Bernhard Koch, Autor bei GSSR.de

Kündigungsgründe

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 20:26:27 +0000

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen, wenn aufgrund einer polizeilichen Durchsuchung feststeht, dass der Sohn der Mieter von deren Wohnung aus mit Betäubungsmitteln handelt und dadurch die Nachbarschaft in Mitleidenschaft gezogen wird ( LG Frankfurt a.M., Beschl. v. 11.07.2019, 2-11 S 64/19 ). Denn die Mieter müssen sich das Fehlverhalten ihres Sohnes zurechnen lassen.

Der Vermieter kann ferner – nach Abmahnung – das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter eine Party feiert, bei der u.a. Stühle vom Balkon geworfen werden und die Nachtruhe des Anwohner durch laute Musik gestört wird ( AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 14.03.2019, 713 C 270/18 ). Denn dies ist potentiell gefährlich und lässt erwarten, dass sich die Störungen wiederholen werden.

RA Koch

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Suizidgefahr schlägt Eigenbedarf

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 19:33:03 +0000

Hat der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis wirksam wegen seines Eigenbedarfs gekündigt und diesen Eigenbedarf im Räumungsprozess zur Überzeugung des Gerichts bewiesen ( BGH, Urt. v. 11.12.2019, VIII ZR 144/19 ), kann der Mieter gleichwohl mit Erfolg die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er Härtegründe darlegen und nachweisen kann. Eine „Härte“ kann in wirtschaftlichen, finanziellen, gesundheitlichen, familiären oder persönlichen Gründe bestehen, die ein solche Gewicht haben, dass sie das Interesse des Vermieters überwiegen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind ( AG München, Urt. v. 22.11.2019, 411 C 19436/18 ). Es ist eine Einzelfallbetrachtung und Interessenabwägung geboten.

Insofern kann bei gesundheitlichen Gründen auch die Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens geboten und zu prüfen sein, ob der Härtegrund z.B. durch eine Therapie ausgeräumt werden kann. Nach zahlreichen Entscheidungen können Depressionen des Mieters bis hin zu einer Suizidgefahr das Vermieterinteresse überwiegen.

Steht dem Mieter kein Ersatzwohnraum zur Verfügung, muss er seine diesbezüglichen Bemühungen im Detail vortragen und darlegen, weshalb er nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen keine Ersatzwohnung finden konnte.

RA Koch

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Geht das : Wohnung kaufen und wegen Eigenbedarf kündigen ?

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 19:18:26 +0000

Der BGH hat keine Bedenken ( Urt. v. 11.12.2019, VIII ZR 144/19 ) : Man darf die Wohnung kaufen und dann das Mietverhältnis wegen des eigenen Nutzungswunsches kündigen ( Art. 14 GG, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ). Es ist vernünftig und nachvollziehbar, dass man als Eigentümer und Vermieter „Herr seiner eigenen vier Wände“ sein möchte. Unerheblich ist, dass der Vermieter auch nebenan wohnen könnte, weil ihm dort weitere Einheiten gehören. Denn auch bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Einheiten hat das Gericht den konkreten Nutzungswunsch des Eigentümers zu respektieren. Das Gericht ist nicht berechtigt, die eigenen Vorstellungen von einem angemessenen Wohnen an die Stelle der Entscheidung des Eigentümers zu setzen. Es ist deshalb nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter – trotz vorhandener anderer Einheiten – sich für das streitgegenständliche Objekt entscheidet und dies sachdienlich begründet.

RA Koch

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Muss der Mieter die Modernisierung des Hauses dulden ?

