Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden : Die Mietwohnung hat 94 qm, das Haus insg. 720 qm Wohnfläche. Beheizt wird das Haus über eine Zentralheizung. Der Verbrauch der einzelnen Mietwohnung wird über Zähler ermittelt. Der Vermieter verklagte den Mieter, der die Nachforderungen aus der Heizkostenabrechnung für 2013 und 2014 nicht bezahlte. Denn die Heizkosten betrugen in 2013 insg. 3.492 € ( = 42 % des Gesamtverbrauchs ) und in 2014 insg. 3.857 € ( = 47 % des Gesamtverbrauchs ). Der Mieter berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter ihm Einsicht in die Belege und insbesondere in die Heizkostenabrechnungen der anderen Mieter des Hauses gewährt hat. Der Vermieter verweigerte dies, wohl weil er dies für entbehrlich hielt oder Datenschutz annahm. Nach Auffassung der Vorinstanzen zu Recht, die den Mieter zur Zahlung verurteilten. Denn der Mieter trage die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine eigenen Abrechnungen fehlerhaft sind. Die bloßen Behauptungen des Mieters, dass die Plausibilitätsgrenzwerte überschritten seien oder die Werte aus dem Energieausweis des Hauses überschritten werden, würden insoweit nicht genügen.
Der BGH hat nun mit Urteil vom 07.02.2018 ( VIII ZR 189/17 ) entschieden, dass das Anliegen des Mieters auf Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen berechtigt ist. Die Klage des Vermieters wurde deshalb abgewiesen. Denn der Vermieter trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass
– der abgerechnete Verbrauch richtig erfasst wurde,
– die Zusammenstellung der Werte stimmt und
– der Verteilerschlüssel zutreffend ist.
Hierzu gehöre, dass dem sein Kontrollrecht aus § 556 Abs. 3 BGB wahrnehmenden Mieter Einsicht in die Ablesebelege aller an die Zentralheizung angeschlossenen Wohnungen des Hauses gewährt wird. Denn der einzelne Mieter müsse überprüfen können, ob der in seiner verbrauchsabhängigen Abrechnung angegebene Gesamtverbrauch der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen entspricht, die Werte aller Wohnungen plausibel sind und die Kostenverteilung des Vermieters richtig ist. Bis zu der von dem Vermieter ihm zu ermöglichenden Einsichtnahme, bei der auch das Abfotografieren der Belege zulässig ist, stehe dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an dem Nachforderungsbetrag zu.
Rechtsanwalt Koch
12.02.2018