Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor, der eine Vielzahl von Mängelrechten des Mieters auslöst: Neben dem Recht zur Mietminderung, besteht insbesondere ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und – so diese ausbleibt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Handelt es sich um anfängliche Mängel haftet der Vermieter zudem verschuldensunabhängig (!) auf Schadensersatz, bei später auftretenden Mängeln aber stets dann, wenn er den Zustand verschuldet hat.

II. Die Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das OLG Karlsruhe (Beschl. v. 08.03.2023 – 19 U 126/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Der Mieter mietete Gewerbeflächen, u. a. zur Lagerung von Recyclingmaterial, insbesondere Altpapier. Er behauptet, der Vermieter habe ihm vor dem Vertragsschluss eine Deckenhöhe von 6 Metern zugesagt. Diese Höhe sei auch erforderlich, um die Flächen mit Ladefahrzeugen zu befahren. Vor Vertragsschluss hatte der Mieter die Räumlichkeiten mehrfach besichtigt.

Nach Übernahme des Mietobjekts wendet der Mieter – neben einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von den Angaben im Exposé – ein, dass die Deckenhöhe nur 3 Meter betrage. Er erklärt, u. a. hierauf gestützt, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Über deren Wirksamkeit besteht Streit.

In seinem Hinweisbeschluss vertritt das OLG die Auffassung, dass die Kündigung keine Wirkung entfalten könne. Selbst dann, wenn der Vermieter eine entsprechende Zusage zur Deckenhöhe tätigte, könne der Mieter hieraus keine Mängelrechte ableiten. Dies folge aus § 536b BGB. Demnach ist der Mieter mit entsprechenden Rechten ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder dieser ihm infolge von grober Fahrlässigkeit verborgen blieb. So liege es hier: Der Mieter war vor der Unterzeichnung mehrfach vor Ort und habe im Mietvertrag die Mangelfreiheit der Mietsache bestätigt. Ein Unterschied in der Deckenhöhe zwischen 3 und 6 Metern dürfte für den Mieter ohne weiteres erkennbar gewesen sein.

III. Folgen für die Praxis

Die Ansicht verdient Zustimmung. Leicht erkennbare Mängel können dem Mieter nach Vertragsschluss nicht mehr helfen. Er kann weder die Miete mindern noch den Vertrag beenden. Mieter sind deshalb gut beraten, vor dem Abschluss des Mietvertrages vor Ort abzugleichen, ob die Mietsache tatsächlich die vereinbarten Eigenschaften hat.

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I. Hintergrund

Das im Gewerbemietrecht am meisten bemühte Thema ist die gesetzliche Schriftform. Diese gibt vor, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte beurkundet werden. Hierzu zählen die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietdauer sowie zahlreiche weitere, nicht nur unbedeutende Absprachen. Beachten die Vertragspartner dieses Erfordernis nicht, führt das zum Wegfall der vertraglichen Laufzeitbestimmung. Die Folge kann dramatisch sein: Der Mietvertrag ist für beide Seiten ohne Angabe von Gründen vorzeitig mit der gesetzlichen Frist kündbar!