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 17:33:26 +0000

Der Vermieter kann seine Mieter nach § 555 d Abs. 1 BGB mit Erfolg auf Duldung des Austauschs von Fenstern und Balkontüren, Sanierung der Bäder, Erneuerung der Heizung, Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie energetischen Dachsanierung verklagen, wenn er ihnen spätestens 3 Monate zuvor schriftlich die geplanten Maßnahmen hinreichend i.S.d. § 555 c BGB angekündigt hat. Die Anforderungen an diese Ankündigung sind nicht zu überspitzen. Insofern genügt es, wenn der Staus quo des Gebäudes als bisher nicht wärmegedämmtes Gebäude beschrieben und dann dargelegt wird, mit welchen aufeinander abgestimmten Maßnahmen an der Fassade, den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Außenhülle des Gebäudes erreicht sowie dadurch in erheblichem Umfang Energie eingespart wird. Insofern ist die Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten ( U-Wert ) anzugeben. Damit ist dann die energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung hinreichend beschrieben ( BGH, Urt v. 18.12.2019, VIII ZR 332/18 ). Der Beifügung von Angeboten und Gutachten bedarf es nicht.

Ferner sind der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten anzugeben. Auch die Höhe der modernisierungsbedingt zu erwartenden Mieterhöhung ist zu beziffern. Des Weiteren ist der Mieter auf die Härtegründe ( § 555 d Abs. 2 BGB ) und sein Sonderkündigungsrecht nach § 555 e BGB hinzuweisen.

RA Koch

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Was darf der Mieter eines Ladenlokals, das zu einer Eigentümergemeinschaft gehört ?

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 16:40:32 +0000

Der BGH hat klargestellt ( Urt. v. 25.10.2019, V ZR 271/18 ), dass der Mieter sowohl beim Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ( hier Aufstellen von Stühlen und Tischen auf der Außenfläche des Hauses ), als auch des Ladenlokals ( hier als Eisdiele, statt Laden ) nicht mehr darf, als der vermietende Teileigentümer selbst ( § 13 WEG ). Denn es werde gegen die in der Gemeinschaftsordnung fixierte Zweckbestimmung als „Laden“ verstoßen, wenn mit Eisbechern und Getränken sowie sich unterhaltenden Gästen eine Art Außengastronomie betrieben wird, die in der Regel mit deutlich stärkeren Beeinträchtigungen für die übrigen Einheiten im Hause verbunden ist, als bei einem ausschließlich in dem Laden stattfindenden Warenverkauf. Deshalb steht jedem anderen Miteigentümern oder – nach einer Vergemeinschaftung des Anspruchs – der Eigentümergemeinschaft dem Mieter gegenüber aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Unterlassungsanspruch zu.

RA Koch

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Besser keine eigenmächtige Inbesitznahme des Mietobjektes

Bernhard Koch — Fri, 01 May 2020 16:14:39 +0000

Öffnet der Vermieter während der Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung, räumt diese leer und vermietet sie anderweitig, ist dies zivil- und strafrechtlich relevant. Eine Inbesitznahme und Verfügung über die Wohnung ist dem Vermieter fast ausnahmslos erst dann möglich, wenn ein gerichtlicher Räumungstitel vorliegt und ihm der Besitz an der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher eingeräumt wurde ( § 885 a Abs. 1 ZPO ). Erst dann darf der Vermieter noch dort befindliches Eigentum des Mieters bei Wertlosigkeit entsorgen, sonst anderweitig einlagern und durch den Gerichtsvollzieher versteigern lassen. Im Falle einer eigenmächtigen Inbesitznahme der Wohnung haftet der Vermieter dem Mieter auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld ( AG Schöneberg, Urt. v. 14.08.2019, 6 C 276/18 ).

