Steuerpflicht bei Verkauf der selbstgenutzten und kurzfristig vermieteten Wohnung

Der Bundesfinanzhof hat sich in seiner Entscheidung IX R 10/19 mit der Frage beschäftigt, wann die Veräußerung einer selbstgenutzten Wohnung, die kurzfristig vermietet wurde, zu steuerpflichtigen Einnahmen führen kann.

I. Gesetzliche Regelung

Die grundsätzlichen Regelungen zur Besteuerung von sonstigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften, d.h. dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien, finden sich in § 22 Abs. 2 i.V.m. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG können Veräußerungen von Grundstücken und Immobilien steuerpflichtig sein und damit zu den der Einkommensteuer unterliegenden Einkünften zählen. Eine Verpflichtung den Veräußerungsgewinn zu versteuern gilt insbesondere für Immobilien, bei denen zwischen dem Zeitraum der Anschaffung und der Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich dabei nach § 23 Abs. 3 EStG, d.h. der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Werbungskosten anderseits, ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.

Nicht der 10 Jahresfrist und damit nicht der Steuerpflicht unterliegen dagegen gemäß § 23 Abs.  1 Nr. 1 Satz 3 EStG die Veräußerungserlöse von Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken des Eigentümers genutzt wurden (1. Variante) oder in dem Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (2. Variante).

II. Sachverhalt

In dem Sachverhalt des Klageverfahrens hatte der Steuerpflichtige bereits 2006 eine Eigentumswohnung erworben und bis Anfang 2014 selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nach seinem Auszug vermietete er die Wohnung und verkaufte sie im Dezember 2014.

Das Finanzamt veranlagte den Veräußerungsgewinn zur Einkommensteuer, da die 10 Jahresfrist nicht eingehalten wurden und angeblich die 2. Alternative der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG im vorliegenden Fall keine Anwendung finden könne.

Zur Begründung der Steuerpflicht verwies das Finanzamt auf die Tatsache, dass die Wohnung nach Ende der eigenen Nutzung vermietet wurde und damit eine Eigennutzung nicht mehr vorliege und diese eine Steuerbefreiung nicht mehr begründen könne.

III. Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Der Bundesfinanzhof widersprach dem Finanzamt und hob den fehlerhaften Steuerbescheid auf.

Zur Begründung wurde angeführt, dass, entgegen der Ansicht des Finanzamtes, die 2. Alternative der Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG eingreife.

Für die Erfüllung der Voraussetzungen für die Ausnahme reicht, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Der Bundesfinanzhof vertrat die Ansicht, dass durch die eigene Nutzung der Wohnung durch den Steuerpflichtigen in den Jahren 2012 und 2013 sowie im Zeitraum Anfang 2014 die Voraussetzungen für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG erfüllt seien.

Die Vermietung vor der Veräußerung sah der BFH als unschädlich an.

IV. Hinweise

Die Steuerfreiheit bei einem Verkauf einer Immobilie tritt ein, wenn vor der Veräußerung eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über drei Jahre vorliegt. Dabei muss die Immobilie weder das erste noch das letzte Jahr vor dem Verkauf vollumfänglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eine zeitweise Vermietung im Jahr des Verkaufs ist unschädlich.

27.02.2021
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Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

Über den Autor

Mitglied des Deutschen Anwaltvereins

Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im DAV

Mitglied der Dt. Vereinigung für gewerbl. Rechtsschutz und Urheberrecht

Artikel

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