Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die während des Mietverhältnisses in der Mietwohnung fällig werdenden Renovierungsarbeiten ( Tapete, Farbe, Lack ) auszuführen. Von dieser Grundregel können die Mietvertragsparteien im Mietvertrag abweichen. Dann muss die Klausel aber wirksam sein.
Das LG Berlin ( Urt. v. 02.05.2018, 64 S 120/17 ) hat nunmehr klargestellt, dass die Klausel “ Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ wirksam ist, wenn dem Mieter zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt wurde. Denn der Mieter ist nicht verpflichtet, die durch seinen Vormieter hinterlassene Vorabnutzung zu beseitigen.
Somit ist die Dokumentation des Wohnungszustandes sowohl bei der Überlassung der Wohnung, als auch bei deren Rücknahme von erheblicher Bedeutung. Ferner ist zu beachten, dass der säumige Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Nachholung der konkret zu beschreibenden Hauptpflicht, d.h. zur Vornahme fälliger Renovierungsarbeiten aufzufordern ist ( BGH Urt. v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17 Schadensersatz statt Leistung, §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Dies ist bei vom ehemaligen Mieter verletzten Obhuts- und Nebenpflichten, wie Reparatur, Rückbau- und Reinigungsarbeiten nicht notwendig ist ( Schadensersatz neben Leistung, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB ).
RA Koch
20.08.2018