Der BGH ( Urt. v. 10.03.2010, VIII ZR 144/09 ) hat entschieden, dass auch eine mit „ca.“ verbundene Angabe einer Wohnungsgröße im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Ist die tatsächlich vorhandene Wohnfläche um mindestens 10 % kleiner, stellt dies einen erheblichen Mangel der Mietwohnung i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Diese 10 %-Grenze gibt es jedoch weder bei der Erhöhung der Grundmiete nach § 558 BGB ff. ( BGH Urt. v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14 ) noch bei der Nebenkostenabrechnung i.S.d. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Entscheidend ist dort die tatsächliche, d.h. die sich nach der Wohnflächenverordnung ergebende Wohnfläche. Dies gilt sowohl bei preisfreiem Wohnraum ( BGH Urt. v. 30.05.2018, VIII ZR 220/17 ), wie auch bei preisgebundenem Wohnraum ( BGH Urt. v. 16.01.2019, VIII ZR 173/17 ). Erforderlichenfalls müssen deshalb die Gesamtfläche des Hauses und die Fläche der Wohnung aufgemessen werden, um sie in der Betriebskostenabrechnung als Verteilermaßstab in das richtige Verhältnis setzen zu können. Bezweifelt der Mieter die Flächenangaben des Vermieters, muss der Mieters diese substantiiert bestreiten, d.h. i.d.R. ein nach der Wohnflächenverordung erstelltes Aufmaß vorlegen ( BGH Urt. v. 31.05.2017, VIII ZR 181/16 ).
RA Koch