Die Stadt Köln hat – wie viele andere Städte – eine Wohnraumschutzsatzung erlassen. Sie soll den vorhandenen Wohnraum schützen und zweckwidrige Nutzungen verhindern. Wer Wohnraum anders als zu Wohnzwecken nutzt oder nutzen möchte, steht daher schnell vor rechtlichen Problemen. Oft drohen Ordnungsverfahren, Zwangsgelder und hohe Bußgelder. Eine rechtzeitige Beratung ist deshalb sehr wichtig.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW und die Kölner Wohnraumschutzsatzung definieren klar, wann Wohnraum zweckentfremdet wird. Dies ist der Fall, wenn Räume ohne Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden. Schon eine gewerbliche Nutzung von mehr als der Hälfte der Wohnfläche genügt.

Geschützt ist jedoch nur Wohnraum, der objektiv zu Wohnzwecken geeignet ist. Diese Eignung entfällt erst dann, wenn die Bewohnbarkeit dauerhaft nicht mehr herstellbar oder nur mit völlig unverhältnismäßigen Kosten erreichbar wäre. Das Gesetz setzt hier sehr hohe Hürden. In vielen Fällen bleibt Wohnraum also geschützt, selbst wenn er momentan unbewohnbar erscheint.

Genehmigungspflicht und Abwägung öffentlicher und privater Interessen

Für jede zweckfremde Nutzung ist eine Genehmigung der Stadt Köln erforderlich. Sie wird nur erteilt, wenn die Wiederherstellung des Wohnraums unmöglich oder unzumutbar ist oder wenn überwiegende öffentliche oder private Interessen vorliegen.

Das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum ist stark ausgeprägt. Es tritt nur dann zurück, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird oder eine Ausgleichszahlung erfolgt. Auch städtebauliche oder denkmalpflegerische Gründe können eine Ausnahme rechtfertigen.

Die Satzung verlangt teilweise einen „vordringlichen Bedarf“. Das Gesetz selbst sieht diese hohe Schwelle jedoch nicht vor. Dort genügt bereits, dass die Nutzung soziale oder gesundheitliche Dienste für die Bevölkerung bereitstellt. Diese Unterschiede können in der rechtlichen Bewertung eine wichtige Rolle spielen.

Private Interessen können ebenfalls überwiegen. Dies gilt zum Beispiel, wenn ein Unternehmen ohne die Nutzung des Wohnraums existenziell gefährdet wäre oder wenn ein Teil einer Wohnung – etwa für eine ärztliche Tätigkeit – genutzt werden soll, der Wohncharakter aber erhalten bleibt.

Ordnungsbehördliche Risiken: Wiederzuführungsanordnung und Zwangsgeld

Nutzt jemand Wohnraum ohne Genehmigung zweckfremd, kann die Stadt eine Wiederzuführung zu Wohnzwecken anordnen. In der Praxis folgen oft Zwangsgeldandrohungen und Gebührenbescheide. Zusätzlich droht ein Ordnungswidrigkeitenverfahren. Die Bußgelder können bis zu 500.000 Euro erreichen. Allein diese möglichen Folgen machen deutlich, wie wichtig eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist.

Die Genehmigungsfiktion als entscheidender Ansatzpunkt

Besonders bedeutsam ist die Genehmigungsfiktion. Nach § 13 Abs. 3 WohnStG NRW gilt ein Antrag als genehmigt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten über einen vollständigen Antrag entscheidet. Die Stadt Köln hat die Frist in ihrer Satzung auf sechs Monate verlängert. Die Frist läuft jedoch erst, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen.

Wird die Frist überschritten, liegt eine Genehmigung vor – unabhängig davon, ob die Stadt diese eigentlich hätte versagen wollen. Das kann ein Verfahren vollständig zugunsten der Antragsteller drehen. Viele Betroffene kennen diese Regelung nicht oder bemerken nicht, dass ihre Frist bereits abgelaufen ist. Auch Anzeigen eines geplanten Leerstands wegen Umbau- oder Neubaumaßnahmen können durch die Acht-Wochen-Frist des § 17 WohnStG NRW in eine Genehmigung umschlagen.

Warum anwaltliche Beratung unverzichtbar ist

Die Wohnraumschutzsatzung Köln ist komplex und wird streng angewendet. Gleichzeitig bestehen rechtliche Spielräume, die ohne fachkundige Unterstützung kaum zu erkennen sind. Dazu gehören Fragen der Wohnraumeignung, die Auslegung der Interessenabwägung, die Wirksamkeit einzelner Satzungsregelungen und vor allem die richtige Anwendung der Genehmigungsfiktion.

Wer ohne Beratung handelt, riskiert hohe Kosten und belastende Verfahren. Eine rechtzeitige anwaltliche Begleitung kann diese Risiken reduzieren, Fehler vermeiden und im besten Fall sogar zu einer bereits eingetretenen Genehmigung führen.

Weitere Informationen zur Zweckentfremdung von Wohnraum finden Sie auch in meinem Beitrag auf anwalt.de; für eine individuelle Beratung nutzen Sie gern das Kontaktformular oder mein Anwaltsprofil auf der Website oder auf anwalt.de.

