waren. Im Februar 2020 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung zum 30.09.2020 und berief sich dabei auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform. Er nimmt den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Mit Erfolg! Das Landgericht hält die Schriftform für nicht gewahrt und geht von einer wirksamen Vertragsbeendigung aus. Die vorgesehen Befristung sei unwirksam, da der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt worden sei. Die textliche Darstellung der Mietsache im Vertrag bzw. in der späteren Vereinbarung reiche hierfür nicht aus, da sich insbesondere die Lage der vermieteten Freiflächen nur mithilfe der Pläne ermitteln lasse. Diese seien somit nicht lediglich eine Orientierungshilfe, sondern stellten einen notwendigen Vertragsinhalt dar. Die Streitfrage, ob die Lagepläne bereits dem Ursprungsvertrag angeheftet waren, ist nach Ansicht der Kammer dabei nicht entscheidend. Der Formverstoß folge nämlich schon aus dem Umstand, dass der Vereinbarung im „2. Nachtrag“ die dort erwähnten Lagepläne nicht beigefügt waren. Auch eine hinreichende Bezugnahme zur Herstellung einer zumindest gedanklichen Verbindung sei nicht erfolgt, zumal Lagepläne mit der dortigen Bezeichnung („1A, 1B, 1C, 1D“) nicht existierten. Selbst wenn dem Ursprungsvertrag diese Pläne beigefügt waren, habe eine gedankliche Verbindung mit diesem Vertragswerk trotz der Bezeichnung als 2. Nachtrag nicht hergestellt werden können, da nach dem Wortlaut der Regelung sämtliche Vereinbarungen des Ursprungsvertrags vollständig ersetzt werden sollten. Hierdurch sei eine gedankliche Abgrenzung und Abkoppelung erfolgt, welche die erneute Beifügung der im Nachtrag erwähnten Pläne erforderlich gemacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Grundsätzlich ist eine feste Verbindung der Anlagen mit dem Vertrag geboten. Nach der „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs kann diese auch dadurch ersetzt werden, dass im Vertrag auf die Anlage und in dieser wiederum auf den Vertrag Bezug genommen wird. Um die gravierenden Folgen eines Schriftformverstoßes gar nicht erst zu riskieren, sollten die Vertragsparteien peinlichst darauf achten, dass alle Anlagen, die zur Bestimmung des Vertragsinhalts erforderlich sind, der Vertragsurkunde auch beigefügt sind. Lagepläne sind nur dann verzichtbar, wenn die genaue Lage des Mietobjekts bereits der textlichen Beschreibung im Vertrag zweifelsfrei entnommen werden kann. Das ist besonders schwer, wenn die Mieteinheit nur Teile eines Gebäudes oder eines Stockwerks umfasst. Hier sind markierte Grundrisse zu verwenden – und beizufügen!

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Der Abschluss eines Mietvertrages schützt den Mieter nicht davor, dass der Vermieter zugleich oder nachfolgend über dieselbe Mietsache einen weiteren Vertrag schließt. Erhält der andere Mieter dann den Besitz an den Räumlichkeiten, bleibt dem übergangenen Mieter nur noch ein Schadensersatzanspruch.

II. Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Das OlG Frankfurt (Beschl. v. 21.02.2022 – 2 W 42/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Mieter mietete noch zu erstellende Räume zum Betrieb eines Hotels an. Dieses war nach den vertraglichen Vorgaben des Mieters zu errichten. Noch bevor die Mietsache dem Mieter übergegen wurde, erklärte der Vermieter die außerordentliche Kündigung. Zur Begründung führte er aus, der Mieter habe sich vertragspflichtwidrig verhalten. Zugleich nahm er Rückbauarbeiten vor, welche die für den Mieter typische Ausstattung des Hotels betrafen. Der Mieter, der die Kündigung für unwirksam hielt, nahm deshalb an, dass der Vermieter die Räume nun an einen Wettbewerber vermieten wolle. Konkrete Kenntnis von einer solchen Zweitvermietungsabsicht hatte der Mieter jedoch nicht. Er beantragte eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter auferlegen sollte, das Hotel keinem anderen Mieter zu übergegen.

