Baufrust statt Baulust – die Schwierigkeit, eine Baugenehmigung zu erhalten

Es ist paradox: nachweislich fehlt es allerorts, insbesondere in den Großstädten, inzwischen aber auch in umliegenden Gemeinden, an bezahlbarem Wohnraum. Die Politik erkannte dies inzwischen und versucht dem entgegenzusteuern. Gleichzeitig war es aber nie schwieriger, Neubauten zu errichten, geschweige denn geeignete Baugrundstücke zu erwerben. Dies scheitert in erster Linie an den Gemeinden. Denn bauwillige Bauherren gibt es mehr als genug.

Bauen? – Ja gerne, aber wo?

Zunächst scheitern die Bauvorhaben schon daran, dass unzureichend Baugrundstücke vorhanden sind. Dies ist auf das Bestreben vieler Gemeinden zurückzuführen, zunächst den bereits bebauten Innenbereich der Städte nachzuverdichten, also eine höhere Ausnutzung der Baugrundstücke zu erreichen. Dies erfolgt vor allem aus umweltpolitischen Gesichtspunkten. So wird eine weitere Bebauung und Versiegelung grüner Flächen und der Natur vermieden. Gleichzeitig birgt dies jedoch viele Nachteile: Nur die wenigsten Bauherren sind in der Lage, solche Projekte zu finanzieren. Und damit sich diese dann rechnen, werden überwiegend nur Luxus Immobilien errichtet. Diese sind jedoch für die meisten wohnungssuchenden, insbesondere Familien, häufig unerschwinglich.

Es dürfte also kein Weg daran vorbei führen, auch im Randbereich der Großstädte oder umliegender Gemeinden, die im Einzugsgebiet liegen, weiteres Bauland auszuweisen. Aufgrund der heute vorhandenen Technologien steht dies nicht zwingend im Widerspruch zu einem sachgerechten Umweltschutz.

Grundsätzlich ist die Gemeinde gemäß § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB dazu verpflichtet, Bebauungspläne aufzustellen, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“ Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Hier sind nämlich viele unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Beispielsweise muss die Entwicklung der Bevölkerung und damit verbunden auch der Bedarf an Wohnraum berücksichtigt werden. Genauso wichtig ist es aber auch, dass eine infrastrukturelle Erschließung möglich ist. Aber auch weitere soziale und umweltpolitische Aspekte sind zu berücksichtigen. Vereinfacht gesagt muss die Gemeinde alles berücksichtigen, was mit der Schaffung eines neuen Baugebiets verbunden ist. Also alle Auswirkungen auf Nachbarn, die Natur und die Bewohner selbst. Aufgrund dessen ist die Ausarbeitung und Aufstellung eines Bebauungsplans sehr aufwendig und teuer für die Gemeinde. Das Planaufstellungsverfahren zieht sich regelmäßig über viele Monate oder sogar Jahre hin.

Gleichzeitig – und dies ist kurios – besteht aber gemäß § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB kein Anspruch darauf, dass die Gemeinde ihrer Verpflichtung auch nachkommt. Dies hat angesichts der Kosten und Dauer eines Planaufstellungsverfahrens in der Praxis oft zur Folge, dass die Gemeinden ihrer Pflicht, die Bebauung auf dem Gemeindegebiet durch Bauleitpläne zu ordnen und zu steuern, nicht nachkommen. Gleichzeitig haben die bauwilligen Grundstückseigentümer oder Grundstückskaufinteressenten keine juristische Möglichkeit, die Gemeinde hierzu zu zwingen.

In der Praxis führt zwar auch regelmäßig ein Dialog mit der Gemeinde zu gewünschten Ergebnissen. Sicher ist dies aber nicht.

Als Alternative dazu besteht die Möglichkeit, der Gemeinde gegenüber den Erlass eines sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzuregen. Die Besonderheit ist, dass hier die zeit- und kostenintensivsten Verfahrensschritte von dem sogenannten Vorhabenträger finanziert und durchgeführt werden. Er entwickelt also inhaltlich den Bebauungsplan. Dieser wird dann von der Gemeinde im Planaufstellungsverfahren erlassen. Da die Gemeinde finanzielle und personelle Ressourcen spart, gleichzeitig aber ihre Pflicht zur Ordnung der Bebauung nachkommt und die Gemeinde regelmäßig profitiert, trifft man hier in der Praxis selten auf Widerstand.

Gerne beraten wir Sie, wie dieses Verfahren einzuleiten und was zu beachten ist.

„Ein Königreich für eine Baugenehmigung!“

So oder ähnlich wird mancher Bauherr denken, der zu den wenigen glücklichen gehört, die ein passendes Baugrundstück haben. Denn leider hilft dies allein nicht weiter, wenn man keine Baugenehmigung erhält.

Zunächst liegt dies daran, dass die Gemeinden hoffnungslos überfordert, da personell unterbesetzt sind. So ist die Anzahl der Baugenehmigung, die von der Stadt Köln im Jahr 2015 erlassen wurden, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 28,9 % gesunken, wie kürzlich in der Presse berichtet wurde. Dies erklärt, warum das Baugenehmigungsverfahren meist länger als ein halbes Jahr dauert. Und dies auch nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde keine Beanstandungen hat.

Grundsätzlich hat aber jeder Bauherr nach Art. 14 Abs. 1 GG das Recht, im Rahmen der Inhaltsbestimmungen des Eigentums, die durch die geltenden Gesetze vorgegeben wird, sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen. Dies wir als Baufreiheit bezeichnet. Daraus folgt, dass die Bauaufsichtsbehörde die beantragte Baugenehmigung erteilen muss, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen.

Obwohl der Bauherr regelmäßig auf die Baugenehmigung angewiesen ist, gibt es in der Praxis häufig zahlreiche Probleme: Regelmäßig haben die Bauaufsichtsbehörden im Baugenehmigungsverfahren Einwände und Bedenken gegen Bauanträge, die rechtlich unberechtigt sind. Dies führt zu erheblichen Verzögerungen und im schlechtesten Fall zu einer Ablehnung des Bauantrags und somit auch der Baugenehmigung. Oft wird eine Baugenehmigung nur in abgeänderter Form erlassen. Die Änderungen sind jedoch vom Bauherrn nicht umsetzbar oder gewünscht. Häufig liegen hier Rechtsfehler seitens der Bauaufsichtsbehörde vor.

Um dieses Risiko zu minimieren, ist es sinnvoll, schon vorab prüfen zu lassen, ob eine Baugenehmigung erforderlich und das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Sollte es im Baugenehmigungsverfahren dennoch zu Problemen kommen, insbesondere zu rechtlichen Bedenken der Bauaufsichtsbehörde, werden wir zu diesen individuell und problemorientiert Stellung nehmen. Das gilt auch, wenn sich Nachbarn durch Ihr Bauvorhaben gestört fühlen sollten. Sollte sich dennoch eine Nachbarklage nicht im Vorfeld verhindern lassen, werden wir Sie auch vor dem Verwaltungsgericht unterstützen, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können.

30.07.2017
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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