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Der Ausbau erneuerbarer Energien – besonders von Windkraftanlagen und Photovoltaik-Freiflächenanlagen – schreitet in Deutschland weiterhin voran und erhält starke politische Unterstützung. Doch nicht alle Grundstückseigentümer und Anwohner begrüßen die im Zuge der Energiewende neu geschaffenen Projekte in ihrer Nähe.

Hintergrund

Von einzelnen Anlagen bis zu großen Wind- und Solarparks variieren die Auswirkungen auf die Umgebung stark. Konflikte zwischen Projektbetreibern und Nachbarn treten daher regelmäßig auf. Besonders wichtig ist die Frage: Welchen Schutz haben betroffene Grundstückseigentümer im Außenbereich? Die Errichtung von Anlagen im Außenbereich stellt den Regelfall dar. Dies liegt an ihrer Beschaffenheit und daran, dass dort die Erzeugung von Strom und Wärme günstiger und in größeren Mengen möglich ist. Außerdem treten im Außenbereich weniger Platzprobleme auf, und es entstehen seltener Konflikte mit bestehender Bebauung oder intensiverer Nutzung als in der Stadt. Daher nimmt häufig der hierfür maßgebliche § 35 BauGB als Beurteilungsmaßstab für die rechtliche Zulässigkeit eine zentrale Rolle ein.

Rechtsprechung zum Nachbarschutz

Grundsätzlich gilt hierbei, dass sich bei Vorhaben im Außenbereich der Nachbarschutz auf die Anforderungen des Gebots der Rücksichtnahme beschränkt, das in die Anwendung des § 35 Abs. 2 BauGB als Bestandteil der nach § 35 Abs. 3 BauGB zu berücksichtigenden öffentlichen Belange Eingang findet (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. 2. 1977 – IV C 22/75 (Lüneburg)). Damit gilt auch im Außenbereich der Grundsatz, dass Nachbarschutz nur bei der Verletzung nachbarschützender Vorschriften gewährt wird. Dies hat auch zuletzt noch einmal das OVG Sachsen in seinem Beschluss vom 24.06.2025 bekräftigt (Az.: 1 B 87/25).

Voraussetzung für die Annahme eines Abwehrrechts aus der Verletzung des Rücksichtnahmegebots ist, dass der Grundstückseigentümer vom Bauvorhaben in erheblichem Umfang negativ betroffen ist, d.h. eine Belastung des Grundstücks in außergewöhnlich hohem Maße und in unzumutbarer Art und Weise stattfindet (so auch: Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 9. Oktober 2009 – 1 CS 08.1999 –, juris). Entscheidend sind also immer die konkreten Verhältnisse, aus denen sich die Unzumutbarkeit eines Vorhabens bzw. dessen Auswirkungen zu Lasten der Nachbarn ergibt.

Praktische Bedeutung für die Energiewende bei Wind- und Solarprojekten

In dem bereits angeführten Beschluss des OVG Sachsen, hat dieses im Falle eines noch zu bauenden Solarparks (Photovoltaik-Freiflächenanlage) entschieden, dass eine fehlende Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 b) BauGB keine solche nachbarschützende Wirkung entfaltet und der Solarpark somit gebaut werden darf.

Neben dem aus § 35 BauGB folgenden Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs dient die Regelung des § 35 Abs. 1 Nr. 8 b) BauGB allein dem öffentlichen Interesse an der Versorgung mit elektrischer Energie. Eine darüberhinausgehende Absicht des Gesetzgebers, dass auch der Schutz der Grundstücksnachbarn beabsichtigt ist, lässt sich aus der Gesetzesbegründung nicht entnehmen. Da auch ansonsten kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot festgestellt werden konnte – im konkreten Fall fehlte es zum Beispiel an einer durch Abstände zwischen dem Solarpark und dem Wohnhaus hervorgerufenen erdrückenden oder einschließende Wirkung – standen insgesamt kein öffentlicher Belang i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB entgegen.

Hieran wird deutlich, dass ein bloßer Verstoß der erneuerbaren Energieanlage gegen die Privilegierungsvorschriften des § 35 BauGB keinen Nachbarschutz vermittelt. Diesem kommt generell nicht die Funktion einer allgemein nachbarschützenden Vorschrift zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. April 1995 – 4 B 47/95 –, juris, Rn. 2) und beschränkt sich weiterhin insbesondere auf die Anforderungen des Gebots der Rücksichtnahme. Da dieses jedoch weiterhin durchgreifen kann, ist es im Falle einer möglichen Beeinträchtigung oder des geplanten Baus der jeweiligen Anlage unerlässlich eine gründliche rechtliche Prüfung vorzunehmen. Ansonsten droht das Abschmettern des eigenen Vorbringens im Verfahren, obwohl dieses durch eine vorausschauende Planung und eine präventive Einschätzung hätte verhindert werden können.

Fazit

Für Anwohner greift der Nachbarschutz im Außenbereich nur eingeschränkt. Für Betreiber zeigt sich: Frühzeitige Planung und rechtliche Beratung verhindern spätere Streitigkeiten und sichern die reibungslose Umsetzung von Wind- und Solarprojekten im Rahmen der Energiewende.