II. Die Entscheidung des LG Köln

Das LG Köln (Urteil v. 23.12.2021 – 27 O 189/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Im Jahr 2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume und Freiflächen in Köln. Diese sollte der Mieter an einzelne Untermieter weitervermieten dürfen. Im Mietvertrag wurde dabei zur näheren räumlichen Bestimmung auf nummerierte „Lagepläne“ Bezug genommen. Ob diese jemals mit der Vertragsurkunde verbunden waren, ist streitig. Zwei Jahre später trafen die Parteien eine Vereinbarung, die mit „2. Nachtrag“ überschrieben ist. Dort wird neben einer Befristung des Vertrages bis Juni 2044 in der Präambel und im weiteren Text klargestellt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Vereinbarungen ersetzt. Auch hier wurde der Mietgegenstand inhaltsgleich beschrieben, wiederum unter Bezugnahme auf gleichlautende Lagepläne, die – insoweit unstreitig – der Vertragsurkunde aber nicht beigefügt waren. Im Februar 2020 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung zum 30.09.2020 und berief sich dabei auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform. Er nimmt den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Mit Erfolg! Das Landgericht hält die Schriftform für nicht gewahrt und geht von einer wirksamen Vertragsbeendigung aus. Die vorgesehen Befristung sei unwirksam, da der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt worden sei. Die textliche Darstellung der Mietsache im Vertrag bzw. in der späteren Vereinbarung reiche hierfür nicht aus, da sich insbesondere die Lage der vermieteten Freiflächen nur mithilfe der Pläne ermitteln lasse. Diese seien somit nicht lediglich eine Orientierungshilfe, sondern stellten einen notwendigen Vertragsinhalt dar. Die Streitfrage, ob die Lagepläne bereits dem Ursprungsvertrag angeheftet waren, ist nach Ansicht der Kammer dabei nicht entscheidend. Der Formverstoß folge nämlich schon aus dem Umstand, dass der Vereinbarung im „2. Nachtrag“ die dort erwähnten Lagepläne nicht beigefügt waren. Auch eine hinreichende Bezugnahme zur Herstellung einer zumindest gedanklichen Verbindung sei nicht erfolgt, zumal Lagepläne mit der dortigen Bezeichnung („1A, 1B, 1C, 1D“) nicht existierten. Selbst wenn dem Ursprungsvertrag diese Pläne beigefügt waren, habe eine gedankliche Verbindung mit diesem Vertragswerk trotz der Bezeichnung als 2. Nachtrag nicht hergestellt werden können, da nach dem Wortlaut der Regelung sämtliche Vereinbarungen des Ursprungsvertrags vollständig ersetzt werden sollten. Hierdurch sei eine gedankliche Abgrenzung und Abkoppelung erfolgt, welche die erneute Beifügung der im Nachtrag erwähnten Pläne erforderlich gemacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Grundsätzlich ist eine feste Verbindung der Anlagen mit dem Vertrag geboten. Nach der „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs kann diese auch dadurch ersetzt werden, dass im Vertrag auf die Anlage und in dieser wiederum auf den Vertrag Bezug genommen wird. Um die gravierenden Folgen eines Schriftformverstoßes gar nicht erst zu riskieren, sollten die Vertragsparteien peinlichst darauf achten, dass alle Anlagen, die zur Bestimmung des Vertragsinhalts erforderlich sind, der Vertragsurkunde auch beigefügt sind. Lagepläne sind nur dann verzichtbar, wenn die genaue Lage des Mietobjekts bereits der textlichen Beschreibung im Vertrag zweifelsfrei entnommen werden kann. Das ist besonders schwer, wenn die Mieteinheit nur Teile eines Gebäudes oder eines Stockwerks umfasst. Hier sind markierte Grundrisse zu verwenden – und beizufügen!

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Der Abschluss eines Mietvertrages schützt den Mieter nicht davor, dass der Vermieter zugleich oder nachfolgend über dieselbe Mietsache einen weiteren Vertrag schließt. Erhält der andere Mieter dann den Besitz an den Räumlichkeiten, bleibt dem übergangenen Mieter nur noch ein Schadensersatzanspruch.

II. Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Das OlG Frankfurt (Beschl. v. 21.02.2022 – 2 W 42/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Mieter mietete noch zu erstellende Räume zum Betrieb eines Hotels an. Dieses war nach den vertraglichen Vorgaben des Mieters zu errichten. Noch bevor die Mietsache dem Mieter übergegen wurde, erklärte der Vermieter die außerordentliche Kündigung. Zur Begründung führte er aus, der Mieter habe sich vertragspflichtwidrig verhalten. Zugleich nahm er Rückbauarbeiten vor, welche die für den Mieter typische Ausstattung des Hotels betrafen. Der Mieter, der die Kündigung für unwirksam hielt, nahm deshalb an, dass der Vermieter die Räume nun an einen Wettbewerber vermieten wolle. Konkrete Kenntnis von einer solchen Zweitvermietungsabsicht hatte der Mieter jedoch nicht. Er beantragte eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter auferlegen sollte, das Hotel keinem anderen Mieter zu übergegen.

Das OLG entschied antragsgemäß und untersagte dem Vermieter die Überlassung des Hotels an einen Dritten. Die Gefahr einer solchen Zweitvermietung sei gegeben. Im Falle einer Doppelvermietung könne jeder grundsätzlich jeder Mieter die Übergabe der Mietsache verlangen. Eine gesetzliche Regelung, welcher der beiden Vertragspartner des Vermieters zu bevorzugen ist, bestehe nicht. Beide Mieter – so also auch der hiesige Erstmieter – hätten das Recht zu verhindern, dass der Vermieter Fakten schafft und ihm allein hierdurch die Überlassung der Räume an ihn unmöglich wird. Es bestehe somit ein Anspruch auf Erlass einer Unterlassungsanordnung. Der Vermieter sei insoweit nicht schutzwürdig, zumal er selbst die Situation der Doppelvermietung verursacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Dennoch ist Vorsicht geboten. Stellt sich später heraus, dass dem Erstmieter wirksam gekündigt wurde, hat dieser nach Erlass der Unterlassungsverfügung dem Vermieter seinen Schaden zu ersetzen. Springt der Folgemieter ab, kann dieser beträchtlich sein!