Das OLG entschied antragsgemäß und untersagte dem Vermieter die Überlassung des Hotels an einen Dritten. Die Gefahr einer solchen Zweitvermietung sei gegeben. Im Falle einer Doppelvermietung könne jeder grundsätzlich jeder Mieter die Übergabe der Mietsache verlangen. Eine gesetzliche Regelung, welcher der beiden Vertragspartner des Vermieters zu bevorzugen ist, bestehe nicht. Beide Mieter – so also auch der hiesige Erstmieter – hätten das Recht zu verhindern, dass der Vermieter Fakten schafft und ihm allein hierdurch die Überlassung der Räume an ihn unmöglich wird. Es bestehe somit ein Anspruch auf Erlass einer Unterlassungsanordnung. Der Vermieter sei insoweit nicht schutzwürdig, zumal er selbst die Situation der Doppelvermietung verursacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Dennoch ist Vorsicht geboten. Stellt sich später heraus, dass dem Erstmieter wirksam gekündigt wurde, hat dieser nach Erlass der Unterlassungsverfügung dem Vermieter seinen Schaden zu ersetzen. Springt der Folgemieter ab, kann dieser beträchtlich sein!

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Veräußert der vermietende Eigentümer das Grundstück, geht das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Dieser wird neuer Vermieter des Mieters. Der Mieter muss sich somit nicht um den Bestand seines Vertrages sorgen, wenn sein Vertragspartner das Eigentum an der Immobilie auf einen Dritten überträgt. Diese mieterschützende Regelung setzt allerdings grundsätzlich voraus, dass der den Vertrag schließende Vermieter zu diesem Zeitpunkt auch Eigentümer der Immobilie ist.

II. Die Entscheidung des BGH v. 27.10.2021

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (XII ZR 84/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein Verein mietete Teile eines Grundstücks mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren, die sich bei fehlendem Widerspruch einer Vertragspartei um weitere zehn Jahre verlängern sollte. Der Vermieter des Grundstücks war nicht zugleich dessen Eigentümer, sondern hatte gegen diesen lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Während der Vertragszeit veräußerte der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten, der mit diesem im Kaufvertrag eine Übernahme des Mietvertrages vereinbart hatte. Künftig zahlte der Mieter die Miete sodann auch an den Erwerber, ohne allerdings mit diesem einen Übergang des Mietverhältnisses förmlich zu vereinbaren. Nachdem dies einige Jahre so praktiziert worden war, kündigte der Erwerber den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er ist der Ansicht, hierzu berechtigt zu sein, weil die gesetzlich vorgegebene Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Ein gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber sei nicht erfolgt, da der Verkäufer des Mietgrundstücks nicht zugleich auch dessen Vermieter war. Ein Fall, der dieser Konstellation rechtlich gleichzustellen sei, liege nicht vor. Hierzu wäre erforderlich gewesen, dass der Mietvertrag vom Nichteigentümer im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen wurde. Das sei aber vorliegend zu verneinen. Das Mietverhältnis sei zwar nach dem Willen der Mietvertragsparteien mit dem Grundstückserwerber fortgesetzt worden. Allerdings sei die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB von den Parteien hierbei nicht beachtet worden. Eine Vereinbarung zwischen bisherigen Vermieter, Mieter und neuem Vermieter sei niemals förmlich beurkundet worden. Dann aber lief das Mietverhältnis ungeachtet der Laufzeitvereinbarung nur auf unbestimmte Zeit und konnte von jeder Seite vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

III. Folgen für die Praxis

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter auch Grundstückseigentümer ist. Allerdings genießt ein Mieter, der nicht vom Eigentümer mietet, einen deutlich geringeren Schutz, da er sein mietvertragliches Recht zum Besitz dem Grundstückseigentümer, insbesondere aber einem Grundstückserwerber nicht entgegenhalten kann. Mieter sind daher gut beraten, vor Abschluss werthaltiger Mietverträge selbst zu überprüfen, ob ihr Vertragspartner auch Eigentümer der Mietsache ist.