Wir beraten Sie umfassend zu allen rechtlichen Fragen rund um erneuerbare Energieanlagen im Außenbereich – von der Prüfung des Nachbarschutzes bis zur sicheren Umsetzung Ihres Projekts.

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Der Gesetzgeber reformiert mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, dem sogenannten „Bau-Turbo“, zentrale Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB), um die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern. Der neue § 246e BauGB sowie Änderungen in § 31 BauGB und § 34 BauGB sollen flexiblere Bauvorhaben ermöglichen – schafft aber auch neue rechtliche Unsicherheiten.

Problem: Zu wenig Baugrundstücke

Herausforderungen des bisherigen Planungsrechts

In vielen Städten und Gemeinden fehlen bebaubare Grundstücke und bezahlbarer Wohnraum. Häufig sind zwar Flächen vorhanden. Diese sind aber häufig aus rechtlichen Gründen nicht bebaubar, weil diese beispielsweise nicht im Anwendungsbereich eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich liegen. Zwar kann „Baurecht“ durch entsprechende Maßnahmen geschaffen werden, etwa durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die bisherigen planungsrechtlichen Verfahren gelten jedoch als komplex, langsam und restriktiv. Überdies sind diese häufig teuer. Besonders schwierig war bislang die Bebauung an den Rändern bestehender Baugebiete oder in größeren Baulücken, die durch Grünflächen oder unbebaute Grundstücke getrennt sind.

In diesen Fällen ist § 34 BauGB (Bauen im unbeplanten Innenbereich) oft nicht einschlägig, weil sich das Grundstück eben nicht mehr in dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Eine Bebauung ist dann nur über die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans möglich. Dieses Verfahren dauert häufig Monate oder Jahre und erfordert zahlreiche formale Schritte, Beteiligungen und Prüfungen. Für viele Gemeinden mit begrenzten personellen Ressourcen wurde dies zum Hemmnis für neue Wohnprojekte.

Zielsetzung des Bau-Turbo

Das Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt. Deshalb möchte er mit dem „Bau-Turbo“ will der Gesetzgeber Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen. Herzstück ist der neue § 246e BauGB. Er erlaubt für eine befristete Zeit Abweichungen von zentralen bauplanungsrechtlichen Vorschriften, wenn die Gemeinde dem Vorhaben zustimmt. Dadurch soll insbesondere im Innenbereich, aber auch in Randlagen, schneller Baurecht geschaffen werden – ohne Bebauungsplan.

Daneben wurden auch bestehende Regelungen, etwa zu Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB und zu neuen Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, erweitert. Ziel ist es, die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern und innovative städtebauliche Lösungen zu fördern. Außerdem wurde mit § 34 Abs. 3b BauGB ein neuer Ansatz geschaffen, der mehr Flexibilität im unbeplanten Innenbereich zulässt.

Neue Gesetzeslage nach dem „Bau-Turbo“

§ 246e BauGB – Flexible Abweichungsmöglichkeiten

Mit dem „Bau-Turbo“-Gesetz soll der neue § 246e BauGB eingeführt werden. Gemeinden sollen dann im Einzelfall für Wohnbauvorhaben von den Regelungen des Baugesetzbuchs, der Baunutzungsverordnung oder von Festsetzungen bestehender Bebauungspläne zulassen. Durch diese geplanten Einzelfallentscheidungen erhalten die Gemeinden mehr planerische Freiheit. Die Regelung gilt befristet bis Ende 2030.

Laut Gesetzesbegründung versteht sich § 246e BauGB als „Experimentierklausel“. Er soll dort greifen, wo Planungsverfahren zu starr oder zeitaufwendig sind. Besonders profitieren sollen Bauvorhaben in Randlagen und Flächen, die bisher wegen planungsrechtlicher Hürden unbebaut blieben. Mit Zustimmung der Gemeinde kann nun auch ohne vorherige Planaufstellung gebaut werden.

Die Gemeinden sollen damit kurzfristig auf Wohnraumbedarfe reagieren können. Zugleich bleibt die Vorschrift auf Wohnnutzung beschränkt – etwa Neubauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen. Öffentliche Belange und Nachbarrechte dürfen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden, Umwelt- und Immissionsschutzrecht gelten weiter. Trotzdem entfällt oft die Pflicht zu umfassenden Planverfahren mit Umweltprüfung und Abwägung.

Für viele Bauvorhaben in großen Baulücken oder am Rand eines Bebauungszusammenhangs soll künftig kein neuer Bebauungsplan mehr erforderlich sein. Die Entscheidung erfolgt auf Gemeindeebene. Hierdurch sollen Baugenehmigungsverfahren und Bauvorhaben beschleunigt werden.

Weitere Änderungen im BauGB durch den „Bau-Turbo“

Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 Abs. 3 BauGB

Die Befreiungstatbestände wurden zugunsten von Wohnbauvorhaben ausgeweitet. Gemeinden können künftig leichter Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans gewähren – etwa zur Geschossigkeit, bebaubaren Grundstücksfläche oder Bauweise. Diese Erleichterung gilt, wenn das Vorhaben zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs beiträgt.

