Maklerrecht

Von dem Sammelbegriff „Maklerrecht“ werden sämtliche Rechtsbeziehungen zwischen dem Makler und dem Auftraggeber erfasst. Im Maklerrecht sind in der Praxis besonders die Fragen relevant und problemträchtig, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist und/oder ob der Makler einen fälligen und durchsetzbaren Maklercourtage-/Provisionsanspruch gegenüber seinem Auftraggeber hat.

Von zunehmender Bedeutung im Bereich Maklerrecht ist in der Praxis in jüngster Vergangenheit auch das Thema des Widerrufs von Maklerverträgen.

Zu beiden Themenkomplexen geben wir Ihnen nachfolgend einen ersten Überblick:

 

Verbraucherwiderrufsrecht bei Maklerverträgen – Chancen für den Auftraggeber, Risiken für den Makler 

Maklervertrag und Widerruf?

Passen die über das Internet erworbenen Kleidungsstücke nicht oder ist die Qualität nicht zufriedenstellend? – Kein Problem. Dank des Widerrufsrechts ist es dem Verbraucher möglich, die Sachen an den Unternehmer zurückzuschicken und sein Geld zurückzuerhalten, also den Kaufvertrag einseitig zu widerrufen.

Auch bei Verbraucherdarlehensverträgen ist dank häufiger medialer Berichterstattung weitgehend bekannt, dass viele Darlehensvertrag häufig aufgrund des sogenannten „ewigen Widerrufsrechts“ auch noch viele Jahre nach dem Vertragsabschluss widerrufen werden können. Dies ermöglicht dem Verbraucher, hohe Summen zu sparen.

Weniger bekannt ist jedoch, dass es auch im Maklerrecht, nämlich bei Verträgen zwischen einem Makler und einem Verbraucher, häufig ein Widerrufsrecht besteht und deshalb in dem Maklervertrag über das Widerrufsrecht belehrt werden muss. Insbesondere gilt das dann, wenn der Vertrag

  • außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder
  • ohne persönlichen Kontakt zwischen Makler und Verbraucher geschlossen wird.

In der Praxis besonders relevant ist dies Thema bei Verträgen zwischen einem Verbraucher und einem Makler im Zusammenhang mit

  • der Vermietung oder
  • dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

In diesem Bereich werden die Verträge nämlich regelmäßig über das Internet geschlossen. Denn bereits das Anschreiben eines Maklers durch den Interessenten über einschlägige Internetportale, wie beispielsweise „Immobilienscout24“ oder „ImmoWelt“, kann im Einzelfall als Abschluss eines Maklervertrags angesehen werden. Hierdurch werden fast immer auch Maklerprovisionen vereinbart. Später sehen sie sich viele Verbraucher dann mit einer hohen Rechnung des Maklers konfrontiert, obwohl ihnen nicht bewusst war, dass sie sich zu der Leistung verpflichtet haben. Ein Widerruf des Maklervertrags könnte dann Abhilfe schaffen.

Widerruf des Maklervertrags möglich?

Der Maklervertrag kann durch den Verbraucher innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsschluss gegenüber dem Makler widerruf werden. Ein Grund muss hierfür nicht angegeben werden. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Widerrufsrecht jedoch. Dies ist meistes schon von dem Widerrufsrecht bei einem Kauf- oder Darlehensvertrag bekannt.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Makler den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Dann erlischt das Widerrufsrecht nicht nach 14 Tagen, sondern erst nach einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsabschluss. So lange behält der Verbraucher also die Möglichkeit, den Maklervertrag einseitig zu widerrufen.

Zwar kann der Verbraucher ausdrücklich auf sein Widerrufsrecht verzichten, wenn eine entsprechende Klausel in dem Maklervertrag vorhanden ist. Doch ist dieser Verzicht nur dann wirksam, wenn der Verbraucher zunächst ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.

Da der Gesetzgeber jedoch hohe Anforderungen an den Inhalt der Widerrufsbelehrung gestellt hat, ist in der Praxis zu beobachten, dass in den meisten Maklerverträgen unzureichende Widerrufsbelehrungen vorhanden sind. Teilweise fehlen sie sogar vollständig.

Widerrufsbelehrung ordnungsgemäß?

Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung setzt unter anderem voraus, dass der Verbraucher in dem Maklervertrag in der richtigen Form den gesetzlichen Anforderungen des BGB und des EGBGB entsprechend belehrt wird.

