Zweckentfremdung von Wohnraum am Beispiel Köln: Risiken, Interessenabwägung und die Bedeutung der Genehmigungsfiktion
Die Stadt Köln hat – wie viele andere Städte – eine Wohnraumschutzsatzung erlassen. Sie soll den vorhandenen Wohnraum schützen und zweckwidrige Nutzungen verhindern. Wer Wohnraum anders als zu Wohnzwecken nutzt oder nutzen möchte, steht daher schnell vor rechtlichen Problemen. Oft drohen Ordnungsverfahren, Zwangsgelder und hohe Bußgelder. Eine rechtzeitige Beratung ist deshalb sehr wichtig.
Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW und die Kölner Wohnraumschutzsatzung definieren klar, wann Wohnraum zweckentfremdet wird. Dies ist der Fall, wenn Räume ohne Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden. Schon eine gewerbliche Nutzung von mehr als der Hälfte der Wohnfläche genügt.
Geschützt ist jedoch nur Wohnraum, der objektiv zu Wohnzwecken geeignet ist. Diese Eignung entfällt erst dann, wenn die Bewohnbarkeit dauerhaft nicht mehr herstellbar oder nur mit völlig unverhältnismäßigen Kosten erreichbar wäre. Das Gesetz setzt hier sehr hohe Hürden. In vielen Fällen bleibt Wohnraum also geschützt, selbst wenn er momentan unbewohnbar erscheint.
Genehmigungspflicht und Abwägung öffentlicher und privater Interessen
Für jede zweckfremde Nutzung ist eine Genehmigung der Stadt Köln erforderlich. Sie wird nur erteilt, wenn die Wiederherstellung des Wohnraums unmöglich oder unzumutbar ist oder wenn überwiegende öffentliche oder private Interessen vorliegen.
Das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum ist stark ausgeprägt. Es tritt nur dann zurück, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird oder eine Ausgleichszahlung erfolgt. Auch städtebauliche oder denkmalpflegerische Gründe können eine Ausnahme rechtfertigen.
Die Satzung verlangt teilweise einen „vordringlichen Bedarf“. Das Gesetz selbst sieht diese hohe Schwelle jedoch nicht vor. Dort genügt bereits, dass die Nutzung soziale oder gesundheitliche Dienste für die Bevölkerung bereitstellt. Diese Unterschiede können in der rechtlichen Bewertung eine wichtige Rolle spielen.
Private Interessen können ebenfalls überwiegen. Dies gilt zum Beispiel, wenn ein Unternehmen ohne die Nutzung des Wohnraums existenziell gefährdet wäre oder wenn ein Teil einer Wohnung – etwa für eine ärztliche Tätigkeit – genutzt werden soll, der Wohncharakter aber erhalten bleibt.
Ordnungsbehördliche Risiken: Wiederzuführungsanordnung und Zwangsgeld
Nutzt jemand Wohnraum ohne Genehmigung zweckfremd, kann die Stadt eine Wiederzuführung zu Wohnzwecken anordnen. In der Praxis folgen oft Zwangsgeldandrohungen und Gebührenbescheide. Zusätzlich droht ein Ordnungswidrigkeitenverfahren. Die Bußgelder können bis zu 500.000 Euro erreichen. Allein diese möglichen Folgen machen deutlich, wie wichtig eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist.
Die Genehmigungsfiktion als entscheidender Ansatzpunkt
Besonders bedeutsam ist die Genehmigungsfiktion. Nach § 13 Abs. 3 WohnStG NRW gilt ein Antrag als genehmigt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten über einen vollständigen Antrag entscheidet. Die Stadt Köln hat die Frist in ihrer Satzung auf sechs Monate verlängert. Die Frist läuft jedoch erst, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen.
Wird die Frist überschritten, liegt eine Genehmigung vor – unabhängig davon, ob die Stadt diese eigentlich hätte versagen wollen. Das kann ein Verfahren vollständig zugunsten der Antragsteller drehen. Viele Betroffene kennen diese Regelung nicht oder bemerken nicht, dass ihre Frist bereits abgelaufen ist. Auch Anzeigen eines geplanten Leerstands wegen Umbau- oder Neubaumaßnahmen können durch die Acht-Wochen-Frist des § 17 WohnStG NRW in eine Genehmigung umschlagen.
Warum anwaltliche Beratung unverzichtbar ist
Die Wohnraumschutzsatzung Köln ist komplex und wird streng angewendet. Gleichzeitig bestehen rechtliche Spielräume, die ohne fachkundige Unterstützung kaum zu erkennen sind. Dazu gehören Fragen der Wohnraumeignung, die Auslegung der Interessenabwägung, die Wirksamkeit einzelner Satzungsregelungen und vor allem die richtige Anwendung der Genehmigungsfiktion.
Wer ohne Beratung handelt, riskiert hohe Kosten und belastende Verfahren. Eine rechtzeitige anwaltliche Begleitung kann diese Risiken reduzieren, Fehler vermeiden und im besten Fall sogar zu einer bereits eingetretenen Genehmigung führen.
Weitere Informationen zur Zweckentfremdung von Wohnraum finden Sie auch in meinem Beitrag auf anwalt.de; für eine individuelle Beratung nutzen Sie gern das Kontaktformular oder mein Anwaltsprofil auf der Website oder auf anwalt.de.