Neuer § 34 Abs. 3b BauGB

Eine zentrale Neuerung ist der neue § 34 Abs. 3b BauGB. Er erleichtert die Beurteilung von Wohnbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich, wenn sie in räumlichem Zusammenhang mit bestehenden Wohnbauflächen stehen. Nach alter Rechtslage scheiterte die Zulässigkeit oft am Einfügungsgebot. Jetzt kann ein Vorhaben zulässig sein, wenn es der Wohnraumschaffung dient, städtebaulich vertretbar ist und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar bleibt.

Die Vorschrift erweitert damit den Spielraum des § 34 BauGB. Gemeinden können Randlagen flexibler entwickeln und grenzwertige Flächen zwischen Innen- und Außenbereich besser nutzen. Gerade für kleinere und mittlere Kommunen bietet das Chancen für die Nachverdichtung.

Innovative Lärmschutzfestsetzungen

Neu eingeführt wurden auch besondere Festsetzungsmöglichkeiten für Lärmschutz in Bebauungsplänen. Gemeinden können künftig Konzepte vorsehen, die Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbe oder Verkehr erlauben. Dazu gehören lärmunempfindliche Gebäudeteile, Schallschutzfassaden oder bauliche Abschirmungen. In begründeten Fällen darf sogar von der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) abgewichen werden.

Diese Neuerungen sollen die städtebauliche Entwicklung fördern, Flächenpotenziale erschließen und Planungsflexibilität erhöhen. Laut Gesetzesbegründung stehen dabei kommunale Entscheidungshoheit und beschleunigter Wohnungsbau im Vordergrund.

Kritik und Ausblick

Kritische Einordnung des § 246e BauGB

Die Einführung des § 246e BauGB wird unterschiedlich bewertet. Befürworter loben die neue Flexibilität und die Chance, Verfahren zu beschleunigen. Kritiker sehen jedoch erhebliche Rechtsunsicherheiten. Der Wortlaut des Gesetzes verwendet viele unbestimmte Rechtsbegriffe: Mit Zustimmung der Gemeinde kann „in einem erforderlichen Umfang“ abgewichen werden, wenn „öffentliche Belange nicht entgegenstehen“ und „nachbarliche Interessen gewahrt bleiben“. Diese offenen Formulierungen schaffen Spielräume – aber auch Konfliktpotenzial.

Unklar ist auch, wann die Gemeinde eine Zustimmung zu erklären hat.

Da § 246e BauGB als „Kann-Regelung“ ausgestaltet ist, entscheidet jede Gemeinde selbst im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens über deren Anwendung. Das kann zu einer regional unterschiedlichen Genehmigungspraxis führen. Manche Kommunen könnten aktiv neue Projekte zulassen. Andere könnten aus Vorsicht oder Ressourcenmangel zurückhaltend bleiben. Zudem können zahlreiche Behörden Einwendungen geltend machen – vom Naturschutz über Lärmschutz bis zur Verkehrsplanung. Das kann das Ziel der Beschleunigung konterkarieren.

Ein weiteres Risiko liegt in der möglichen Zersiedelung. Auch wenn § 246e BauGB den Zusammenhang mit bestehenden Bauflächen fordert, bleibt die Grenze zum Außenbereich unscharf. Jede Abweichungsentscheidung verlangt daher eine sorgfältige Dokumentation, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Auch die erleichterten Befreiungsmöglichkeiten, der neue § 34 Abs. 3b BauGB und die neuen Lärmschutzfestsetzungen werden in der Fachwelt ambivalent bewertet. Zwar können sie die Wohnraumentwicklung in schwierigen Lagen erleichtern, doch bergen sie auch Konfliktpotenzial. Die Aufweichung des Einfügungsgebots nach § 34 BauGB und die erleichterte Abweichung von Bebauungsplänen könnten zu Spannungen mit dem Ortsbildschutz und mit nachbarlichen Belangen führen. Die neuen Festsetzungsmöglichkeiten für Lärmschutzkonzepte sind städtebaulich innovativ, setzen aber eine sorgfältige planerische Umsetzung voraus, um nicht in Konflikt mit bestehenden Gewerbenutzungen oder Lärmgrenzwerten zu geraten.

Ob der „Bau-Turbo“ tatsächlich zündet, hängt daher maßgeblich davon ab, wie Gemeinden und Genehmigungsbehörden mit den neuen Freiräumen umgehen. Sicher ist schon jetzt: Die offene Formulierung der Norm und die Vielzahl möglicher Abwägungen schaffen erhebliche Unsicherheiten und damit einen erheblichen Beratungsbedarf.

Fazit

Ob der „Bau-Turbo“  zu mehr Wohnungsbau führt, hängt von der Praxis der Gemeinden und Behörden ab. Die neuen Vorschriften schaffen große Freiräume und Chancen, aber auch Unsicherheit. Gemeinden müssen abwägen, wie sie diese Möglichkeiten nutzen, ohne rechtliche Risiken einzugehen.

