Das AG Dortmund ( Urteil v. 19.06.2018, 425 C 376/18 ) hat noch einmal klargestellt, dass der Anspruch des ehemaligen Mieters nicht ( spiegelbildlich zur 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ) nach einem feststehenden Zeitraum fällig wird, sondern erst, wenn der Vermieter kein Sicherungsinteresse mehr hat ( so auch BGH Urteil v. 01.07.1987, VIII ARZ 2/87 ). Dies ist aber erst dann der Fall, wenn ihm keinerlei ( möglicherweise strittige ) Forderungen mehr gegenüber dem ehemaligen Mieter zustehen können, also z.B. die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt und von beiden Parteien abgewickelt wurde.
Umgekehrt ist zu beachten, dass der Vermieter sich nicht hinsichtlich strittiger Forderungen aus der Kaution bedienen darf. Diese ist nur ein Sicherungs-, aber kein Befriedigungsmittel. Deshalb darf der Vermieter nur unstrittige oder rechtskräftig ausgeurteilte Beträge gegenüber dem Kautionsguthaben zur Aufrechnung stellen. Denn anderenfalls müsste der die Rückzahlung seines Kautionsguthabens verlangende ehemalige Mieter – entgegen dem Sinn und Schutzzweck des § 551 BGB – das Insolvenzrisiko des Vermieters tragen. Diese Rechtslage gilt während, aber auch nach dem Mietverhältnis.
RA Koch
20.08.2018