Regelmäßig werden die Widerrufsbelehrungen der Makler diesen Anforderungen nicht gerecht oder sie werden sogar vollständig vergessen. Auch dies führt dann dazu, dass eine Widerrufsfrist nicht von 14 Tagen, sondern von einem Jahr und 14 Tagen besteht.

Weil sich die gesetzlichen Regelungen und zudem auch die Rechtsprechung ständig wandeln, ist es in der Praxis schwierig, den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gerecht zu werden. Zudem ist es für den Verbraucher kaum möglich, zu beurteilen, ob er ausreichend und zutreffend über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Um hier Gewissheit zu erlangen, bleibt deshalb regelmäßig nichts anders übrig, als die Meinung eines Experten, beispielsweise eines Rechtsbeistands, einzuholen.

Widerruf des Maklervertrags – was sind die Folgen?

Ist der Maklervertrag wirksam widerrufen worden, hat dies weiterreichende, für den Verbraucher erfreuliche, für den Makler allerdings schmerzhafte und unter Umständen geschäftsgefährdende Rechtsfolgen:

Hat der Verbraucher den Maklervertrag trotz erbrachter Maklerleistung widerrufen, also dann, wenn die Immobilie dank der Bemühungen des Maklers vermietet oder verkauft wurde, so wird von seiner Pflicht frei, die vereinbarte Maklercourtage zahlen zu müssen. Hat er bereits gezahlt, hat er gegen den Makler sogar einen Rückzahlungsanspruch.

Grundsätzlich hat der Makler zwar im Falle eines Widerrufs gegen den Verbraucher einen Anspruch auf Wertersatz für seine erbrachten Dienste. Dies gilt aber dann nicht, wenn keine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht erfolgte. Dann erhält der Makler also keinerlei Wertersatz oder Gegenleistung für seine Tätigkeiten.

Was bedeutet das für Sie?

Haben Sie als Verbraucher einen Makler beauftragt?

Dann prüfen wir gerne, ob Sie in dem Maklervertrag ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt wurden. Sollte dies nicht der Fall sein, werden wir Sie im Hinblick auf eine mögliche Ausübung des Widerrufsrechts beraten, insbesondere eine realistische Risikoeinschätzung abgeben, Ihre Interessen nach außen hin vertreten und notfalls gerichtlich durchsetzen.

Wir verfügen in diesem Bereich über eine langjährige Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effektiv und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien-, Bau- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Maklerverträgen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Sind Sie Makler?

Dann beraten wir Sie gerne, wie Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren und Verbraucherwiderrufe vermeiden können. Im Rahmen dessen prüfen wir Ihre Verträge und AGB und entwerfen gegebenenfalls fehlerfreie Klauseln und Vertragsunterlagen. Darüber hinaus geben wir Ihnen Tipps, wie Sie schon die Vertragsanbahnung dahingehend perfektionieren, dass Rechtsunsicherheiten von vornherein ausgeschlossen werden.

Sollte es dann doch zu einem Verbraucherwiderrufen kommen, unterstützen wir Sie, Ihre Interessen wirksam zu vertreten und notfalls etwaige unberechtigte Ansprüche gerichtlich durchzusetzen oder abzuwehren.

Maklercourtage-/Provisionsanspruch

Im Maklerrecht steht häufig der Provisionsanspruch des Maklers im Streit. Ein solcher kann sowohl bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Grundstücke als auch bei der Vermittlung von Mietverträgen entstehen.

Dass zwischen dem Makler und den Beteiligten des vermittelten Vertrages ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wird häufig bestritten. Den Makler trifft hierfür die Beweislast. Wir beraten Makler beim Abschluss und der Erstellung von Maklerverträgen. Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass solche Verträge in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind und deshalb einer verschärften Wirksamkeitskontrolle unterliegen. Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter, die sich zu Unrecht einem Courtageanspruch ausgesetzt sehen, unterstützen wir bei dessen Abwehr. Bei mit Verbrauchern abgeschlossenen Vermittlungsverträgen treten wegen des verbesserten gesetzlichen Verbraucherschutzes zahlreiche Besonderheiten auf.

Im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit treffen den Makler Informationspflichten, deren Verletzung zu Schadensersatzansprüchen der Beteiligten führen kann. Auch insoweit unterstützen wir die Vertragsbeteiligten bei der Durchsetzung ihrer Rechte.

Wir verfügen in diesem Bereich über eine langjährige Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien-, Bau- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Maklerverträgen zu Immobilien relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

 

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Bernhard C. Koch

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Familienrecht

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

Anschrift
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