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Veräußert der vermietende Eigentümer das Grundstück, geht das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Dieser wird neuer Vermieter des Mieters. Der Mieter muss sich somit nicht um den Bestand seines Vertrages sorgen, wenn sein Vertragspartner das Eigentum an der Immobilie auf einen Dritten überträgt. Diese mieterschützende Regelung setzt allerdings grundsätzlich voraus, dass der den Vertrag schließende Vermieter zu diesem Zeitpunkt auch Eigentümer der Immobilie ist.

II. Die Entscheidung des BGH v. 27.10.2021

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (XII ZR 84/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein Verein mietete Teile eines Grundstücks mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren, die sich bei fehlendem Widerspruch einer Vertragspartei um weitere zehn Jahre verlängern sollte. Der Vermieter des Grundstücks war nicht zugleich dessen Eigentümer, sondern hatte gegen diesen lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Während der Vertragszeit veräußerte der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten, der mit diesem im Kaufvertrag eine Übernahme des Mietvertrages vereinbart hatte. Künftig zahlte der Mieter die Miete sodann auch an den Erwerber, ohne allerdings mit diesem einen Übergang des Mietverhältnisses förmlich zu vereinbaren. Nachdem dies einige Jahre so praktiziert worden war, kündigte der Erwerber den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er ist der Ansicht, hierzu berechtigt zu sein, weil die gesetzlich vorgegebene Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Ein gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber sei nicht erfolgt, da der Verkäufer des Mietgrundstücks nicht zugleich auch dessen Vermieter war. Ein Fall, der dieser Konstellation rechtlich gleichzustellen sei, liege nicht vor. Hierzu wäre erforderlich gewesen, dass der Mietvertrag vom Nichteigentümer im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen wurde. Das sei aber vorliegend zu verneinen. Das Mietverhältnis sei zwar nach dem Willen der Mietvertragsparteien mit dem Grundstückserwerber fortgesetzt worden. Allerdings sei die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB von den Parteien hierbei nicht beachtet worden. Eine Vereinbarung zwischen bisherigen Vermieter, Mieter und neuem Vermieter sei niemals förmlich beurkundet worden. Dann aber lief das Mietverhältnis ungeachtet der Laufzeitvereinbarung nur auf unbestimmte Zeit und konnte von jeder Seite vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

III. Folgen für die Praxis

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter auch Grundstückseigentümer ist. Allerdings genießt ein Mieter, der nicht vom Eigentümer mietet, einen deutlich geringeren Schutz, da er sein mietvertragliches Recht zum Besitz dem Grundstückseigentümer, insbesondere aber einem Grundstückserwerber nicht entgegenhalten kann. Mieter sind daher gut beraten, vor Abschluss werthaltiger Mietverträge selbst zu überprüfen, ob ihr Vertragspartner auch Eigentümer der Mietsache ist.

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Gewerbliche Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsehen, müssen gem. § 550 BGB die Schriftform einhalten. Diese harmlos wirkende Vorgabe wird in der mietrechtlichen Praxis immer wieder missachtet. Die Folgen sind dramatisch: Der Mietvertrag ist zwar wirksam, jedoch führt die Nichtbeachtung der Form dazu, dass der Vertrag (nur) auf unbestimmte Zeit läuft. Er kann somit von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden! Es kommt nicht darauf an, welche Laufzeit vereinbart wurde. Schriftformfehler treten immer dann auf, wenn wesentliche Vertragsinhalte, etwa Angaben zu den Parteien, der Laufzeit, der Mietsache oder der Miethöhe nicht in einer förmlichen Vertragsurkunde festgelegt wurden.

II. Die Entscheidung des BGH v. 10.02.2021

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 26/20) hatte nun darüber zu entscheiden, ob Formverstöße nachträglich geheilt werden können. Im Ursprungsvertrag über die Aufstellung von Geldautomaten in einem Ladenlokal hatten die Parteien die Schriftform verletzt. So fanden sich die Eckdaten des Mietverhältnisses zwar auf der von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vorderseite eines Formularvertrags; die nähere Beschreibung der Mietsache einschließlich der Regelungen zur Laufzeit und deren Verlängerungen befanden sich jedoch im „Kleingedruckten“ auf der Rückseite dieses Vertrages, die keine weitere Unterschrift der Parteien aufwies. Das genügt grundsätzlich nicht. Der Vertrag wäre mit gesetzlicher Frist kündbar.

