Nutzungsänderungen sind ebenso wie bauliche Änderungen oder der Abriss einer baulichen Anlage grundsätzlich genehmigungspflichtig, § 60 Abs. 1 BauO NRW. Lediglich in gesetzlich ausdrücklichen geregelten Ausnahmefällen ist somit keine Baugenehmigung erforderlich. Geregelt sind diese Ausnahmen beispielsweise in § 62 BauO NRW. Dort ist geregelt, welche Maßnahmen verfahrensfrei sind.
Aus den diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis folgt, dass viele Maßnahmen, insbesondere auch Nutzungsänderungen, genehmigungspflichtig sind. Das gilt insbesondere bei Bauvorhaben, von denen ein erhöhtes gefährdungspotential ausgeht. Hier ist nicht nur an sogenannte Sonderbauten wie Gastronomie oder Handwerksbetriebe zu denken. Vielmehr sind auch Mehrfamilienhäuser gegenüber Einfamilienhäusern strenger durch das Bauordnungsrecht reglementiert. Dies betrifft insbesondere Anforderungen an den Brandschutz, aber auch Regelungen im Hinblick auf notwendige Stellplätze oder Fahrradstellplätze.
Die Genehmigungspflichtigkeit vieler Nutzungsänderungen kann dramatische Konsequenz für den Bestand einer Baugenehmigung haben. Werden Nutzungsänderungen nämlich ohne Baugenehmigung durchgeführt, so kann dies zum Erlöschen der bestehenden Baugenehmigung für das Gebäude führen, wie bereits widerholt dargelegt worden ist.
Häufig sind sich die Eigentümer eines Hauses jedoch der Tatsache nicht bewusst, dass die durchgeführte Maßnahmen zu Nutzungsänderungen führen und hierdurch die Baugenehmigung erlischt.
Kürzlich entschied das Oberlandesgericht für das Land Niedersachsen (OVG Niedersachsen) mit Beschluss vom 01.04.2022, Az.: 1 ME 8/22, dass auch die nachträgliche Änderung der Wohnungsanzahl in einem Mehrparteienhaus eine Nutzungsänderung begründet. Besonders kritisch ist es, wenn die Anzahl der vorhandenen Wohnung durch eine Wohnungsteilung erhöht wird. Dies kann nämlich unmittelbare Auswirkung auf die öffentlich-baurechtliche Bewertung des Gebäudes haben. Allein die Möglichkeit, dass die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Gebäudes hierdurch abweichend zu bewerten ist, lässt eine bestehende Baugenehmigung erlöschen.
Aus diesem Grund sollte jeder Bauherr zunächst prüfen lassen, ob die geplanten Maßnahmen an einem Bestandsgebäude unter öffentlich-baurechtlichen Gesichtspunkten problematisch sind. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.