RA Koch

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Beleidigung auf Facebook

Bernhard Koch — Mon, 25 Nov 2019 21:49:02 +0000

Das AG Düsseldorf hat entschieden ( Urt. v. 11.07.2019, 27 C 346/18 ), dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen darf, wenn er von dem Mieter auf Facebook öffentlich mit Kot-Smileys verächtlich gemacht, als „Huso“ beleidigt und mit u.a. „ich regel das jetzt selbst“ bedroht wurde. So kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass „Huso“ im allgemeinen Sprachgebrauch mit „Hurensohn“ gleichzusetzen sei, was eine nicht hinnehmbare Beleidigung darstelle. Andere Gerichte sind da aber deutlich zurückhaltender. So rechtfertige die Bezeichnung als „faul“ und als „talentfreie Abrißbirne“ noch nicht einmal eine ordentliche Kündigung ( AG Charlottenburg Urt. v. 30.01.2015, 216 C 461/14 ). Zudem könnten den Mieter treffende Härtegründe zu berücksichtigen sein ( BGH Beschl. v. 09.11.2016, VIII ZR 73/16 ).

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Härtefallabwägung bei der Eigenbedarfskündigung

Bernhard Koch — Mon, 25 Nov 2019 21:48:07 +0000

Der BGH hat entschieden ( Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18 ), dass selbst wenn der Vermieter den Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dargelegt und bewiesen hat, noch nach § 574 BGB eine Abwägung der beiderseitigen Interessen erfolgen muss. Bestünden nach dem Vortrag des Mieters schwerwiegende Gesundheitsgefahren, so müsse das Gericht ein fachärztliches Sachverständigengutachten dazu einholen, welche gesundheitlichen Folgen mit dem Umzug verbunden wären, welcher Schweregrad zu erwarten ist und mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten werden ( s. auch BGH Urt. v. 15.03.2017, VIII ZR 270/15 ). Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit sich die mit einem Auszug aus der Wohnung verbundenen Folgen z.B. durch eine familiäre Unterstützung und ärztliche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen ( BVerfG Beschl. v. 12.02.1993, 2 BvR 2077/92 ). So kann die Abwendung eines drohenden Suizid des Mieters gewichtiger sein, als der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters.

RA Koch

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konkludente Kautionsabrechnung möglich

Bernhard Koch — Mon, 25 Nov 2019 21:01:46 +0000

Der BGH hat entschieden ( Urt. v. 24.07.2019, VIII ZR 141/17 ), dass der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses auch dadurch gemäß § 259 BGB über das verzinste Kautionsguthaben des bisherigen Mieters abrechnen kann, indem er diesem eine außergerichtliche Abrechnung zukommen oder eine Zahlungsklage zustellen lässt, in der er seine ( ggfs. streitigen und noch nicht rechtskräftig ausgeurteilten ) Gegenforderungen geltend macht und damit ausdrücklich oder konkludent zur Aufrechnung stellt. Mit der Zustellung der Abrechnung kann der Vermieter sich aus dem Kautionsguthaben befriedigen, bzw. ist ein etwaig verbliebenes restliches Kautionsguthaben zur Rückzahlung an den Mieter fällig. Denn erklärt der Vermieter keinen Forderungsvorbehalt, darf der Mieter dvon ausgehen, dass der Vermieter seine Ansprüche auf die bisher geltend gemachten Forderungen beschränkt.

RA Koch

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falsche Mieterselbstauskunft

Bernhard Koch — Mon, 25 Nov 2019 19:36:14 +0000

Das LG Berlin hat entschieden ( Urt. v. 27.03.2018, 63 S 163/17 ), dass der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung anfechten und nach § 985 BGB den Auszug des Mieters sowie die Herausgabe der Wohnung verlangen kann, wenn der Mieter in der vor dem Abschluss des Mietvertrages erstellten Selbstauskunft die Fragen des Vermieters falsch beantwortet hat. Denn der Mieter habe wider besseren Wissens in dem Fragebogen die zulässigen Fragen der Vermieters nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, die Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und nach seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen falsch beantwortet. Insofern hätte der Mieter angeben müssen, dass er die eidesstattliche Versicherung abgegeben und das Vermögensverzeichnis erstellt hat, aus dem sich keine Vollstreckungsmöglichkeiten ergeben ( s. auch BGH Urt. v. 11.08.2010, XII ZR 123/09 ).

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