Für Bauherren und Bauherrinnen, Investoren und Kommunen wird es entscheidend sein, frühzeitig zu prüfen, ob ein Vorhaben in den Anwendungsbereich dieser neuen Vorschriften fällt und ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Unsere Kanzlei berät Sie umfassend – von der Prüfung der planungsrechtlichen Voraussetzungen über die Begleitung von Antragsverfahren bis hin zur Abwehr oder Durchsetzung von Einwendungen. Der „Bau-Turbo“ eröffnet neue Chancen, verlangt aber fundierte rechtliche Steuerung. Wir unterstützen Sie dabei, diese neuen Möglichkeiten sicher und effektiv zu nutzen.

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Das führt dazu, dass die Wohnnutzung vermehrt im Einwirkungsbereich von Immissionen liegt, die von Gewerbegebetrieben ausgehen. Als besonders störend empfinden die Anwohner regelmäßig Lärmimmissionen.

Schnell stellt sich die Frage, wie ein effektiver Immissionsschutz in solchen Konfliktsituationen erreicht werden kann.

Immissionsschutz problematisch

Grundsätzlich sollen Immissionskonflikte von vornherein durch entsprechende städtebauliche Maßnahmen vermieden werden. Deshalb sollen emittierende und die Wohnnutzung störende Gewerbebetriebe in eigenen Baugebieten errichtet werden, beispielsweise in Gewerbe- und Industriegebieten. In diesen Baugebieten ist eine Wohnnutzung grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Wohnnutzung soll vorzugsweise in ausgewiesenen oder faktischen Wohngebieten erfolgen, in denen störende Gewerbegebiete unzulässig sind.

In der TA Lärm und in anderen Regelwerken sind Emissionsrichtwerte definiert, die innerhalb des Baugebiets nicht überschritten werden sollen.

Möglich sind auch Mischgebiete, in denen grundsätzlich beide Nutzungsarten nebeneinander zulässig sind. Aber auch hier ist ein die Wohnnutzung störendes Gewerbe grundsätzlich unzulässig. Gerade außerhalb der Städte oder in deren Randbereichen gibt es häufig solche (faktischen) Mischgebiete, in denen sowohl Gewerbebetriebe als auch eine Wohnnutzung vorhanden ist. Dennoch kann es hier zu störenden Immissionen kommen, so dass sich die Frage nach einem wirksamen Immissionsschutz stellt.

Dasselbe Problem besteht auch, wenn ein Wohngebiet an ein Gewerbegebiet grenzt, der Gewerbebetrieb sich also auf dem Nachbargrundstück befindet.

Diese Situation wird auch als Gemengelage bezeichnet. In der TA Lärm ist geregelt, dass in diesen Fällen geeignete Zwischenwerte der für die aneinandergrenzenden Gebietskategorien zu bilden sind.

Einzelfallabhängige Mittelwertbildung

Regelmäßig beschäftigt sich die Rechtsprechung mit der Frage, was dies im jeweiligen Einzelfall bedeutet und wie ein effektiver Immissionsschutz in einer Gemengelage gewährleistet werden kann.

Der Verwaltungsgerichtshof Bayern (VGH Bayern) betonte zuletzt in seinem Beschluss vom 20.09.2022, Az.: 2 ZB 22/1230, dass es jedenfalls nicht darauf ankomme, welche Nutzung als erstes vorhanden war. Unabhängig von der zeitlichen Komponente ist der Immissionsschutz in Gemengelagen nach dem Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme auszugleichen.

Dabei können situationsbedingte Umstände die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme mindern und zu einer erhöhten Hinnahme von sonst nicht (mehr) zumutbaren Beeinträchtigungen führen, wie der VGH Bayern betont. Die Grundstücksnutzung ist nämlich mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet. Diese besteht darin, eine Art „Mittelwert“ zu bilden, der zwischen den Immissionsrichtwerten liegt, die für benachbarte Gebiete unterschiedlicher Nutzung und damit unterschiedlicher Schutzwürdigkeit vorgegeben sind.

Es ist gemäß dem VGH Bayern dabei nicht ausgeschlossen, dass die Mittelwertbildung im jeweiligen Einzelfall dazu führen kann, dass der Immissionsrichtwerte für ein allgemeines Wohngebiet anzusetzen ist.

Wichtige Kernaussage dieser Entscheidung ist also, dass immer im jeweiligen Einzelfall zu prüfen ist, wie der Mittelwert zu bewerten ist.

Gerne unterstützen wie Sie hierbei.

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Ökologisch sinnvoll

Tatsächlich könnte der Verbrauch fossiler Energieträger wohl reduziert werden, wenn weniger Öl- und Gasheizungen verbaut und stattdessen Wärmepumpen errichtet würden. Vor allem in Neubaugebieten sieht man sie deshalb häufig.

Am meisten werden die sogenannten Luft-Wärmepumpen verbaut. Technisch bedingt benötigen Heizungsanlagen mit Luft-Wärmepumpe ein Bauteil außerhalb des Gebäudes, in dem sich unter anderem ein Verdampfer, ein Kompressor und ein Verflüssiger befinden.

Es ist nachvollziehbar, dass durch den Betrieb dieses Außenteils der Luft-Wärmepumpe nicht unerhebliche Geräuschemissionen erzeugt werden.

Probleme drohen

Nicht nur fühlen sich häufig die Nachbarn durch die Geräuschimmissionen gestört. Auch kann dies zu nicht unerheblichen rechtlichen Problemen führen.

