Nochmals: Eine ungenehmigte Nutzungsänderung ist kein Kavaliersdelikt!

Wie wir schon im April-Beitrag ausführten, verbietet es das Bauordnungsrecht, eine bauliche Anlage ohne eine entsprechende (Bau-)Genehmigung „umzunutzen“.

Für jede bauliche Nutzung, die von der ursprünglichen genehmigten Nutzung abweicht, ist deshalb eine neue Baugenehmigung erforderlich.

Nur dann ist die Nutzungsänderung „formell“ legal.

Eine Baugenehmigung wird für die neue bauliche Nutzung nur dann erteilt, wenn die geplante bauliche Nutzung auch „materiell“ legal ist, also im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht steht.

Erfolgt eine „neue“ bauliche Nutzung ohne, dass zuvor eine Baugenehmigung erteilt worden ist, so führt dies zu erheblichen Problemen.

Die bauliche Nutzung ist dann nämlich zumindest formell illegal, möglicherweise sogar auch materiell illegal.

Die Bauaufsichtsbehörden sind gehalten, gegen illegale Nutzungen ordnungsbehördlich vorzugehen, Nutzungsuntersagungen zu verfügen und durchzusetzen sowie Bußgeldverfahren einzuleiten.

Regelmäßig sahen die Bauaufsichtsbehörden davon ab, Nutzungsuntersagungen auch tatsächlich durchzusetzen.

Denn dies würde beispielsweise bei einer (formell) illegalen Wohnnutzung bedeuten, dass die Wohnung geräumt werden muss. Dass dies zu erheblichen weiteren praktischen und rechtlichen Folgeproblemen führt, liegt auf der Hand.

Aus diesem Grund ließen viele Bauaufsichtsbehörden häufig „Gnade vor Recht ergehen“, wenn die Nutzung zumindest materiell rechtmäßig, also genehmigungsfähig ist.

Nunmehr hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) im Beschluss vom 30.03.2021, Az.: 7 B 1742/21 aber nochmals deutlich gemacht, dass bei einer formell rechtwidrigen Nutzung grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung rechtmäßig und vorzunehmen ist.

Das hat zu Folge, dass die Bauaufsichtsbehörden zukünftig vermehrt Nutzungsuntersagungen verfügen und auch durchsetzen werden. Hierzu sind sie gesetzlich verpflichtet.

Lediglich in wenigen Ausnahmefällen ist dies Ergebnis unzulässig und/oder ermessensfehlerhaft.

Dann ist es möglich, sich mit Erfolg gegen die Nutzungsuntersagung zur Wehr zu setzen, beispielsweise wenn ein Fall unzumutbarerer Härte vorliegt.

Sollten Sie von einer Nutzungsuntersagung betroffen sein, so ist schnelles Handeln geboten.

Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

31.05.2021
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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