Mietkürzung wegen Corona nach Vertragsende?

I. Hintergrund

Seit Beginn der COVID-19-Pandemie und den damit verbundenen Schließungen im Einzelhandel und anderen Branchen streiten Mietparteien über die Auswirkungen eines „Lockdowns“ auf die Zahlungspflichten des Mieters. Hierzu wurden inzwischen viele, teils divergierende Entscheidungen veröffentlich. Zahlreiche Oberlandesgerichte verneinen zwar einen Mietmangel, halten aber einen Anspruch des Mieters auf Senkung der Miete für denkbar. Zumindest im Einzelfall sei könne es dem Mieter nicht zugemutet werden, an der Pflicht zur Zahlung der vollen Miete festgehalten zu werden.

II. Die Entscheidung des Berliner Kammergerichts v. 04.11.2021

Das KG (8 U 85/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Bereits vor der Pandemie, nämlich im Oktober 2019, kündigte der Vermieter eines Hotelbetriebs den Mietvertrag. Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung und zog nicht aus. Der Vermieter beansprucht für die Zeit nach der behaupteten Vertragsbeendigung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete. Der Mieter wendet ein, dass er das Hotel wegen der gesetzlichen Verbote weder im Frühjahr 2020 noch im Winter 2020/2021 betreiben konnte. Selbst wenn der Mietvertrag durch die Kündigung des Vermieters tatsächlich beendet worden wäre, sei er deshalb nicht zur Zahlung der vollen Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Das Gericht sieht dies allerdings anders: Die für Mieter in Pandemiezeiten sonst so wertvollen Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage seien vorliegend nicht anwendbar. Wer die Mieträume ohnehin zurückgeben müsse, könne sich nicht auf eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Bedingungen berufen. Diese Auffassung ist zweifellos zutreffend. Ist der Mietvertrag beendet, kommen keine Ansprüche auf dessen Anpassung mehr in Betracht. Die Nutzungsentschädigung ist gem. § 546a BGB bis zur Räumung in unveränderter Höhe zu entrichten.

III. Folgen für die Praxis

Ob und welche Anpassung der Miete im Falle eines „Lockdowns“ in Betracht kommt, ist die derzeit spannendste Frage in der gewerbemietrechtlichen Praxis. Auch ist noch unklar, was ein Mieter, will er die Miete kürzen, zur Unzumutbarkeit vorzutragen hat. Der BGH wird am 12.01.2022 erstmals über einen „Corona-Fall“ zu entscheiden haben. Es wird erwartet, dass sich das Gericht hierbei umfassend zu den Voraussetzungen einer Mietkürzung äußern wird. Dabei zeichnet sich ab, dass schematische Regeln, z. B. die hälftige Mietsenkung für jeden Tag des Öffnungsverbots, nicht in Betracht kommen. Vielmehr werden die konkrete Situation der Vertragsparteien und die Folgen der Schließung im Wege einer Einzelfallbetrachtung zu würdigen sein.

31.12.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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