Beseitigung von Lärmbeeinträchtigungen in einem Mietshaus

Eine im Erdgeschoss des Mietshauses wohnende Mieterin nahm ihre Vermieterin auf Beseitigung von Lärmstörungen in Anspruch, die aus der Mietwohnung im 1. OG kamen.Es handelte sich um wiederkehrendes Stampfen, Springen, Poltern und sonstigen Lärm, der durch agressive familiäre Auseinandersetzungen verursacht wurde.

Der BGH ( Urt. v. 22.08.2017 – VIII ZR 226/16 ) hatte sich damit zu beschäftigen, wie detailliert die Störungen, ihre Ursachen und Auswirkungen von der Klägerin vorgetragen werden müssen, um ihrer prozessualen Darlegungslast zu genügen. Dabei hat der BGH zunächst klargestellt, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentliche Beeinträchtigungen sozialadäquat, d.h. nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB hinzunehmen sind, wenn sie das übliche Maß nicht übersteigen. Die Abgrenzung zu den erheblichen, d.h. nicht mehr zu tolerierenden Beeinträchtigungen i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist einerseits nach u.a. der Art, Qualität, Uhrzeit und Dauer, Ausmaß und Vermeidbarkeit der verursachten Geräuschemissionen durch z.B. erzieherische oder bauliche Maßnahmen sowie andererseits nach u.a. dem Verursacher, dessen Alter und Gesundheitszustand vorzunehmen. Dabei ist bei Kindern zu berücksichtigen, dass diese nach § 22 Abs. 1 a BImSchG größere Freiheiten genießen, als Erwachsene.

Es ist somit festzuhalten, dass die Vorlage eines die Einzelheiten enthaltenden Lärmprotokolls und Dezibel-Messungen nicht zwingend notwendig, aber nützlich sind. Anderenfalls können die Störungen aber auch nach den vorstehenden Kriterien beschrieben und durch z.B. Fotos und Zeugen unter Beweis gestellt werden. Sollte die verklagte Vermieterin das Vorliegen und die Erheblichkeit der Störungen bestreiten, wird das erkennende Gericht einen Beweisbeschluss erlassen müssen, um den Sachverhalt aufzuklären.

Gewinnt die klagende Mieterin das Verfahren, ist die Vermieterin frei in der Wahl der Mittel, wie sie die gerügten Störungen beseitigt. In Betracht kommen z.B. die Anbringung eines baulichen Lärmschutzes, wie z.B. das Verlegen eines schallschluckenden Teppichbodens in der oberen Wohnung, oder eine an die Störer gerichtete Abmahnung und Unterlassungsaufforderung. Wird diese nicht befolgt und wiederholen sich die erheblichen Störungen, muss die Vermieterin das mit den Störern bestehende Mietverhältnis kündigen sowie erforderlichenfalls eine Räumungsklage erheben.

Rechtsanwalt Koch

30.11.2017
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Bernhard C. Koch

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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„Steuervorteile im Rahmen der Unternehmensnachfolge Mitarbeiterbeteiligungen über Aktienoptionsprogramme“

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