Die Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass die Außenteile von Luft-Wärmepumpen unter bestimmten Voraussetzungen Abstandsflächen auslösen und somit einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten müssen.

Wird dieser Grenzabstand unterschritten, hat der betroffene Nachbar häufig einen Anspruch darauf, dass das Außenteil der Luft-Wärmepumpe aus dem Grenzbereich beseitigt wird. Dieser könnte sogar gerichtlich durchgesetzt werden, falls die Bauaufsichtsbehörde nicht einschreitet.

Nunmehr wies das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in seinem Beschluss vom 10.08.2022, Az.: 7 B 572/22, auf weitere Voraussetzungen hin. Demnach muss das Außenteil einer Luft-Wärmepumpe aus immissionsschutzrechtlichen Gründen je nach Stärke der Geräuschemission sogar noch größere Abstände einhalten.

Denn die Rechtsprechung hält es für erforderlich, die Interessen der Nachbarn vor Geräuschimmissionen zu schützen.

Das mag es erschweren, auf einem kleinen Grundstück eine Luft-Wärmepumpe zu errichten. Letztlich muss dies aber der Gesetzgeber lösen. Die Bauaufsichtsbehörden müssen die heutige Rechtslage berücksichtigen.

Gerne prüfen wir für Sie, ob Sie auf Ihrem Grundstück eine Luft-Wärmepumpe errichten dürfen, um Rechtssicherheit zu erhalten.

Auch sind wir Ihnen gerne behilflich, falls Sie durch die Immissionen einer solchen auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt werden.

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Gebietserhaltungsanspruch? – Ja,…

Die gute Nachricht für alle Grundstückseigentümer vorab: Grundsätzlich besteht ein Anspruch darauf, dass die Prägung des Baugebiets erhalten bleibt. Das setzt allerdings voraus, dass eine einheitliche Prägung auch tatsächlich erkennbar und feststellbar ist.

Zu bejahen wäre dies in dem vorgenannten Beispiel, wenn in der Umgebung nur eine Wohnbebauung in Form von freistehenden Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken vorhanden ist. Dies vermittelt dann im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung eine Prägung für eine Wohnbebauung. Das Maß der baulichen Nutzung ist dann durch freistehende Einzelhäuser auf Grundstücken mit einer großen unbebauten Grundstücksfläche geprägt.

…aber nur in speziellen Fällen!

Problematisch ist jedoch, dass dich der Gebietserhaltungsanspruch grundsätzlich nur auf die Art der baulichen Nutzung bezieht, nicht aber auf deren Maß. Das bedeutet also im vorliegenden Beispiel, dass zwar ein Abwehranspruch gegen ein Gewerbe- oder Handwerksbetrieb auf dem Nachbargrundstück haben könnte. Wird dort aber ein Wohnhaus errichtet, dann besteht grundsätzlich allein aus dem Gebietserhaltungsanspruch kein Abwehrrecht, wenn es sich um ein wesentlich größeres Gebäude mit deutlich mehr Wohnungen handelt.

Nur in seltenen Fällen kann das Maß der baulichen Nutzung auch für die Art der baulichen Nutzung relevant sein.

Ebenfalls ausgeschlossen ist ein Abwehrrecht dann, wenn das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück in einem anderen Baugebiet liegt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn das eigene Grundstück an der Grenze des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt. Dasselbe gilt aber auch, wenn der innerhalb desselben Bebauungsplans unterschiedliche bauliche Nutzungen festgesetzt worden sind. Das betonte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) jüngst nochmals in seinem Beschluss vom 11.07.2022, Az.: 2 B 1900/21.

Sonstige Abwehransprüche

Dennoch bedeutet dies nicht, dass Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück, die den Umgebungsrahmen sprengen, nicht aus anderen Gründen rechtswidrig sind und deshalb ein Abwehrrecht besteht. Auch Verstöße gegen sonstige öffentlich-baurechtliche Regelungen können einen Abwehranspruch begründen.

Gerne prüfen wir für Sie, ob in Ihrem Fall ein Abwehrrecht besteht. Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch bei der Abwehr unberechtigt behaupteter Abwehrrechte Ihrer Nachbarn.

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Im Zivilrecht ist das Institut der Verwirkung hinlänglich bekannt. Demnach verwirkt ein Anspruch dann, wenn der Anspruchsinhaber diesen über einen langen Zeitraum hinweg nicht geltend macht. Hierbei handelt es sich um das sogenannte Zeitmoment. Dies allein reicht jedoch nicht aus, um eine Verwirkung zu begründen.

Hinzutreten muss auch das sogenannte Umstandsmoment. Dies liegt vor, wenn der Anspruchsgegner aufgrund des Verhaltens des Anspruchsstellers nicht mehr davon ausgehen musste, dass er noch in Anspruch genommen wird. Das ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn trotz der wechselseitigen Kenntnis von dem Anspruch keine Inanspruchnahme erfolgt.

Schließlich muss sich der Anspruchsgegner darauf eingerichtet haben, dass er nicht mehr in Anspruch genommen wird. Das ist anzunehmen, wenn er etwaige Rücklagen aufbrauchte.