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Es entspricht ständiger Praxis, dass Interessenten, die von Grundstückseigentümern und Bauträgern Immobilien erwerben möchten, eine „Reservierungsgebühr“ zahlen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass dem Käufer die Immobilie bis zur Beurkundung des Kauf- bzw. Bauträgervertrages vorbehalten bleibt und keine Veräußerung an Dritte erfolgt. Über die Wirksamkeit solcher – privatschriftlicher – Reservierungsvereinbarungen wird häufig gestritten.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 26.08.2021

Das LG Köln (2 O 292/19) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Im November 2018 boten Eheleute ihr Hausgrundstück zum Verkauf an. Nach der Besichtigung mit einem Kaufinteressenten verständigten sich die Parteien auf einen Verkauf der Immobilie zum Preis von 1,2 Mio EUR. Zugleich vereinbarten sie, dass der Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von € 10.000,00 an die Verkäufer zahlen sollte, die beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages auf den Kaufpreis anzurechnen war. Wenn dieser Vertrag jedoch nicht bis Ende 2018 beurkundet wird, sollte die Reservierungsgebühr nach der Vereinbarung bei den Verkäufern verbleiben. Der Interessent überwies die Gebühr, zur Beurkundung kam es in der Folgezeit indes nicht. Die Verhandlungen über die Vertragsdetails scheiterten. Der Interessent fordert nun die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Landgericht gab seiner Klage statt und verurteilte die Eigentümer zur Rückzahlung. Die Reservierungsvereinbarung sei gem. § 311b Abs. 1 BGB nichtig, da sie nicht notariell beurkundet wurde. Da die Vereinbarung mit dem angestrebten Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bilde, sei auch auf sie die Formvorschrift für den Immobilienkauf anzuwenden. Mit der Reservierungsgebühr sei ein mittelbarer Zwang auf den Interessenten ausgeübt worden, die Immobilie zu erwerben. Dies sei stets der Fall, wenn die Höhe der Gebühr – wie hier – mehr als 10 % einer üblichen Maklergebühr betrage bzw. sie einen absoluten Betrag von € 5.000,- oder 0,3 % des Kaufpreises überschreite. Die Berufung des Interessenten auf den Formmangel sei auch ausnahmsweise nicht treuwidrig, so dass ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch bestehe.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung ist richtig. Um eine wirksame Reservierungsabrede zu vereinbaren, hätten die Parteien nicht nur den späteren Kaufvertrag, sondern auch die Reservierungsvereinbarung notariell beurkunden müssen. Die Ansicht des LG Köln liegt auf der Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung. So entschied der BGH bereits im Jahr 1986 (Az. IV a ZR 102/85), dass Vereinbarungen mit Maklern, nach denen diesen auch ohne Zustandekommen des Hauptvertrages eine Vergütung zustehen soll, jedenfalls bei einem vereinbarten Betrag von mehr als 10 – 15 Prozent der üblichen Courtage der notariellen Beurkundung bedürfen. Auch in diesen Fällen entsteht für den Interessenten nämlich ein mittelbarer Kaufdruck. Die Reservierungsvereinbarung unterliegt mithin denselben Formvorgaben wie der Kaufvertrag selbst. Nichts anderes gilt für jene Fälle, in denen sich nicht der Makler, sondern der Verkäufer selbst eine solche Gebühr versprechen lässt. Umgekehrt, und auch das sollte nicht vergessen werden, führt eine Nichtigkeit der Vereinbarung auch dazu, dass der Verkäufer hieran nicht gebunden ist. Verkauft er seine Immobilie einem Dritten, haftet er dem Erstinteressenten somit nicht auf Schadensersatz!

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Gewerbliche Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsehen, müssen gem. § 550 BGB die Schriftform einhalten. Diese harmlos wirkende Vorgabe wird in der mietrechtlichen Praxis immer wieder missachtet. Die Folgen sind dramatisch: Der Mietvertrag ist zwar wirksam, jedoch führt die Nichtbeachtung der Form dazu, dass der Vertrag (nur) auf unbestimmte Zeit läuft. Er kann somit von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden! Es kommt nicht darauf an, welche Laufzeit vereinbart wurde. Schriftformfehler treten immer dann auf, wenn wesentliche Vertragsinhalte, etwa Angaben zu den Parteien, der Laufzeit, der Mietsache oder der Miethöhe nicht in einer förmlichen Vertragsurkunde festgelegt wurden.

