Gewerblichen Mietern, insbesondere in Einkaufszentren, wird häufig die Pflicht auferlegt, ihr Gewerbe in den angemieteten Räumen innerhalb bestimmter Zeiten zu betreiben (sog. Betriebspflicht). Hierdurch sollen einheitliche Öffnungszeiten für alle Mieter gesichert und die Attraktivität des Centers gesteigert werden.
Das LG Schwerin (Urteil. 22.03.2018 – 21 HK = 42/17) hatte über den folgenden Fall zu entscheiden:
Eine Bank mietet im Jahr 2009 Räume in einem Einkaufszentrum an. Der Mietvertrag enthält auch eine Regelung zur Betriebspflicht: „Die Vermietung erfolgt zum Zwecke des Betriebes einer Bankfiliale. Der Mieter ist verpflichtet, ein solches Geschäft während der gesamten Laufzeit des Vertrages zu betreiben.“ Nach anfänglicher Ausstattung der Bankfiliale mit Beratungspersonal stellt der Mieter im Jahr 2017 sein Angebot um und bietet seitdem nur noch Bankautomaten ohne Servicepersonal. Der Vermieter nimmt ihn gerichtlich auf Wiederaufnahme des ursprünglichen Filialbetriebs in Anspruch.
Die Entscheidungsgründe:
Das LG Schwerin folgt diesem Ansinnen und verurteilt den Mieter antragsgemäß. Eine Filiale sei im allgemeinen Sprachgebrauch eine selbstständige Zweigstelle, die mit Personal besetzt ist. Allein das Aufstellen von Geld- und Kontoführungsautomaten bleibe dahinter zurück. Dass die Vertragsparteien den Vertrag zunächst selbst so auslegten, ergebe sich schon daraus, dass in den Räumen über Jahre eine Filiale mit Servicepersonal betrieben worden sei. Die Klägerin habe im Übrigen auch ein Interesse an der Beibehaltung des ursprünglichen Filialbetriebes, da die Attraktivität des Einkaufszentrums höher sei, wenn in den Räumen auch Servicepersonal der Bank in Anspruch genommen werden könne.
Fazit:
Bei langfristigen Mietverhältnissen ist eine Betriebspflicht für den Mieter durchaus gefährlich, da er in wirtschaftlich angespannter Lage nicht nur weiterhin Miete entrichten muss, sondern auch sein Geschäft mit hohen laufenden Kosten weiter öffnen muss. Der Fall zeigt, dass dabei die Umstellung auf Automaten, wie sie z. B. auch bei Blumengeschäften, Tabakläden und Imbissen denkbar wäre, wohl nicht genügt, um die vertraglich übernommene Betriebspflicht zu erfüllen.
