Der Gebietserhaltungsanspruch besteht nur innerhalb desselben Baugebiets

Der Begriff „Gebietserhaltungsanspruch“ dürfte den meisten zwar unbekannt sein. Trotzdem hat er in der Praxis eine große Bedeutung. Das gilt vor allem dann, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Bauvorhaben errichtet wird, das nicht in die Umgebung zu passen scheint. Häufigstes Beispiel ist die Errichtung eines großen Mehrparteienhauses in einer Einfamilienhaussiedlungen. Viele Nachbarn stellen sich dann die Frage, ob er dieses Bauvorhaben zu dulden ist oder ein Abwehranspruch besteht. Das gilt umso mehr, je größer und näher das Bauvorhaben ist. Spätesten dann, wenn das eigene Grundstück verschattet wird, ist diese Frage akut.

Gebietserhaltungsanspruch? – Ja,…

Die gute Nachricht für alle Grundstückseigentümer vorab: Grundsätzlich besteht ein Anspruch darauf, dass die Prägung des Baugebiets erhalten bleibt. Das setzt allerdings voraus, dass eine einheitliche Prägung auch tatsächlich erkennbar und feststellbar ist.

Zu bejahen wäre dies in dem vorgenannten Beispiel, wenn in der Umgebung nur eine Wohnbebauung in Form von freistehenden Einfamilienhäusern auf großen Grundstücken vorhanden ist. Dies vermittelt dann im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung eine Prägung für eine Wohnbebauung. Das Maß der baulichen Nutzung ist dann durch freistehende Einzelhäuser auf Grundstücken mit einer großen unbebauten Grundstücksfläche geprägt.

…aber nur in speziellen Fällen!

Problematisch ist jedoch, dass dich der Gebietserhaltungsanspruch grundsätzlich nur auf die Art der baulichen Nutzung bezieht, nicht aber auf deren Maß. Das bedeutet also im vorliegenden Beispiel, dass zwar ein Abwehranspruch gegen ein Gewerbe- oder Handwerksbetrieb auf dem Nachbargrundstück haben könnte. Wird dort aber ein Wohnhaus errichtet, dann besteht grundsätzlich allein aus dem Gebietserhaltungsanspruch kein Abwehrrecht, wenn es sich um ein wesentlich größeres Gebäude mit deutlich mehr Wohnungen handelt.

Nur in seltenen Fällen kann das Maß der baulichen Nutzung auch für die Art der baulichen Nutzung relevant sein.

Ebenfalls ausgeschlossen ist ein Abwehrrecht dann, wenn das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück in einem anderen Baugebiet liegt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn das eigene Grundstück an der Grenze des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt. Dasselbe gilt aber auch, wenn der innerhalb desselben Bebauungsplans unterschiedliche bauliche Nutzungen festgesetzt worden sind. Das betonte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) jüngst nochmals in seinem Beschluss vom 11.07.2022, Az.: 2 B 1900/21.

Sonstige Abwehransprüche

Dennoch bedeutet dies nicht, dass Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück, die den Umgebungsrahmen sprengen, nicht aus anderen Gründen rechtswidrig sind und deshalb ein Abwehrrecht besteht. Auch Verstöße gegen sonstige öffentlich-baurechtliche Regelungen können einen Abwehranspruch begründen.

Gerne prüfen wir für Sie, ob in Ihrem Fall ein Abwehrrecht besteht. Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch bei der Abwehr unberechtigt behaupteter Abwehrrechte Ihrer Nachbarn.

29.07.2022
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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