II. Die Entscheidung des BGH v. 10.02.2021

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 26/20) hatte nun darüber zu entscheiden, ob Formverstöße nachträglich geheilt werden können. Im Ursprungsvertrag über die Aufstellung von Geldautomaten in einem Ladenlokal hatten die Parteien die Schriftform verletzt. So fanden sich die Eckdaten des Mietverhältnisses zwar auf der von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vorderseite eines Formularvertrags; die nähere Beschreibung der Mietsache einschließlich der Regelungen zur Laufzeit und deren Verlängerungen befanden sich jedoch im „Kleingedruckten“ auf der Rückseite dieses Vertrages, die keine weitere Unterschrift der Parteien aufwies. Das genügt grundsätzlich nicht. Der Vertrag wäre mit gesetzlicher Frist kündbar.

Allerdings fertigten die Parteien später eine (unterzeichnete) Anlage zum Mietvertrag an, die auf den Hauptvertrag Bezug nahm und aus der sich die Lage der Mietsache eindeutig ergab. Auf diese Anlage war schon auf der nicht unterzeichneten Rückseite des ursprünglichen Vertrages Bezug genommen worden. Das genügte dem BGH. Aus dieser Bezugnahme nämlich sei eine Verbindung der Vertragsurkunde und der Anlage 1 zu einer gedanklichen Einheit erfolgt, aus der sich der Inhalt des Vertrags hinreichend deutlich ergebe. Die Schriftform sei mithin gewahrt.

III. Folgen für die Praxis

Auch wenn die später erstellte Anlage letztlich die (vorzeitige) Kündbarkeit des Vertrages verhinderte, müssen die Vertragspartner bereits bei der Erstellung des Mietvertrages größte Sorgfalt anwenden. Die wesentlichen Vertragsinhalte müssen sich aus der Urkunde selbst ergeben, an deren Ende die Unterschriften zu stehen haben. Wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall ist, kann der Formverstoß mit einer weiteren Urkunde, die auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt, geheilt werden. Das setzt allerdings die Mitwirkung beider Seiten voraus. Ein Anspruch auf Heilung von Formfehlern lässt sich in der Regel nicht gegen den Willen des Vertragspartners durchsetzen! Sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam.

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Seit dem Frühjahr 2020 kommt es immer wieder zu staatlichen angeordneten Schließungen von Gastronomie und Einzelhandel. In der mietrechtlichen Praxis wird seitdem heftig über die Auswirkung eines Lockdowns auf die Mietzahlungspflicht des Mieters gestritten. Inzwischen haben sich auch einige Oberlandesgerichte positioniert. Zur Frage, ob ein Anspruch auf Mietsenkung besteht, gehen die Meinungen auseinander:

Das OLG Frankfurt (Urteil v. 19.03.2021 – 2 U 143/20) verneinte einen Mietmangel. Mit der Frage, ob eine Anpassung der Miethöhe wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zu bejahen ist, musste es sich wegen der besonderen Verfahrensart (Urkundenprozess) nicht abschließend beschäftigten.

Nach der restriktiven Auffassung des OLG München (Beschluss v. 17.02.2021 – 32 U 6358/20) stellt die Anpassung der Miete nur eine Ausnahme von der Regel dar.

Das OLG Dresden (Urteil v. 24.02.2021 – 5 U 1782/20) bejahte hingegen eine Störung der Geschäftsgrundlage und billigte dem Vermieter nur 50 % der Kaltmiete zu.

Das OLG Karlsruhe (Urteil v. 24.02.2021 – 7 U 109/20) verlangt, dass der Mieter, müsste er die volle Miete weiter zahlen, in seiner Existenz bedroht werden würde.

