Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter mit der Erfüllung seiner Mietzinszahlungsverpflichtung in 2 aufeinander folgenden Terminen in voller Höhe oder in Höhe eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befand. Der BGH ( Urt. v. 27.09.2017, VIII ZR193/16 ) hat nun noch einmal unterstrichen, dass dies der Fall ist, wenn der Mieter auf die ( im entschiedenen Fall )
– mietvertraglich geschuldete, bis jeweils zum 3. Werktag zu zahlende Bruttomiete in Höhe von 479,96 €
– mängelbedingt zu Recht um 5 % gemindert auf 455,56 €
- im Februar nur 407,96 €
- am 16. März nur 402,96 €
gezahlt hat. Die am 16.03. ausgesprochene und dem Mieter am 17.03. zugestellte fristlose Kündigung sei wirkam, da
– die kündigungsrelevante Voraussetzung „Verzug mit einer ungeminderten Monatsmiete und mindestens einem weiteren Cent“ am 04.03. vorlag und
– der ( unter Berücksichtigung einer etwaig gerechtfertigten Minderung ) ermittelte Zahlungsrückstand
- nicht bis zum Ausspruch der Kündigung
- vollständig ausgeglichen wurde.
Es sei rechtlich nicht erforderlich, dass der kündigungsrelevante Zahlungsrückstand zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch in voller Höhe fortbesteht. Denn die Kündigung sei nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn „der Vermieter vorher befriedigt wird“. Hier wurde der Rückstand in Höhe der vollen Märzmiete und der restlichen Februarmiete aber nicht vor Ausspruch der Kündigung vollständig nachgezahlt. Die Teilnachzahlung des Mieters genüge insoweit nicht. Dem Vermieter könne deshalb die Fortführung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Einer zusätzlichen Interessensabwägung bedürfe es nicht.
Ergebnis : Um das Kündigungsrisiko zu vermeiden, sollte ein Mieter deshalb stets die volle Bruttomiete unter Rückforderungsvorbehalt zahlen und dann im Rückforderungsverfahren die Höhe der angemessenen Mietzinsminderung und der damit erfolgten Überzahlung klären.
Rechtsanwalt Koch