In dem von dem Vermieter einer Wohnung verwandten Formularmietvertrag ist eine Klausel enthalten, nach der die gemäß § 548 Abs. 1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache ( und für Aufwendungsersatzansprüche des Mieters i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB ) geltende Verjährungsfrist von 6 Monaten auf 12 Monate verlängert wird und diese Frist erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen beginnt. Der BGH hat nun entschieden ( Urt. v. 08.11.2017, VIII ZR 13/17 ), dass diese Vertragsklausel den ehemaligen Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Denn es entspreche dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Vorschrift, dass der ehemalige Mieter innerhalb der kurzen Frist von 6 Monaten Rechtssicherheit erlangt, ob der ehemalige Vermieter noch auf dem Rückgabezustand des Mietobjektes beruhende Schadensersatzansprüche geltend macht oder nicht. Denn schließlich habe der ehemalige Mieter auf den Zustand der Räume keinen Einfluss mehr. Andererseits würden 6 Monate genügen, in denen der Vermieter sich Klarheit verschaffen könne, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche geltend machen und die Verjährung hemmende Maßnahmen ergreifen möchte ( wie z.B. die Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens, die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens oder die Erhebung einer Zahlungsklage ). Diesem Ziel des Gesetzgebers widerspreche die Verdoppelung der Frist.
Zudem knüpfe das Gesetz den Beginn der Verjährungsfrist nicht an die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses, sondern an den Zeitpunkt der Rückerlangung des ehemaligen Mietobjektes. Auch von diesem Grundgedanken des Gesetzes weiche die Vertragsklausel zu Lasten des Mieters ab.
Die Unwirksamkeit der vertraglichen Verlängerungsklausel werde auch nicht dadurch beseitigt, dass dort spiegelbildlich auch die 6-monatige Verjährungsfrist für Aufwendungsersatzansprüche des ehemaligen Mieters auf 12 Monate verlängert wird. Denn die Ersatzansprüche des ehemaligen Vermieters würden in der Praxis eine deutlich größere praktische Bedeutung haben, d.h. weitaus öfter vorkommen, als etwaige Streitigkeiten über die Wegnahme von Einrichtungen oder über einen Aufwendungsersatzanspruch des ehemaligen Mieters.
Im Ergebnis sollten deshalb immer beide ehemaligen Parteien des Mietverhältnisses von einer mit der Rückgabe des Mietobjektes beginnenden 6-monatigen Verjährungsfrist ausgehen.
Rechtsanwalt Koch