II. Die Entscheidung des KG Berlin vom 01.04.2021 (8 U 1099/20)

Mit seiner Entscheidung vom 01.04.2021 (8 U 1099/20) hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Spielhalle im Frühjahrslockdown 2020 während der angeordneten Schließzeit die volle Miete zu entrichten hatte. Das KG nahm im Sinne des Mieters eine Reduzierung der Miete um 50 Prozent an. Die Lockdown-Anordnung sei eine schwerwiegende Änderung der bei Vertragsschluss vorausgesetzten Umstände. Hätten die Vertragsparteien die Pandemie vorhergesehen, hätten sie den Vertrag nicht oder zumindest nicht zu denselben Konditionen geschlossen. Ein Festhalten am unveränderten Vertrag sei dem Mieter nicht zumutbar. Die mit dem Lockdown verbundenen Nachteile seien solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen. Der Anpassungsanspruch des Mieters setze dabei keine Existenzbedrohung voraus. Es reiche aus, wenn die Störung der Geschäftsgrundlage unter Umständen existenzbedrohliche Folgen habe.

III. Folgen für die Praxis

Bis heute ist ungeklärt, unter welchen Voraussetzungen die Miete zu reduzieren ist. Neben den hier erörterten Umständen kann insbesondere eine Rolle spielen, ob der Mieter zunächst Rücklagen verwenden muss und in welcher Höhe staatliche Unterstützungen (Überbrückungshilfen, Kurzarbeitergeld) bei der Bemessung einer Mietkürzung zu berücksichtigen sind. Letztere waren bei den bislang entschiedenen Sachverhalten zum Frühjahrslockdown kaum relevant.

Bis sich auch der Bundesgerichtshof zu alledem positioniert hat, wird die Praxis mit dieser Unsicherheit leben müssen. Mehrere Oberlandesgerichte, so auch das Kammergericht in der dargestellten Entscheidung, haben die Revision zum BGH zugelassen.

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Sowohl bei der Gewerbe- als auch bei der Wohnraummiete entsteht immer wieder Streit über die Frage, ob eine Nebenkostenabrechnung Nachforderungen des Vermieters begründen kann. Mit dieser Thematik befasste sich jüngst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.02.2021, Az. XII ZR 40/20):

I. Sachverhalt

Das Land Schleswig-Holstein, mietete Büro- und Archivflächen. Das Mietverhältnis endete 2016. Für die Jahre 2012 bis 2015 erteilte der Vermieter jährliche Nebenkostenabrechnungen im jeweiligen Folgejahr, die sämtlich Guthaben des Mieters auswiesen. Dort wurden unterschiedliche Gesamtflächen angegeben. Dies vornehmlich deshalb, weil der Vermieter die Flächen je nach Art ihrer Nutzung unterschiedlich gewichtete. So ergab sich aus den beigefügten Erläuterungen, dass z.B. hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten bei Lager-, Technik und Leerstandflächen lediglich zehn Prozent der tatsächlichen Flächen angesetzt wurden. Ähnlich verfuhr der Vermieter bei den Kostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllentsorgung. Weiter enthielten die Abrechnungen zu einzelnen Umlageschlüsseln eine Abkürzung, die nicht erklärt wurde. Schließlich wurde die Mietsache, wie der Mieter allerdings erstmals in der Revisionsinstanz beanstandete, in insgesamt drei Objektteile aufgeteilt, ohne dass die konkrete Zuordnung von Teilflächen detailliert erläutert wurde. Der Mieter ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnungen seien bereits nicht formell ordnungsgemäß und müssten neu erstellt werden.

II. Die Entscheidung des Gerichts

Dem folgte der Senat nicht und bestätigte die beiden Vorinstanzen. Der Abrechnungsanspruch des Mieters sei bereits erfüllt, wenn die Abrechnung in formeller Hinsicht ordnungsgemäß ist. Auch ein formeller Fehler könne im Übrigen nur einen Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung begründen, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Vorliegend seien die Betriebskostenabrechnungen aber formell ordnungsgemäß. Die auch bei gewerblichen Mietverhältnissen aus § 259 Abs. 1 BGB folgenden Grundsätze seien hinreichend beachtet worden. So genüge es, wenn die Abrechnung die Mindestangaben, nämlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthält. In formeller Hinsicht seien an die Abrechnung dabei keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Es reiche aus, wenn sich die einzelnen Angaben, etwa zum Umlageschlüssel, dem Vertrag oder der Abrechnung beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen. Ob die unterschiedlichen Bezugspunkte für die jeweiligen Kostenpositionen maßgeblich und zutreffend sind, sei hingegen allein eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung. Ob der Vermieter die angegebenen Gesamtflächen inhaltlich zutreffend gewichtet habe, sei nicht relevant, da auch diese Frage allein die materielle Rechtmäßigkeit betreffe. Zudem ergebe sich aus den der Abrechnung beigefügten Informationen eine ausreichende Erläuterung der Umlageschlüssel. Auch der Umstand, dass eine Aufteilung in verschiedene Abrechnungseinheiten erfolgte, sei letztlich unbeachtlich. Der Einwand sei zumindest treuwidrig, nachdem der Mieter diesen Modus zuvor nie beanstandet hatte. Er sei darauf beschränkt, eine Erläuterung des Vermieters zu verlangen, könne aber keine Neuberechnung beanspruchen.

