Wohnungsmietrecht

Das Wohnungsmietrecht ist einem ständigen Wandel unterworfen, einerseits durch den Gesetzgeber und andererseits durch die Rechtsprechung. In der Regel werden Mietverträge nach dem derzeitigen Stand der Rechtslage geschlossen, aber diese kann sich während der oft langjährigen Dauer des Mietverhältnisses – je nach den politischen Kräfteverhältnissen in Bund und Land – wandeln.

So hat beispielsweise das zum 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz auf Bundesebene zahlreiche Änderungen und Neuerungen eingeführt:

  • Erleichterung der „energetischen Modernisierung“ für den Vermieter
  • nur noch Berücksichtigung von persönlichen Härtegründen des Mieters bei der Duldung angekündigter Modernisierungsarbeiten
  • „energetische Qualität“ als Merkmal bei der Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Ermächtigung der Landesregierungen, für maximal 5 Jahre Gemeinden zu bestimmen, in denen die Kappungsgrenze von 20% auf 15% herabgesetzt wird
  • Erleichterte Kostenumlage bei Wärmelieferung (Contracting)
  • fristlose Kündigung bei Kautionsverzug
  • Abschaffung der Umgehung des Mieterschutzes bei der Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung nach dem „Münchener Modell“
  • Pflicht zur Sicherheitsleistung von nach Rechtshängigkeit fällig werdenden, wiederkehrenden Geldforderungen bei hoher Erfolgsaussicht der Räumungs- und Zahlungsklage
  • gesetzliche Regelung der „Berliner Räumung“
  • Einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum bei Nichterfüllung der Sicherungsanordnung oder im Fall des vorgeschobenen Untermieters.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wurde nicht umgesetzt:

  • Ortsübliche Vergleichsmiete : Erfassungszeitraum 10 statt 4 Jahre
  • Kappungsgrenze bundesweit 15% innerhalb von 4 Jahren
  • bei Neuvermietung max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • modernisierungsbedingte Mieterhöhung um 9% statt 11%

Es bleibt abzuwarten, ob insoweit das nächste Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen wird und ob dann einige der Neuerungen wieder abgeschafft oder verändert werden.
Aber auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( BGH ) unterliegt einem Wandel. Früher für rechtlich unbedenklich erachtete Vertragsklauseln können nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sein, sodass sich die heutige Rechtslage dann allein nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Dies kann für den Eigentümer und Vermieter einer Wohnung wirtschaftlich weitreichende Folgen haben. So hat beispielsweise nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ( BGB ) grundsätzlich der Vermieter die Betriebs- und Renovierungskosten zu tragen. Von dieser gesetzlichen Regelung können die Vertrags-parteien in dem Mietvertrag abweichen und vereinbaren, dass der Mieter diese Kosten tragen soll. Eine solche Vertragsklausel unterliegt jedoch der Wirksamkeitskontrolle der Gerichte, letztlich des BGHs. Wird eine streitige Klausel rechtskräftig für unwirksam erachtet, verbleibt es bei der Gesetzeslage des BGBs, d.h. der Vermieter muss die Kosten letztlich doch selber tragen.

Deshalb informieren wir stets ( d.h. bei der Begründung eines Mietverhältnisses, während des Mietverhältnisses und bei dessen Beendigung ) über den derzeit aktuellen Stand der Rechtslage, empfehlen und formulieren vertragliche Lösungsmöglichkeiten, führen ziel-orientierte Vertragsverhandlungen und bieten eine kompetente prozessuale Interessens-vertretung.

Auf dem Gebiet des Wohnungsmietrechts vertreten wir sowohl Vermieter als auch Mieter und Untermieter.

Bernhard C. Koch

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Familienrecht

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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