Vorsicht bei Sanierung! – Dramatische Folgen für den Bestandschutz möglich

Nicht selten gibt es nach einer Sanierung des Eigenheims unerwartete Beanstandungen durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde rügt dann oft, dass das Bauvorhaben im sanierten Zustand gegen das Baurecht verstößt. Es drohen dann eine Rückbau- oder Abrissverfügung. Die Eigentümer und Bauherren berufen sich dann regelmäßig auf den Bestandsschutz der Immobilie. Entweder leiten sie diesen aus einer vormals erteilten Baugenehmigung ab oder aus dem langen Zeitraum, den das Gebäude bereits existiert.

Doch selbst wenn tatsächlich ein Bestandsschutz bestand, heißt dies nicht, dass er die Sanierung überdauerte.

Wie nämlich bereits dargestellt wurde, ist der Bestandsschutz einer baulichen Anlage ein sehr fragiles juristisches Konstrukt. Bereits ungenehmigte Nutzungsänderungen können zu dessen Erlöschen führen. Dies hat dann dramatische Folgen für den Bestand der baulichen Anlage. Kann diese nämlich nicht auf Grundlage des aktuellen Baurechts durch eine Baugenehmigung legalisiert werden, dann droht im schlimmsten Fall eine Abrissverfügung.

Neben Nutzungsänderungen kann deshalb auch eine Sanierungen eine große Gefahr für den Bestandsschutz sein. Selbst dann, wenn lediglich ein Teil des Hauses saniert wird, beispielsweise das Dach, kann dies ab einem bestimmten Umfang der Maßnahme unangenehme Folgen haben.

So entschied der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern kürzlich mit Beschluss vom 28.06.2021, Az.: 1 ZB 19.2067, dass eine Maßnahme ab einem bestimmten Umfang nicht mehr als Sanierung, sondern als eine erhebliche bauliche Veränderung bewertet werden muss. Diese habt den Bestandsschutz auf.

Eine Änderung einer baulichen Anlage liegt laut dem VGH Bayern demnach vor, wenn das Bauwerk seiner ursprünglichen Identität beraubt wird. Ein solcher Identitätsverlust tritt ein, wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht. Dasselbe gilt, wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, die Bausubstanz ausgetauscht, das Bauvolumen wesentlich erweitert wird oder die Baumaßnahmen sonst praktisch einer Neuerrichtung gleichkommen.

Diese Rechtsprechung ist auch auf das nordrhein-westfälische Baurecht übertragbar.

Problematisch ist, wann im jeweiligen Einzelfall die Schwelle von einer unproblematischen Sanierung zu einer problematischen baulichen Änderung überschritten wird.

Gerne beraten wir Sie hierzu.

30.07.2021
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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