III. Kommentar

Der XII. Zivilsenat folgt der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senat. (zuletzt: BGH v. 29.1.2020 – VIII ZR 244/18, MDR 2020, 477) Ein Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung besteht demnach nur ganz ausnahmsweise, nämlich bei systematischen Fehlern (BGH v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10, MDR 2010, 1102). In aller Regel ist der Vermieter nur verpflichtet, einzelne Kostenpositionen neu zu berechnen (BGH v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368).

Im Zweifel ist der Mieter auf die inhaltliche Überprüfung anhand der für ihn einsehbaren Belege zu verweisen (BGH v. 9.12.2020 – VIII ZR 118/19, MDR 2021, 157). Der Mieter sollte sich darauf konzentrieren, vom Vermieter ausreichende Erläuterungen sowie die Abrechnungsbelege zu fordern und zu überprüfen. Ergeben sich bei dieser Kontrolle Fehler, sind Kürzungen vorzunehmen bzw. zusätzliche Guthaben zu erstreiten.

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Seit dem „Lockdown“ im Frühjahr 2020 streitet die Fachwelt über die rechtlichen Folgen der staatlichen Maßnahmen für Gewerbemietverhältnisse. Dabei spielt insbesondere die Frage eine Rolle, ob betroffene Mieter auch während der angeordneten Betriebsschließung die volle Miete zu zahlen haben. Es wurden hierzu zwischenzeitlich eine Reihe gerichtlicher Entscheidungen veröffentlicht, die allerdings sehr uneinheitlich sind. Teilweise wurden Mietkürzungen mit dem Argument verneint, dass die Schließungen allein dem Verwendungsrisiko des Mieters unterliegen. Gegenteilige Stimmen gehen von einer vollständigen Mietbefreiung im Lockdown aus.

Der Gesetzgeber hat Ende 2020 hierauf reagiert und folgende Norm in Art. 240 EGBGB eingefügt:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Hiermit wollte der Gesetzgeber klarstellen, dass die Miethöhe während des Lockdowns in der Regel anzupassen ist. Wie aber eine solche Anpassung zu erfolgen hat und insbesondere in welcher Höhe eine Mietkürzung in Betracht kommt, bleibt dabei eine Frage des Einzelfalls. Es kommt z. B. darauf an, ob eine Nutzung völlig unterbleibt (Frisöre, Fitnessstudios etc.), oder ob zumindest Teile des Betriebs aufrechterhalten werden (Außengastronomie, „Click & Collect“ im Einzelhandel etc.). Auch können sich staatliche Überbrückungshilfen auf den Anpassungsanspruch des Mieters auswirken. Ob sich die „Klarstellung“ des Gesetzgebers in Art. 240 § 7 EGBGB auch auf Sachverhalte vor Ende 2020 auswirkt, ist ebenfalls noch nicht entschieden. Für Klarheit wird erst der Bundesgerichtshof sorgen können. Bis dahin muss die Branche mit einer erheblichen Rechtsunsicherheit leben.

Das LG München I (Urteil v. 25.01.2021, 31 O 7743/20) hatte jüngst über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Mieter eines Hotels stellt infolge der Lockdown-Maßnahmen im Frühjahr 2020 seinen Betrieb ein, und zwar auch für Geschäftskunden, die von dem Verbot nicht umfasst waren. Außerdem zahlt er seinem Vermieter für drei Monate keine Miete, der ihn daraufhin verklagt.

