In vielen Wohnungsmietverträgen ist die vermeintliche Fläche des Mietobjektes angegeben. Da es keine rechtlich verbindliche Messmethode gibt, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist, orientieren sich manche Vermieter an der damaligen Bauplanung und -genehmigung, ohne zu prüfen, ob diese von der Fläche her auch tatsächlich so realisiert wurde. Der BGH hat deshalb mehrfach entschieden, dass eine Abweichung der tatsächlichen Fläche von der mietvertraglich vereinbarten Fläche um mindestens 10 % einen Mangel des Mietobjektes darstellt, der den Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB u.a. zur Mietzinsminderung und Rückforderung in der Vergangenheit überzahlter Beträge im Verhältnis der Flächenabweichung berechtigt ( vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09 und 306/09 ). Nun hat der BGH in einer von seiner bisherigen Rechtsauffassung ( vom 08.07.2009, VIII ZR 205/09 ) abweichenden Entscheidung vom 18.11.2015 ( VIII ZR 266/14 ) klargestellt, dass die 10 %-Grenze nicht bei einer Erhöhung der Grundmiete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete des § 558 BGB anwendbar ist, sondern dass es diesbezüglich allein auf die tatsächlich vorhandene Wohnfläche ankommt. Dies gilt auch dann, wenn die Fläche tatsächlich größer ist, als im Mietvertrag angegeben.
Es bleibt abzuwarten, ob diese neue BGH-Rechtsprechung auch auf den Verteilerschlüssel “qm” in einer Betriebskostenabrechnung und auf die Gewährleistungsrechte des Mieters nach § 536 BGB übertragbar ist, ob also der BGH seine 10 %-Rechtsprechung insgesamt aufgibt.
RA Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht