Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor, der eine Vielzahl von Mängelrechten des Mieters auslöst: Neben dem Recht zur Mietminderung, besteht insbesondere ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und – so diese ausbleibt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Handelt es sich um anfängliche Mängel haftet der Vermieter zudem verschuldensunabhängig (!) auf Schadensersatz, bei später auftretenden Mängeln aber stets dann, wenn er den Zustand verschuldet hat.

II. Die Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das OLG Karlsruhe (Beschl. v. 08.03.2023 – 19 U 126/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu befinden:

Der Mieter mietete Gewerbeflächen, u. a. zur Lagerung von Recyclingmaterial, insbesondere Altpapier. Er behauptet, der Vermieter habe ihm vor dem Vertragsschluss eine Deckenhöhe von 6 Metern zugesagt. Diese Höhe sei auch erforderlich, um die Flächen mit Ladefahrzeugen zu befahren. Vor Vertragsschluss hatte der Mieter die Räumlichkeiten mehrfach besichtigt.

Nach Übernahme des Mietobjekts wendet der Mieter – neben einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von den Angaben im Exposé – ein, dass die Deckenhöhe nur 3 Meter betrage. Er erklärt, u. a. hierauf gestützt, die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Über deren Wirksamkeit besteht Streit.

In seinem Hinweisbeschluss vertritt das OLG die Auffassung, dass die Kündigung keine Wirkung entfalten könne. Selbst dann, wenn der Vermieter eine entsprechende Zusage zur Deckenhöhe tätigte, könne der Mieter hieraus keine Mängelrechte ableiten. Dies folge aus § 536b BGB. Demnach ist der Mieter mit entsprechenden Rechten ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder dieser ihm infolge von grober Fahrlässigkeit verborgen blieb. So liege es hier: Der Mieter war vor der Unterzeichnung mehrfach vor Ort und habe im Mietvertrag die Mangelfreiheit der Mietsache bestätigt. Ein Unterschied in der Deckenhöhe zwischen 3 und 6 Metern dürfte für den Mieter ohne weiteres erkennbar gewesen sein.

III. Folgen für die Praxis

Die Ansicht verdient Zustimmung. Leicht erkennbare Mängel können dem Mieter nach Vertragsschluss nicht mehr helfen. Er kann weder die Miete mindern noch den Vertrag beenden. Mieter sind deshalb gut beraten, vor dem Abschluss des Mietvertrages vor Ort abzugleichen, ob die Mietsache tatsächlich die vereinbarten Eigenschaften hat.

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Die staatlich angeordneten Schließungen im Einzelhandel führten inzwischen zu einer Vielzahl veröffentlichter Gerichtsentscheidungen. Da insbesondere Mieter von Einzelhandelsflächen nicht öffnen durften oder zumindest erhebliche Umsatzeinbußen erlitten, kam es häufig zu Mietkürzungen, über deren Berechtigung prozessiert wurde. Der BGH hat inzwischen in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass Anpassungen des Mietvertrages, insbesondere in Bezug auf die Miethöhe, zumindest grundsätzlich in Betracht kommen, wenn der Mieter ausreichend darlegt und beweist, dass ihm ein Festhalten am (unveränderten) Mietvertrag nicht zumutbar ist.

II. Die Entscheidung des LG Münster v. 17.12.2021

Das LG Münster (Urteil vom 17.12.2021 – Az. 10 O 44/21) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Der Mieter betrieb ein Lebensmittelgeschäft in einem Einkaufszentrum des Vermieters. Von den staatlichen Beschränkungen zur Pandemiebekämpfung war er daher nicht unmittelbar betroffen. Allerdings wurde das Einkaufszentrum kaum noch frequentiert, zumal die meisten anderen Einzelhändler während des Lockdowns vorübergehend schließen mussten. Mit Rücksicht hierauf erklärte der Mieter in 2020 und 2021 diverse Kündigungen des bis zum Jahr 2026 befristeten Vertrages und stellte seine Mietzahlungen ein. Dies wiederum nahm der Vermieter zum Anlass, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusprechen. Im Prozess beantragt der Vermieter die Feststellung, dass das Mietverhältnis erst durch seine Kündigung, nicht aber infolge der vorangegangenen Kündigungen des Mieters beendet wurde und ihm zudem ein Anspruch auf Ersatz seiner Mietausfallschäden bis zum regulären Vertragsende zustehe.

