Das Ende der Schriftformheilungsklausel

Zentrales Thema im gewerblichen Mietrecht ist die gesetzliche Schriftform. Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgefasst sein. Anderenfalls ist die Laufzeitvereinbarung unbeachtlich. Beide Seiten können dann den Vertrag, auch wenn sie etwas völlig anderes vereinbart hatten, jederzeit und ohne Angabe weiterer Gründe mit gesetzlicher Frist beenden. Der strengen Formvorschrift unterfallen alle Vertragsinhalte, die nicht nur unwesentlich sind. „Schriftformfehler“ eröffnen häufig vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten. Deshalb wird im Rahmen der Vertragsgestaltung stets versucht, eine Kündigung zu erschweren, nämlich durch Aufnahme sog. Schriftformheilungsklauseln. Durch eine solche Klausel sollen die Parteien verpflichtet werden, Formfehler zu heilen, statt hiermit eine Kündigung zu rechtfertigen. Über die Wirksamkeit solcher Klauseln besteht in Rechtsprechung und Literatur seit Jahren Streit.

Der Bundesgerichthof hatte nun über eine solche Klausel mit seinem Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 198/05) zu entscheiden:

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über ein Ladenlokal. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters sahen eine Wertsicherungsklausel vor, nach der die Miete automatisch anzupassen war, wenn sich der zugrunde gelegte Index um mehr als 10 Punkte verändert. Außerdem enthielt das Regelwerk folgende Bestimmung:

„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, […] der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.“

Der Vermieter, auf den das Mietverhältnis nach Erwerb des Grundstücks übergegangen war, bat den Mieter im Rahmen eines Briefwechsels um eine Änderung der Wertsicherungsklausel, nämlich dahingehend, dass sich die Miete immer dann anpassen sollte, wenn sich der Index um 5 Prozent verändert. Der Mieter antwortete, er sei mit 6 Prozent einverstanden. Fortan praktizierten die Parteien diesen geänderten Modus. Jahre später, jedoch vor Ende der vereinbarten Mietzeit, kündigte der Vermieter den Vertrag. Er berief sich u. a. darauf, dass die Änderung der Mietanpassungsregel schriftformwidrig erfolgt sei und er den Vertrag deshalb auch vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen könne.

Die Entscheidungsgründe:

Der BGH hält die Kündigung nicht für wirksam. Zwar sei die gesetzliche Schriftform verletzt worden, weil die Parteien ihre nachträgliche Vereinbarung ohne förmlichen Bezug auf den Hauptvertrag und allein im Wege eines Schriftwechsels trafen; die Änderung, welche den Formfehler begründet habe, sei aber allein im Interesse des Vermieters erfolgt. Die Kündigung sei treuwidrig, weil die formwidrig getroffene Vereinbarung, nur ihn begünstigt habe. Ihm sei deshalb – ausnahmsweise – ein Berufen auf die gesetzliche Schriftform verwehrt.

Entscheidend sind jedoch die weiteren Ausführungen des Gerichts: So hätte nach Ansicht des BGH die Schriftformheilungsklausel eine Kündigung nicht verhindern können. Bei der Regelung des § 550 BGB, der die Rechtsfolge eines Formverstoßes vorgibt, handele es sich um zwingendes Recht, das nicht nur den Grundstückserwerber davor schütze, in einen Vertrag mit ihm unbekannten Inhalt einzutreten. Vielmehr beinhalte die Norm auch einen „Übereilungsschutz“ und habe eine Warnfunktion. Dieser Zweck könne durch Aufnahme einer Schriftformheilungsklausel nicht ausgehöhlt werden. Die Parteien eines Mietvertrages könnten die Folgen eines Formverstoßes daher weder durch Formularklauseln noch durch Individualvereinbarungen verhindern.

Fazit:

Bereits in früheren Entscheidungen (BGH NJW 2014, 1087; BGH NJW 2014. 2102; BGH NJW 2017, 1017) stellte der BGH klar, dass jedenfalls ein Grundstückserwerber, der in den Mietvertrag auf Vermieterseite eintritt, nicht an vertragliche Schriftformheilungsklauseln gebunden sein kann. Seitdem wartet die Rechtspraxis mit Spannung auf ein Urteil zur Wirksamkeit solcher Klauseln in Fällen, in denen sich schon eine der ursprünglichen Vertragsparteien auf Schriftformverstöße beruft. Entgegen einer starken Meinung in Rechtsprechung und Literatur wird nun die Wirksamkeit solcher Regelungen grundsätzlich verneint. Künftig werden die so beliebten Heilungsklauseln daher rechtlich bedeutungslos!

Für die Praxis bedeutet dies, dass noch mehr als zuvor darauf geachtet werden muss, Schriftformfehler zu vermeiden. Nicht nur die Inhalte des Hauptvertrages sind dabei vollständig und widerspruchsfrei in der Urkunde festzuhalten; auch und gerade nachträgliche Änderungen müssen stets im Wege förmlicher Nachträge, die auf den Hauptvertrag und frühere Nachträge Bezug nehmen, vereinbart werden. Jede Nachlässigkeit wird einer Vertragspartei die vorzeitige Beendigung eines ihr unliebsam gewordenen Vertrages ermöglichen!

29.11.2017
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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