Baugenehmigung nicht auffindbar? – Problem!

Eine Baugenehmigung ist nicht nur zum Zeitpunkt der Errichtung eines Bauvorhabens relevant.

Mindestens ebenso wichtig ist und bleibt sie über die gesamte Zeit hinweg, in der das errichtete Gebäude besteht.

Denn die Baugenehmigung bietet den einzigen belastbaren Nachweis dafür, dass der Bauherr das Gebäude seinerzeit formell rechtmäßig errichtete.

Sollte die Baugenehmigung aber verloren gehen oder der Verkäufer sie beim Erwerb eines „gebrauchten“ Gebäudes nicht übergeben, so kann dies erhebliche Folgen haben:

Es ist nämlich nicht ungewöhnlich, dass die Bauaufsichtsbehörde den Nachweis verlangt, dass eine Baugenehmigung vorliegt. Das ist häufig der Fall, wenn der Eigentümer bauliche Änderungen an dem Gebäude vornehmen und hierfür eine neue Baugenehmigung beantragt.

Auch kommt dies häufig vor, wenn dem Nachbarn die baulichen Situation auf dem eigenen Grundstück berechtigt oder unberechtigt missfällt. Nach entsprechender Meldung wird dann häufig die Bauaufsichtsbehörde aktiv.

Als erste Amtshandlung verlangt sie dann regelmäßig in den vorgenannten Fällen den Nachweis, dass eine Baugenehmigung vorliegt.

Kann der Nachweis aber nicht erbracht werden, weil die Baugenehmigung nicht auffindbar ist, so wird die Bauaufsichtsbehörde regelmäßig eine Nutzungsuntersagung androhen. Weiter wird sie dem Eigentümer aufgeben, einen neuen Bauantrag für die formelle Legalisierung des Gebäudes zu stellen.

Denn die Rechtsprechung ist hart: Demnach obliegt dem Eigentümer die volle Beweislast für die formelle Legalität des Gebäudes und damit das volle Risiko, wie die Rechtsprechung mehrfach festgestellt, zuletzt mit Beschluss des Oberlandesgerichts für das Land Nordrhein-Westphalen (OVG NRW) vom 29.04.2022, Az.: 7 A 729/21.

Auch bei alten Gebäuden, die seit vielen Jahren existieren, gilt nichts anderes, wie das OVG Niedersachsen in seinem Beschluss vom 16.05.2022, Az.: 1 LA 102/21, betonte. Zwar ist es unwahrscheinlich, dass ein Gebäude keine Baugenehmigung hat, wenn es bereits lang besteht. Denn ansonsten hätte dies schon früher aufgefallen müssen. Dies Argument spielt aber keine Rolle.

Zwar lässt sich die Nutzungsuntersagung durch einen neuen Bauantrag abwenden. Doch es entstehen zumindest hohe Kosten. Im schlechtesten Fall müssen auch teure Baumaßnahmen durchgeführt werden, weil das Gebäude nicht mehr dem aktuellen Bauaufsichtsrecht entspricht.

Besonders dramatisch wird es, wenn das Gebäude nach den neuen baurechtlichen Vorschriften nicht mehr genehmigungsfähig ist. Misslingt dann der Nachweis, dass ein Bestandsschutz besteht, droht sogar eine Abrissverfügung.

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang.

30.06.2022
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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