Mit Erfolg! Das Landgericht urteilte antragsgemäß. Das Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung des Vermieters beendet worden. Hingegen habe der Mieter den Vertrag nicht vorzeitig beenden können. Dessen Einbußen seien nicht auf einen Mietmangel zurückzuführen. Die staatlichen Lockdown-Maßnahmen betrafen diesen nur mittelbar und zielten nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache ab. Dabei hob die Kammer hervor, dass der Mieter selbst gar nicht zur Schließung verpflichtet war. Ansprüche infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage schloss das Gericht aus, da eine Vertragsanpassung, etwa eine vorübergehende Mietsenkung, vom Mieter zu keiner Zeit verlangt wurde.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung verdient Zuspruch. Dass die Folgen der Lockdown-Maßnahmen in aller Regel keinen Mietmangel begründen, bestätigte der Bundesgerichtshof kurz darauf in seiner vielbeachteten Entscheidung vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21): Die mit einer Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung beruht nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Das gilt erst recht, wenn der Lockdown nur benachbarte Geschäfte betrifft und der Betrieb des Mieters im Einkaufszentrum auch während des Lockdowns zugänglich ist.

Eine andere Frage ist es jedoch, ob Ansprüche des Mieters wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB in Betracht kommen. Solche hat der BGH zumindest nicht rigoros ausgeschlossen. Allerdings wäre es hierfür erforderlich, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Vertrages zu unveränderten Bedingungen nicht zumutbar ist. Hierüber musste das LG Münster vorliegend aber nicht abschließend entscheiden, da der Mieter gar keine Anpassung des Mietvertrages – insbesondere im Wege einer temporären Mietsenkung – angestrebt hatte, sondern sich hiervon vollständig lösen wollte. Ist aber eine Anpassung möglich, kann der Mieter keine Beendigung des Vertragsverhältnisses beanspruchen.

Es ist bereits fraglich (und bislang von der Rechtsprechung nicht geklärt), ob auch ein nicht unmittelbar vom Lockdown betroffener Mieter eine Vertragsanpassung beanspruchen kann. Wenn aber nicht feststeht, dass die Beschränkungen des Mietgebrauchs langfristig sind, werden immer nur vorübergehenden Anpassungen des Vertrages denkbar sein, nicht hingegen dessen Beendigung. Der Kündigungsversuch des Mieters war daher mutig, blieb aber letztlich zu Recht ohne Erfolg.

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I. Hintergrund

Das im Gewerbemietrecht am meisten bemühte Thema ist die gesetzliche Schriftform. Diese gibt vor, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte beurkundet werden. Hierzu zählen die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Mietdauer sowie zahlreiche weitere, nicht nur unbedeutende Absprachen. Beachten die Vertragspartner dieses Erfordernis nicht, führt das zum Wegfall der vertraglichen Laufzeitbestimmung. Die Folge kann dramatisch sein: Der Mietvertrag ist für beide Seiten ohne Angabe von Gründen vorzeitig mit der gesetzlichen Frist kündbar!

II. Die Entscheidung des LG Köln

Das LG Köln (Urteil v. 23.12.2021 – 27 O 189/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Im Jahr 2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Gewerberäume und Freiflächen in Köln. Diese sollte der Mieter an einzelne Untermieter weitervermieten dürfen. Im Mietvertrag wurde dabei zur näheren räumlichen Bestimmung auf nummerierte „Lagepläne“ Bezug genommen. Ob diese jemals mit der Vertragsurkunde verbunden waren, ist streitig. Zwei Jahre später trafen die Parteien eine Vereinbarung, die mit „2. Nachtrag“ überschrieben ist. Dort wird neben einer Befristung des Vertrages bis Juni 2044 in der Präambel und im weiteren Text klargestellt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Vereinbarungen ersetzt. Auch hier wurde der Mietgegenstand inhaltsgleich beschrieben, wiederum unter Bezugnahme auf gleichlautende Lagepläne, die – insoweit unstreitig – der Vertragsurkunde aber nicht beigefügt waren. Im Februar 2020 erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung zum 30.09.2020 und berief sich dabei auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform. Er nimmt den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Mit Erfolg! Das Landgericht hält die Schriftform für nicht gewahrt und geht von einer wirksamen Vertragsbeendigung aus. Die vorgesehen Befristung sei unwirksam, da der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt worden sei. Die textliche Darstellung der Mietsache im Vertrag bzw. in der späteren Vereinbarung reiche hierfür nicht aus, da sich insbesondere die Lage der vermieteten Freiflächen nur mithilfe der Pläne ermitteln lasse. Diese seien somit nicht lediglich eine Orientierungshilfe, sondern stellten einen notwendigen Vertragsinhalt dar. Die Streitfrage, ob die Lagepläne bereits dem Ursprungsvertrag angeheftet waren, ist nach Ansicht der Kammer dabei nicht entscheidend. Der Formverstoß folge nämlich schon aus dem Umstand, dass der Vereinbarung im „2. Nachtrag“ die dort erwähnten Lagepläne nicht beigefügt waren. Auch eine hinreichende Bezugnahme zur Herstellung einer zumindest gedanklichen Verbindung sei nicht erfolgt, zumal Lagepläne mit der dortigen Bezeichnung („1A, 1B, 1C, 1D“) nicht existierten. Selbst wenn dem Ursprungsvertrag diese Pläne beigefügt waren, habe eine gedankliche Verbindung mit diesem Vertragswerk trotz der Bezeichnung als 2. Nachtrag nicht hergestellt werden können, da nach dem Wortlaut der Regelung sämtliche Vereinbarungen des Ursprungsvertrags vollständig ersetzt werden sollten. Hierdurch sei eine gedankliche Abgrenzung und Abkoppelung erfolgt, welche die erneute Beifügung der im Nachtrag erwähnten Pläne erforderlich gemacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Grundsätzlich ist eine feste Verbindung der Anlagen mit dem Vertrag geboten. Nach der „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs kann diese auch dadurch ersetzt werden, dass im Vertrag auf die Anlage und in dieser wiederum auf den Vertrag Bezug genommen wird. Um die gravierenden Folgen eines Schriftformverstoßes gar nicht erst zu riskieren, sollten die Vertragsparteien peinlichst darauf achten, dass alle Anlagen, die zur Bestimmung des Vertragsinhalts erforderlich sind, der Vertragsurkunde auch beigefügt sind. Lagepläne sind nur dann verzichtbar, wenn die genaue Lage des Mietobjekts bereits der textlichen Beschreibung im Vertrag zweifelsfrei entnommen werden kann. Das ist besonders schwer, wenn die Mieteinheit nur Teile eines Gebäudes oder eines Stockwerks umfasst. Hier sind markierte Grundrisse zu verwenden – und beizufügen!

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Der Abschluss eines Mietvertrages schützt den Mieter nicht davor, dass der Vermieter zugleich oder nachfolgend über dieselbe Mietsache einen weiteren Vertrag schließt. Erhält der andere Mieter dann den Besitz an den Räumlichkeiten, bleibt dem übergangenen Mieter nur noch ein Schadensersatzanspruch.

II. Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Das OlG Frankfurt (Beschl. v. 21.02.2022 – 2 W 42/21) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Mieter mietete noch zu erstellende Räume zum Betrieb eines Hotels an. Dieses war nach den vertraglichen Vorgaben des Mieters zu errichten. Noch bevor die Mietsache dem Mieter übergegen wurde, erklärte der Vermieter die außerordentliche Kündigung. Zur Begründung führte er aus, der Mieter habe sich vertragspflichtwidrig verhalten. Zugleich nahm er Rückbauarbeiten vor, welche die für den Mieter typische Ausstattung des Hotels betrafen. Der Mieter, der die Kündigung für unwirksam hielt, nahm deshalb an, dass der Vermieter die Räume nun an einen Wettbewerber vermieten wolle. Konkrete Kenntnis von einer solchen Zweitvermietungsabsicht hatte der Mieter jedoch nicht. Er beantragte eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter auferlegen sollte, das Hotel keinem anderen Mieter zu übergegen.

Das OLG entschied antragsgemäß und untersagte dem Vermieter die Überlassung des Hotels an einen Dritten. Die Gefahr einer solchen Zweitvermietung sei gegeben. Im Falle einer Doppelvermietung könne jeder grundsätzlich jeder Mieter die Übergabe der Mietsache verlangen. Eine gesetzliche Regelung, welcher der beiden Vertragspartner des Vermieters zu bevorzugen ist, bestehe nicht. Beide Mieter – so also auch der hiesige Erstmieter – hätten das Recht zu verhindern, dass der Vermieter Fakten schafft und ihm allein hierdurch die Überlassung der Räume an ihn unmöglich wird. Es bestehe somit ein Anspruch auf Erlass einer Unterlassungsanordnung. Der Vermieter sei insoweit nicht schutzwürdig, zumal er selbst die Situation der Doppelvermietung verursacht habe.

III. Folgen für die Praxis

Dennoch ist Vorsicht geboten. Stellt sich später heraus, dass dem Erstmieter wirksam gekündigt wurde, hat dieser nach Erlass der Unterlassungsverfügung dem Vermieter seinen Schaden zu ersetzen. Springt der Folgemieter ab, kann dieser beträchtlich sein!

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Veräußert der vermietende Eigentümer das Grundstück, geht das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“). Dieser wird neuer Vermieter des Mieters. Der Mieter muss sich somit nicht um den Bestand seines Vertrages sorgen, wenn sein Vertragspartner das Eigentum an der Immobilie auf einen Dritten überträgt. Diese mieterschützende Regelung setzt allerdings grundsätzlich voraus, dass der den Vertrag schließende Vermieter zu diesem Zeitpunkt auch Eigentümer der Immobilie ist.

II. Die Entscheidung des BGH v. 27.10.2021

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (XII ZR 84/20) hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Ein Verein mietete Teile eines Grundstücks mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren, die sich bei fehlendem Widerspruch einer Vertragspartei um weitere zehn Jahre verlängern sollte. Der Vermieter des Grundstücks war nicht zugleich dessen Eigentümer, sondern hatte gegen diesen lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Während der Vertragszeit veräußerte der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten, der mit diesem im Kaufvertrag eine Übernahme des Mietvertrages vereinbart hatte. Künftig zahlte der Mieter die Miete sodann auch an den Erwerber, ohne allerdings mit diesem einen Übergang des Mietverhältnisses förmlich zu vereinbaren. Nachdem dies einige Jahre so praktiziert worden war, kündigte der Erwerber den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er ist der Ansicht, hierzu berechtigt zu sein, weil die gesetzlich vorgegebene Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Ein gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber sei nicht erfolgt, da der Verkäufer des Mietgrundstücks nicht zugleich auch dessen Vermieter war. Ein Fall, der dieser Konstellation rechtlich gleichzustellen sei, liege nicht vor. Hierzu wäre erforderlich gewesen, dass der Mietvertrag vom Nichteigentümer im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abgeschlossen wurde. Das sei aber vorliegend zu verneinen. Das Mietverhältnis sei zwar nach dem Willen der Mietvertragsparteien mit dem Grundstückserwerber fortgesetzt worden. Allerdings sei die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB von den Parteien hierbei nicht beachtet worden. Eine Vereinbarung zwischen bisherigen Vermieter, Mieter und neuem Vermieter sei niemals förmlich beurkundet worden. Dann aber lief das Mietverhältnis ungeachtet der Laufzeitvereinbarung nur auf unbestimmte Zeit und konnte von jeder Seite vorzeitig mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