Auch im öffentlichen Recht verwirken Ansprüche

Weniger bekannt ist, dass auch öffentlich-rechtliche Abwehransprüche eines Nachbarn gegen ein Bauvorhaben verwirken können. Das bestätigte jüngst das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in seinem Urteil vom 30.06.2021, Az.: 7 A 3161/18.

Die Voraussetzungen sind mit denen des Zivilrechts vergleichbar:

Eine Verwirkung tritt ein, wenn der Bauherr infolge eines bestimmten Verhaltens des Nachbarn darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach langer Zeit nicht mehr gegen das Bauvorhaben geltend machen würde. Dies bezeichnet das OVG NRW als die sogenannte Vertrauensgrundlage.

Weiterhin muss der Bauherr tatsächlich darauf vertraut haben, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde, was als Vertrauenstatbestand bezeichnet wird.

Zuletzt muss der Bauherr sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts des Nachbarn ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Diese Voraussetzung nennt das OVG NRW „Vertrauensbetätigung“.

Besonders ist hierbei im Gegensetz zum Zivilrecht, dass sich der Grundstückseigentümer das Verhalten eines Rechtsvorgängers zurechnen lassen muss. Denn die nachbarlichen Abwehrrechte im Baurecht sind grundstücksbezogene Rechte.

Auch Rechtsmittelfristen sind zu beachten

Hieraus ist der Rückschluss zu ziehen, dass mit der Geltendmachung von nachbarlichen Abwehrrechten auch im öffentlichen Recht nicht zu lang zugewartet werden sollte. Bestehen also Bedenken im Hinblick auf das Bauvorhaben eines Nachbarn, so sollte dies möglichst kurzfristig geprüft werden.

Denn zu beachten ist nicht nur eine Verwirkung, sondern auch eine etwaige Rechtsmittelfrist.

Gerne sind wir Ihnen bei der Überprüfung eines Bauvorhabens oder bei der Abwehr unberechtigter Abwehransprüche behilflich.

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Hohe Praxisrelevanz

Von großer Praxisrelevanz ist die Baulast auch bei der Sicherstellung der öffentlichen Erschließung eines Baugrundstücks. Baugrundstücke sind knapp. Deshalb werden große Grundstücke zunehmend geteilt, um auch den hinteren Gartenbereiche zu bebauen.

Die nordrhein-westfälische Bauordnung (BauO NRW) fordert ebenso wie das Baugesetzbuch (BauGB), dass die Erschließung eines Baugrundstücks gesichert sein muss. Jedes Grundstück muss also unter anderem über eine Zufahrt erreichbar sein, beispielsweise für die Feuerwehr.

Zum Nachweis der Erschließung eines sogenannten Hinterliegergrundstücks sind zivilrechtliche Grunddienstbarkeiten oder Notwegerechte auf dem sogenannten Vorderliegergrundstück nicht ausreichend. Denn die Grundstückseigentümer könnten sie nachträglich wieder ändert oder gar aufheben.

Deshalb ist eine Baulast erforderlich. Mit dieser wird das dienende Grundstück ähnlich wie mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Der Unterschied ist jedoch, dass die Erklärung, eine Baulast bestellen zu wollen, von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bzw. der Stadt abgegeben wird. Die Baulast wird sodann in das Baulastverzeichnis eingetragen.

Vor- und Nachteile einer Baulast

Für den Bauherrn ist die Bestellung der Baulast regelmäßig notwendig für die Realisierung des Bauvorhabens. Dies führt zugleich zu einer erheblichen Erhöhung des Grundstückswerts.

Gleichzeitig wird das durch die Baulast belastete Grundstück des Nachbarn unter Umständen aber im Wert reduziert. Denn die Baulast verhindert, dass der Nachbar sein Grundstück nach belieben nutzen kann. Vielmehr ist dies nur noch in dem Rahmen möglich, den die Baulast zulässt.

Dies führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten zwischen den Nachbarn. Meistens ist ein weiteres oder ein größeres Bauvorhaben der Anlass. Denn plötzlich wird durch die Baulast ein Bauvorhaben ermöglicht, mit dem der Nachbar nicht einverstanden ist.

Es ist aber nicht möglich, eine Baulast einfach löschen zu lassen. Denn die Bauaufsichtsbehörde stimmt der Löschung nur dann zu, wenn aus ihrer Sicht kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht.

Anspruch auf Löschung

Wenn der Nachbar die Nachteile der Baulast erkennt, ist es aus dem vorgenannten Grund häufig schon zu spät.

Dann stellt sich die Frage, ob der Nachbar gegen die Bauaufsichtsbehörde einen Anspruch darauf hat, dass diese die Baulast löscht.

Das ist dann zu bejahen, wenn kein öffentliches Sicherungsinteresse mehr besteht. Das Sicherungsinteresse entfällt beispielsweise dann, wenn das Baugrundstück auf andere Weise erschlossen wird.

Problematisch ist die Frage, ob ein Löschungsanspruch auch dann entsteht, wenn der Bauherr oder dessen Rechtsnachfolger das ursprüngliche Bauvorhaben abreißt oder erheblich verändert.

