Schriftform: Bezugnahme auf frühere Nachträge

Werden Mietverträge nicht unter Beachtung der gesetzlichen Schriftform geschlossen, sind diese ungeachtet einer Laufzeitvereinbarung mit gesetzlicher Frist für beide Seiten kündbar. In nahezu jeder gewerbemietrechtlichen Beratung spielen die Schriftformvoraussetzungen eine zentrale Rolle.

Das KG Berlin (Beschluss v. 09.11.201, 8 U 105/17) hatte über folgenden Fall zu entscheiden:

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Außenwerbeflächen geschlossen. Der Vertrag wurde durch zwei Ergänzungsvereinbarungen zum Mietvertag, nämlich aus dem Jahr 2008 und 2015, einvernehmlich verlängert. In der jüngeren Vereinbarung, die die Parteien mit „2. Nachtrag zum Mietvertrag“ überschrieben, wurde festgehalten, dass es im Übrigen bei allen Regelungen und Bestimmungen des Mietvertrags und den Ergänzungen hierzu verbleibt.

Der Vermieter erklärte vorzeitig die Kündigung des Vertrages. Er meint, die gesetzliche Schriftform sei nicht eingehalten worden, weil im 2. Nachtrag nicht ausdrücklich auf die erste Ergänzungsvereinbarung Bezug genommen worden sei. Er klagt auf Herausgabe der Mietsache.
Dem folgt das Kammergericht nicht.

Die Entscheidungsgründe:
Das KG nimmt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH v. 22.04.2015, XII ZR 55/14) keinen Schriftformverstoß an. Erforderlich sei zwar, dass die Parteien im Nachtrag die Fortgeltung der früheren Bestimmungen festhalten, sofern diese nicht mit dem Nachtrag geändert werden. Hierfür sei es aber nicht nötig, dass der vorangegangene Ergänzungsvertrag unter Benennung dessen Datums explizit aufgeführt wird. Aus dem zweiten Nachtrag, der auch als solcher bezeichnet worden war, folge, dass eine frühere Ergänzung zum Mietvertrag existiert. Der primär durch das Schriftformgebot geschützte Erwerber, der in den Mietvertrag mit allen (geschriebenen und ungeschriebenen) Inhalten eintritt, sei hierdurch ausreichend geschützt. Er müsse notfalls vor dem Erwerb Nachforschungen tätigen, wenn ihm der Inhalt einer vorangegangenen Vereinbarung nicht bekannt ist. Der Vertrag sei mangels Schriftformverstoß mithin weiter befristet und könne nicht vor Ablauf der Vertragszeit beendet werden.

Fazit:
Die Gerichte neigen in jüngster Zeit dazu, die Anforderungen an die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform weniger streng auszulegen. Die Parteien eines Mietvertrages sollten sich jedoch davor hüten, formlose Vereinbarungen zu treffen oder in förmlichen Ergänzungsverträgen nicht ausreichend auf die Fortgeltung der übrigen, genau zu bezeichnenden Nachträge und des Ursprungsvertrages hinzuweisen. Sie riskieren anderenfalls, dass sich der Vertragspartner lange vor regulärem Ablauf der Mietzeit ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes vom Vertrag lösen kann.

31.03.2018
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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