III. Folgen für die Praxis

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter auch Grundstückseigentümer ist. Allerdings genießt ein Mieter, der nicht vom Eigentümer mietet, einen deutlich geringeren Schutz, da er sein mietvertragliches Recht zum Besitz dem Grundstückseigentümer, insbesondere aber einem Grundstückserwerber nicht entgegenhalten kann. Mieter sind daher gut beraten, vor Abschluss werthaltiger Mietverträge selbst zu überprüfen, ob ihr Vertragspartner auch Eigentümer der Mietsache ist.

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Zur Pandemiebekämpfung wurden im Frühjahr und Winter 2020 staatliche Maßnahmen verfügt, die sich auf zahlreiche Branchen, insbesondere den Einzelhandel, dramatisch auswirkten. Mieter, die wegen eines „Lockdowns“ keine Umsätze erwirtschaften konnten, haben unter bestimmten, im Einzelnen noch nicht geklärten Voraussetzungen, einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages. In Betracht kommt neben der Stundung von Mieten insbesondere eine vorübergehende Kürzung der vertraglich vereinbarten Miethöhe.

II. Die Entscheidung des LG Köln v. 23.07.2021

Das LG Köln (90 O 11/21) hatte hingegen über die Auswirkungen mittelbarer Beeinträchtigungen eines Gewerbebetriebs durch die Pandemie zu befinden: So widersprach der Vermieter eines Verkaufsstands vor dem Kölner Hauptbahnhof der Verlängerung des befristeten Mietvertrags und erklärte hilfsweise dessen außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter akzeptierte die Vertragsbeendigung nicht. So habe der in der Pandemie stark reduzierte Reiseverkehr zu dramatischen Umsatzeinbußen geführt. Um die geschuldete Mindestmiete zu erwirtschaften, sei er nach den Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt, eine Verlängerung der Mietzeit über das vorgesehene Vertragsende hinaus zu beanspruchen. Zudem habe ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete bestanden, so dass kein kündigungsbegründender Zahlungsverzug bestanden habe.

Das Landgericht folgte dieser Ansicht nicht und verurteilte den Mieter zur Räumung. Der Vertrag sei durch die Erklärung des Vermieters fristgerecht beendet worden. Insbesondere stehe dem Mieter kein Anspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung der Vertragslaufzeit zu. So komme zwar nach dem Ende des vergangenen Jahres eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB eine Anpassung des Mietvertrages nach den Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Dies sei aber nur dann denkbar, wenn der Umsatzeinbruch des Mieters unmittelbare Folge der staatlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz ist. Vorliegend sei jedoch die Ursache für die Verluste des Mieters das veränderte Kundenverhalten. Auch folge der Räumungsanspruch aus der fristlosen Kündigung, da selbst bei Annahme einer Mietkürzung von bis zu 50 Prozent ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen sei.

III. Folgen für die Praxis

Die Pandemie trifft Gewerbemieter schwer. Der BGH wird Gelegenheit haben, die Voraussetzungen für einen Vertragsanspruch im Einzelnen zu definieren. In Fällen – nur – mittelbarer Beeinträchtigungen würde er im Zweifel kaum anders entscheiden als das LG Köln. Der Verkaufsstand des Mieters war ganz offensichtlich nicht vom „Lockdown“ betroffen. Dass sich das Verhalten der Zielgruppe, hier also vor allem die vorübergehende Reduzierung des Reiseverkehrs, nachteilig auf den Betrieb des Mieters auswirkt, rechtfertigt keine Vertragsanpassung. Hier hat sich allein das beim Mieter liegende Verwendungsrisiko verwirklicht.