Nach der Rechtsprechung erlischt das öffentliche Sicherungsinteresse dann, wenn die Baulast nur für ein spezielles Bauvorhaben eingetragen wurde und dieses Bauvorhaben nicht mehr existiert. Dann darf der Bauherr auf Grundlage dieser sogenannten „vorhabenbezogenen“ Baulast kein anderes Bauvorhaben errichten.

Anders ist dies aber zu bewerten, wenn die Baulast grundstücksbezogen ist. Dann bleibt das öffentliche Sicherungsinteresse bestehen, so lange das Grundstück bebaut ist oder der Bauherr dies bebauen möchte.

Wann eine Baulast als vorhabenbezogen oder als grundstücksbezogen anzusehen ist, ist fraglich.

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) bestätigte kürzlich mit Beschluss vom 05.08.2021, Az.: 2 B 1039/21, seine bisherige Rechtsprechung: Demnach ist eine Baulast grundsätzlich grundstücksbezogen. Eine vorhabenbezogene Baulast liege nur dann vor, wenn dies aus dem Text der Baulasteintragung oder aus der Baulasterklärung des Nachbarn folgt.

Deshalb: Vorsicht bei der Baulastbestellung!

Aufgrund dieser Rechtsprechung ist größte Vorsicht bei der Baulastbestellung geboten: Soweit dies gewollt ist, sollte der Wortlaut der Baulasterklärung sehr präzise und unter Verweis auf das konkrete Bauvorhaben gefasst werden.

Gerne beraten wir Sie im Zusammenhang mit diesem Thema und sind Ihnen bei der Wahrnehmung Ihrer Interessen behilflich.

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Doch selbst wenn tatsächlich ein Bestandsschutz bestand, heißt dies nicht, dass er die Sanierung überdauerte.

Wie nämlich bereits dargestellt wurde, ist der Bestandsschutz einer baulichen Anlage ein sehr fragiles juristisches Konstrukt. Bereits ungenehmigte Nutzungsänderungen können zu dessen Erlöschen führen. Dies hat dann dramatische Folgen für den Bestand der baulichen Anlage. Kann diese nämlich nicht auf Grundlage des aktuellen Baurechts durch eine Baugenehmigung legalisiert werden, dann droht im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung.

Neben Nutzungsänderungen kann deshalb auch eine Sanierungen eine große Gefahr für den Bestandsschutz sein. Selbst dann, wenn lediglich ein Teil des Hauses saniert wird, beispielsweise das Dach, kann dies ab einem bestimmten Umfang der Maßnahme unangenehme Folgen haben.

So entschied der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern kürzlich mit Beschluss vom 28.06.2021, Az.: 1 ZB 19.2067, dass eine Maßnahme ab einem bestimmten Umfang nicht mehr als Sanierung, sondern als eine erhebliche bauliche Veränderung bewertet werden muss. Diese habt den Bestandsschutz auf.

Eine Änderung einer baulichen Anlage liegt laut dem VGH Bayern demnach vor, wenn das Bauwerk seiner ursprünglichen Identität beraubt wird. Ein solcher Identitätsverlust tritt ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht. Dasselbe gilt, wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, die Bausubstanz ausgetauscht, das Bauvolumen wesentlich erweitert wird oder die Baumaßnahmen sonst praktisch einer Neuerrichtung gleichkommen.

Diese Rechtsprechung ist auch auf das nordrhein-westfälische Baurecht übertragbar.

Problematisch ist, wann im jeweiligen Einzelfall die Schwelle von einer unproblematischen Sanierung zu einer problematischen baulichen Änderung überschritten wird.

Gerne beraten wir Sie hierzu.

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Dennoch sah sich das Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westphalen (OVG NRW) dazu veranlasst, in einem aktuellen Beschluss vom 05.02.2021, Az.: 7 B 734/20, nochmals die Bedeutung der Bestandskraft einer Baugenehmigung zu betonen.

Demnach ist der Rechtschutz gegen das Bauvorhaben eines Nachbarn dann ausgeschlossen, wenn die Baugenehmigung in Bestandskraft erwachsen ist. Diese tritt mit Ablauf der Rechtsmittelfrist ein.

Wurde die Baugenehmigung des Nachbarn mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen an den um Rechtsschutz Ersuchenden zugestellt, dann endet die Klagefrist nach Ablauf eines Monats ab dem Tag des Zugangs.

Erlangte er aufgrund von Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück Kenntnis von der Baugenehmigung, dann endet die Klagefrist spätestens nach einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung oder ab dem Zeitpunkt, ab dem er Kenntnis hätte erlangen können (!).

Tritt die Bestandskraft mit Ablauf der Klagefrist ein, so kann selbst eine offensichtlich und evident rechtswidrige Baugenehmigung nicht mehr angegriffen werden kann.

Auch kann dann die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr gerichtlich dazu gezwungen werden, gegen das rechtswidrige Bauvorhaben einzuschreiten. Denn die Bestandskraft und der hieraus erwachsende Bestandsschutz schützen den Bauherrn auch vor einem behördlichen Einschreiten.

Vor diesem Hintergrund ist es dringend anzuraten, schnellstmöglich eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück überprüfen zu lassen und ggf. Klage gegen diese einzureichen, wenn sie sich als rechtswidrig erweisen sollte.

Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

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