Allerdings fertigten die Parteien später eine (unterzeichnete) Anlage zum Mietvertrag an, die auf den Hauptvertrag Bezug nahm und aus der sich die Lage der Mietsache eindeutig ergab. Auf diese Anlage war schon auf der nicht unterzeichneten Rückseite des ursprünglichen Vertrages Bezug genommen worden. Das genügte dem BGH. Aus dieser Bezugnahme nämlich sei eine Verbindung der Vertragsurkunde und der Anlage 1 zu einer gedanklichen Einheit erfolgt, aus der sich der Inhalt des Vertrags hinreichend deutlich ergebe. Die Schriftform sei mithin gewahrt.

III. Folgen für die Praxis

Auch wenn die später erstellte Anlage letztlich die (vorzeitige) Kündbarkeit des Vertrages verhinderte, müssen die Vertragspartner bereits bei der Erstellung des Mietvertrages größte Sorgfalt anwenden. Die wesentlichen Vertragsinhalte müssen sich aus der Urkunde selbst ergeben, an deren Ende die Unterschriften zu stehen haben. Wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall ist, kann der Formverstoß mit einer weiteren Urkunde, die auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt, geheilt werden. Das setzt allerdings die Mitwirkung beider Seiten voraus. Ein Anspruch auf Heilung von Formfehlern lässt sich in der Regel nicht gegen den Willen des Vertragspartners durchsetzen! Sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam.

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Gemäß dem OVG NRW handelt es sich bei dieser baulichen Nutzung nämlich nicht um eine „allgemeine Wohnnutzung“ im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Vielmehr stellt es eine bauliche Nutzung als Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO dar.

Das Problem: Die meisten Wohnungen sind lediglich zu allgemeinen Wohnzwecken genehmigt. Die Nutzung dieser Wohnungen für die Vermietung an Dritte über Airbnb oder sonstige Anbieter stellt somit eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Ohne Genehmigung ist diese illegal.

Die Bauaufsichtsbehörden sind gehalten, gegen illegale Nutzungen ordnungsbehördlich vorzugehen und Nutzungsuntersagungen zu verfügen und Bußgeldverfahren einzuleiten. So kann eine Ferienwohnung schnell sehr teuer für den Vermieter werden.

Um dies zu vermeiden, muss eine Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt und eine Baugenehmigung erwirkt werden.

Ob diese allerdings genehmigungsfähig ist, ist fraglich. Denn viele Städte und Kommunen in NRW wollen die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen unterbinden. Denn es fehlt an Wohnraum.

Deshalb sind in vielen Städten Ferienwohnungen nicht nur aufgrund der sogenannten Zweckentfremdungsverbote illegal. Der Beschluss des OVG NRW vom 31.03.2021 wird den Druck auf die Vermieter erhöhen. Denn jetzt werden auch die Bauaufsichtsbehörden gegen ungenehmigte und damit illegale Ferienwohnungen vorgehen.

Sollten Sie als Vermieter einer Ferienwohnung durch diese Rechtsprechung betroffen sein, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite, um die Möglichkeiten einer Legalisierung durch eine Baugenehmigung zu prüfen und Sie hierbei zu unterstützen.

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Der Vermieter kann ferner – nach Abmahnung – das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter eine Party feiert, bei der u.a. Stühle vom Balkon geworfen werden und die Nachtruhe des Anwohner durch laute Musik gestört wird ( AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 14.03.2019, 713 C 270/18 ). Denn dies ist potentiell gefährlich und lässt erwarten, dass sich die Störungen wiederholen werden.

RA Koch

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Insofern kann bei gesundheitlichen Gründen auch die Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens geboten und zu prüfen sein, ob der Härtegrund z.B. durch eine Therapie ausgeräumt werden kann. Nach zahlreichen Entscheidungen können Depressionen des Mieters bis hin zu einer Suizidgefahr das Vermieterinteresse überwiegen.

Steht dem Mieter kein Ersatzwohnraum zur Verfügung, muss er seine diesbezüglichen Bemühungen im Detail vortragen und darlegen, weshalb er nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen keine Ersatzwohnung finden konnte.

RA Koch

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RA Koch

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Ferner sind der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten anzugeben. Auch die Höhe der modernisierungsbedingt zu erwartenden Mieterhöhung ist zu beziffern. Des Weiteren ist der Mieter auf die Härtegründe ( § 555 d Abs. 2 BGB ) und sein Sonderkündigungsrecht nach § 555 e BGB hinzuweisen.

RA Koch

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