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Die COVID-19-Pandemie hat viele Branchen in die Krise gestürzt. Besonders hart traf es den Einzelhandel und die Gastronomie. Mieter von Gewerbemietflächen waren hierdurch oft nicht einmal in der Lage, ihre laufenden Kosten zu bestreiten. Der Gesetzgeber erkannte dieses Problem und stellte Ende 2020 mit dem neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBGB klar, dass staatliche Maßnahmen, durch welche die Nutzung der Mieteinheit unterbunden oder erheblich eingeschränkt wird, im Zweifel eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages darstellen. Dies eröffnet Gewerbemietern die Möglichkeit, eine Anpassung des Mietvertrages zu beanspruchen, insbesondere eine vorübergehende Senkung, zumindest aber eine Stundung der Miete. Solche Ansprüche kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist. Wann eine solche Unzumutbarkeit anzunehmen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert.

II. Die Entscheidung des OLG Köln v. 31.05.2021

Nach zahlreichen anderen Obergerichten hatte auch das OLG Köln (22 U 205/20) über einen Sachverhalt mit Corona-Bezug zu entscheiden: Einem Restaurantmieter wurde wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt. Die Kündigung wurde auch auf vermeintliche Rückstände aus den Monaten September und Oktober 2021 gestützt, somit einer Zeit, in der Gastronomen ihr Betrieb nicht vollständig untersagt war, diese aber gleichwohl angeordneten Einschränkungen unterlagen. So berief sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, dass die Miete infolge solcher staatlichen Maßnahmen zu kürzen sei und bei Ausspruch der Kündigung kein Rückstand bestanden habe, der eine solche gerechtfertigt hätte.

Der Senat bejahte hingegen den Räumungsanspruch des Vermieters. Dabei ließ er offen, ob eine Vertragsanpassung auch für jene Zeiträume in Betracht komme, in denen der Gastronomiebetrieb zwar eingeschränkt, aber nicht völlig verboten war. Ebenso positionierte sich das Gericht nicht dazu, ob der Mieter am Vertrag nur dann nicht festhalten muss, wenn er in Existenznot gerät. Allerdings sei der Mieter aufgrund seiner Darlegungs- und Beweislast verpflichtet, im Einzelnen dazu vorzutragen, weshalb ihm die Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete unzumutbar ist. Dies wiederum setze eine Darstellung der konkreten Umsatzrückgänge und der staatlichen Unterstützungsleistungen voraus. Anders könne das Gericht die tatsächliche wirtschaftliche Situation des Mieters nicht bewerten und somit auch keine Rückschlüsse auf die erforderliche Unzumutbarkeit ziehen. Da der Mieter hierzu aber nichts Erhebliches vorgetragen hatte, ging der Senat von dessen Pflicht zur Fortentrichtung der ungekürzten Miete aus.

III. Folgen für die Praxis

Behauptet ein Mieter, er müsse nicht die vertraglich vereinbarte Miete zahlen, hat er sämtliche Umstände darzustellen, aus denen sich ergibt, dass ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. In Rechtsprechung und Literatur wird nicht einheitlich beurteilt, auf welche konkreten Umstände es dabei ankommt. Gegen einige Urteile von Oberlandesgerichten wurde beim Bundesgerichtshof Revision eingelegt. Letztlich werden erst Entscheidungen des BGH die allseits erhoffte Klarheit bringen. Insbesondere im zweiten Lockdown, der mit umfangreichen staatlichen Hilfsleistungen „abgefedert“ wurde, wird es allerdings für Gewerbemieter schwer, Sachverhalte zu beweisen, die Anpassungsrechte, mithin Mietkürzungen rechtfertigen. Es bleibt spannend!

