Immobilienmakler, die den Abschluss von Grundstückskaufverträgen auf Basis eines Maklervertrages vermitteln, erhalten hierfür – entweder von einer oder sogar von beiden Kaufvertragsparteien – eine Erfolgsprovision. Deren Höhe variiert in den Bundesländern. In Nordrhein-Westfalen ist eine Courtage in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises (einschl. Mehrwertsteuer) üblich.
Dabei versuchen Makler immer wieder, auch dann eine Vergütung zu vereinbaren, wenn der Hauptvertrag nicht zustandekommt.
Das LG Berlin entschied mit seinem Urteil vom 08.11.2016 (15 O 152/16) über folgenden Sachverhalt:
In den Formularverträgen, die ein Makler seinen Kunden zur Unterzeichnung vorlegt, ist zugleich geregelt, dass mit Abschluss des Maklervertrages eine Reservierungsgebühr anfällt. Im konkreten Fall wurde deren Höhe mit 0,3 % des Grundstückskaufpreises festgelegt. Diese Gebühr sollte dem Interessenten erstattet werden, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines (provisionspflichtigen) Immobilienkaufvertrages kommt. Selbiges konnte auch dadurch erreicht werden, dass der Interessent innerhalb von zwei Jahren eine andere vom Makler vermittelte Immobilie erwirbt. Die örtliche Verbraucherzentrale nahm den Makler gerichtlich darauf in Anspruch, die Verwendung solcher Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu unterlassen. Der Verbraucher werde hierdurch unangemessen benachteiligt. Der Makler bestreitet die AGB-Eigenschaft seiner Regelung und beruft sich auch darauf, dass seine Kunden bei Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ausreichende Vorteile gewährt werden, so dass diese nicht unangemessen sei.
Die Entscheidungsgründe:
Das LG Berlin folgt mit seinem Urteil dem Antrag der Verbraucherzentrale und verpflichtet den Makler, entsprechende Klauseln nicht mehr zu verwenden. So handele es sich wegen der im Rechtsstreit nachgewiesenen Mehrfachverwendung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Eine AGB-Kontrolle sei auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil es sich um Bestimmungen über die vertragliche Hauptleistung bzw. das Entgelt handelt. Tatsächlich sei hier nämlich eine Nebenvereinbarung zum Maklervertrag getroffen worden, die nur dann wirksam sei, wenn sie den Kunden des Klauselverwenders nicht unangemessen benachteiligt, § 307 Abs. 1 BGB. Eine solche Benachteiligung liege hier aber vor. Die Regelung weiche vom Grundsatz im Maklerrecht, nach dem eine Vergütung nur im Erfolgsfall, also bei Abschluss des Hauptvertrages geschuldet wird, wesentlich ab. Für den Kunden ergäben sich durch die Reservierungsabrede keine nennenswerten Vorteile. Eine gesicherte Möglichkeit, das betreffende Grundstück tatsächlich erwerben zu können, bestehe nicht. Der Grundstückseigentümer bleibt frei in seiner Entscheidung, an wen er veräußert. Auch werde keine Kompensation dadurch geschaffen, dass der Kunde ein anderes vom Makler vermitteltes Objekt erwerben könne. So sei sein Interesse in der Regel ja gerade auf das konkret angefragte Grundstück ausgerichtet.
Fazit:
Der Entscheidung ist zuzustimmen. So hatte bereits der BGH (Urteil v. 23.09.2010, III ZR 21/10) entschieden, dass eine erfolgsabhängige Reservierungsvereinbarung nur zulässig sein kann, wenn dem Kunden hierdurch nennenswerte Vorteile entstehen. Solche Vorteile sind auch vorliegend nicht gegeben. Es zählt zum berufstypischen Risiko eines Maklers, dass seine Bemühungen vergeblich sind und nicht zum Kaufvertragsabschluss führen. Dann erhält er keine Vergütung.
Da nicht nur die Gegenwehr des Maklerkunden in Betracht kommt, sondern unangemessene Klauseln auch von Verbraucherschutzorganisationen angegriffen werden können, sollten sich Makler nicht dazu verführen lassen, in ihren Maklerverträgen auch (als Reservierungsgebühr getarnte) Vergütungen für letztlich vergebliche Tätigkeiten vorzusehen.