Das Gericht lehnt zwar eine Mietminderung ab, geht aber von einer Störung der Geschäftsgrundlage aus. Dabei hält es den neuen Art. 240 § 7 EGBGB auch auf Altfälle, die zeitlich vor dem Inkrafttreten dieser Norm liegen, für anwendbar. Bei der Frage, ob und wie sich diese Störung auf die Pflicht zur Mietzahlung auswirkt, geht das Gericht, da beide Vertragsteile die Situation gleichermaßen nicht verschulden, im Grundsatz von einer Kürzung der Miete um die Hälfte aus.

Der Kürzungsbetrag von 50 Prozent sei allerdings vorliegend weiter zu reduzieren. So hätte der Hotelmieter nicht vollständig schließen müssen. Schließlich war ihm die Beherbergung von Geschäftskunden nach wie vor erlaubt. Zudem habe der Mieter das Gebäude auch während des Lockdowns untergeordnet nutzen können, z. B. für Verbesserungsmaßnahmen.

Aber auch unter Berücksichtigung der dann noch verbleibenden Risikoverteilung komme vorliegend ein Anpassungsanspruch des Mieters nicht in Betracht. So habe der Mieter in den vergangenen Jahren beträchtliche Gewinne erzielt, von denen er Rücklagen in Höhe von jedenfalls 20 Prozent für unvorhergesehene Ereignisse hätte bilden müssen. Da aber die Klageforderung nicht die Summe von jeweils 20 Prozent der in den letzten drei Jahren erzielten Gewinne vor Steuern erreichte, verurteilte das Gericht den Mieter zur Nachzahlung der vollen Mieten für April, Mai und Juni 2020.

Ob sich diese Ansicht in der Rechtsprechung durchsetzen wird, darf zumindest bezweifelt werden. Die Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Konditionen während einer Lockdown-Maßnahme wird dem Mieter nämlich in der Regel auch dann unzumutbar sein, wenn er die Miete im betreffenden Zeitraum aus seinen Rücklagen hätte bestreiten können.

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Das LG Schwerin (Urteil. 22.03.2018 – 21 HK = 42/17) hatte über den folgenden Fall zu entscheiden:

Eine Bank mietet im Jahr 2009 Räume in einem Einkaufszentrum an. Der Mietvertrag enthält auch eine Regelung zur Betriebspflicht: „Die Vermietung erfolgt zum Zwecke des Betriebes einer Bankfiliale. Der Mieter ist verpflichtet, ein solches Geschäft während der gesamten Laufzeit des Vertrages zu betreiben.“ Nach anfänglicher Ausstattung der Bankfiliale mit Beratungspersonal stellt der Mieter im Jahr 2017 sein Angebot um und bietet seitdem nur noch Bankautomaten ohne Servicepersonal. Der Vermieter nimmt ihn gerichtlich auf Wiederaufnahme des ursprünglichen Filialbetriebs in Anspruch.

Die Entscheidungsgründe:
Das LG Schwerin folgt diesem Ansinnen und verurteilt den Mieter antragsgemäß. Eine Filiale sei im allgemeinen Sprachgebrauch eine selbstständige Zweigstelle, die mit Personal besetzt ist. Allein das Aufstellen von Geld- und Kontoführungsautomaten bleibe dahinter zurück. Dass die Vertragsparteien den Vertrag zunächst selbst so auslegten, ergebe sich schon daraus, dass in den Räumen über Jahre eine Filiale mit Servicepersonal betrieben worden sei. Die Klägerin habe im Übrigen auch ein Interesse an der Beibehaltung des ursprünglichen Filialbetriebes, da die Attraktivität des Einkaufszentrums höher sei, wenn in den Räumen auch Servicepersonal der Bank in Anspruch genommen werden könne.

Fazit:
Bei langfristigen Mietverhältnissen ist eine Betriebspflicht für den Mieter durchaus gefährlich, da er in wirtschaftlich angespannter Lage nicht nur weiterhin Miete entrichten muss, sondern auch sein Geschäft mit hohen laufenden Kosten weiter öffnen muss. Der Fall zeigt, dass dabei die Umstellung auf Automaten, wie sie z. B. auch bei Blumengeschäften, Tabakläden und Imbissen denkbar wäre, wohl nicht genügt, um die vertraglich übernommene Betriebspflicht zu erfüllen.

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