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I. Hintergrund

Die ersten staatlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung begannen im März 2020. Gastronomiebetriebe und Einzelhandel, aber auch Frisöre, Fitness- und Sonnenstudios mussten schließen, um eine Verbreitung des Corona-Virus zu verhindern. Zahlreiche Gewerbemieter erlitten erhebliche Umsatz- und Gewinneinbußen bis hin zur Existenzgefährdung. Seitdem streiten Mietvertragsparteien darüber, ob die Miete während der angeordneten Schließzeiten zu kürzen ist. Zum „Frühjahrslockdown 2020“ sind inzwischen einige obergerichtliche Entscheidungen ergangen.

II. Die Entscheidung des OLG Frankfurt v. 19.03.2021

Das OLG Frankfurt (2 U 143/20) hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Betreiber eines Modegeschäfts während des Lockdowns die Miete kürzte. Der Vermieter nahm ihn im Urkundenprozess auf Zahlung der einbehaltenen Beträge in Anspruch. Das Gericht gab der Klage statt. So stelle das Öffnungsverbot mangels Objektbezogenheit keinen Mietmangel dar. Auch liege kein Fall der Unmöglichkeit vor, zumal allein die mietrechtlichen Mängelrechte einschlägig seien. Einzig in Betracht komme ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete während des Lockdowns wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB. Hier verbiete sich jedoch eine schematische Lösung, nach der z. B. grundsätzlich nur die Hälfte der vertraglichen Miete geschuldet sei. Maßgeblich seien vielmehr alle Umstände des Einzelfalls, auf welche es vorliegend wegen der gewählten Verfahrensart, nämlich dem Urkundenverfahren, aber nicht ankomme.

III. Folgen für die Praxis

Die Entscheidung überzeugt. Trotz der in Literatur und Rechtsprechung vertretenen unterschiedlichen Ansichten, kann inzwischen als halbwegs gesichert gelten, dass eine Mietkürzung allein nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Dass die Lockdown-Maßnahmen für den Gewerbemieter eine schwere Störung darstellen, hat der Gesetzgeber im neuen Art. 240 § 7 EGBGB inzwischen ausdrücklich klargestellt. Damit ist die Prüfung  jedoch nicht beendet. Ein Anpassungsanspruch besteht nämlich nur dann, wenn es dem Mieter nicht zumutbar ist, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Dies aber ist eine Frage des Einzelfalls. Selbst wenn keine existenzielle Not erforderlich sein mag, wird es ein finanziell gut aufgestellter Mieter, etwa ein erfolgreicher Konzern, deutlich schwerer haben, eine solche Unzumutbarkeit zu begründen als ein Start-Up-Betrieb, der naturgemäß keine Rücklagen für solche Fälle bilden konnte. Zudem sind bei der Einzelfallbetrachtung auch staatliche Hilfen einzubeziehen, die zwar nicht im Frühjahrslockdown 2020, aber sehr wohl seit November 2021 in großem Umfang geleistet wurden.

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Gewerbliche Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsehen, müssen gem. § 550 BGB die Schriftform einhalten. Diese harmlos wirkende Vorgabe wird in der mietrechtlichen Praxis immer wieder missachtet. Die Folgen sind dramatisch: Der Mietvertrag ist zwar wirksam, jedoch führt die Nichtbeachtung der Form dazu, dass der Vertrag (nur) auf unbestimmte Zeit läuft. Er kann somit von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden! Es kommt nicht darauf an, welche Laufzeit vereinbart wurde. Schriftformfehler treten immer dann auf, wenn wesentliche Vertragsinhalte, etwa Angaben zu den Parteien, der Laufzeit, der Mietsache oder der Miethöhe nicht in einer förmlichen Vertragsurkunde festgelegt wurden.

II. Die Entscheidung des BGH v. 10.02.2021

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 26/20) hatte nun darüber zu entscheiden, ob Formverstöße nachträglich geheilt werden können. Im Ursprungsvertrag über die Aufstellung von Geldautomaten in einem Ladenlokal hatten die Parteien die Schriftform verletzt. So fanden sich die Eckdaten des Mietverhältnisses zwar auf der von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Vorderseite eines Formularvertrags; die nähere Beschreibung der Mietsache einschließlich der Regelungen zur Laufzeit und deren Verlängerungen befanden sich jedoch im „Kleingedruckten“ auf der Rückseite dieses Vertrages, die keine weitere Unterschrift der Parteien aufwies. Das genügt grundsätzlich nicht. Der Vertrag wäre mit gesetzlicher Frist kündbar.

Allerdings fertigten die Parteien später eine (unterzeichnete) Anlage zum Mietvertrag an, die auf den Hauptvertrag Bezug nahm und aus der sich die Lage der Mietsache eindeutig ergab. Auf diese Anlage war schon auf der nicht unterzeichneten Rückseite des ursprünglichen Vertrages Bezug genommen worden. Das genügte dem BGH. Aus dieser Bezugnahme nämlich sei eine Verbindung der Vertragsurkunde und der Anlage 1 zu einer gedanklichen Einheit erfolgt, aus der sich der Inhalt des Vertrags hinreichend deutlich ergebe. Die Schriftform sei mithin gewahrt.

III. Folgen für die Praxis

Auch wenn die später erstellte Anlage letztlich die (vorzeitige) Kündbarkeit des Vertrages verhinderte, müssen die Vertragspartner bereits bei der Erstellung des Mietvertrages größte Sorgfalt anwenden. Die wesentlichen Vertragsinhalte müssen sich aus der Urkunde selbst ergeben, an deren Ende die Unterschriften zu stehen haben. Wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall ist, kann der Formverstoß mit einer weiteren Urkunde, die auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt, geheilt werden. Das setzt allerdings die Mitwirkung beider Seiten voraus. Ein Anspruch auf Heilung von Formfehlern lässt sich in der Regel nicht gegen den Willen des Vertragspartners durchsetzen! Sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam.

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Gemäß dem OVG NRW handelt es sich bei dieser baulichen Nutzung nämlich nicht um eine „allgemeine Wohnnutzung“ im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Vielmehr stellt es eine bauliche Nutzung als Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO dar.

Das Problem: Die meisten Wohnungen sind lediglich zu allgemeinen Wohnzwecken genehmigt. Die Nutzung dieser Wohnungen für die Vermietung an Dritte über Airbnb oder sonstige Anbieter stellt somit eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Ohne Genehmigung ist diese illegal.

Die Bauaufsichtsbehörden sind gehalten, gegen illegale Nutzungen ordnungsbehördlich vorzugehen und Nutzungsuntersagungen zu verfügen und Bußgeldverfahren einzuleiten. So kann eine Ferienwohnung schnell sehr teuer für den Vermieter werden.

Um dies zu vermeiden, muss eine Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt und eine Baugenehmigung erwirkt werden.

Ob diese allerdings genehmigungsfähig ist, ist fraglich. Denn viele Städte und Kommunen in NRW wollen die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen unterbinden. Denn es fehlt an Wohnraum.

Deshalb sind in vielen Städten Ferienwohnungen nicht nur aufgrund der sogenannten Zweckentfremdungsverbote illegal. Der Beschluss des OVG NRW vom 31.03.2021 wird den Druck auf die Vermieter erhöhen. Denn jetzt werden auch die Bauaufsichtsbehörden gegen ungenehmigte und damit illegale Ferienwohnungen vorgehen.

Sollten Sie als Vermieter einer Ferienwohnung durch diese Rechtsprechung betroffen sein, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite, um die Möglichkeiten einer Legalisierung durch eine Baugenehmigung zu prüfen und Sie hierbei zu unterstützen.

Der Beitrag Die Vermietung einer Wohnung über Airbnb und andere Portale stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar erschien zuerst auf GSSR.de.