Herstellungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Das Finanzgericht Düsseldorf musste sich erneut mit der Frage auseinandersetzen, ob Aufwendungen eines Vermieters als Herstellungskosten oder Werbungskosten zu bewerten sind.

Steuerliche Geltendmachung von Herstellungskosten

Die Frage, ob Herstellungskosten vorliegen, die nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden können oder ob die Aufwendungen als Werbungskosten zu bewerten sind, ist seit jeher umstritten. Der Grund liegt in der Tatsache, dass Herstellungskosten bei Gebäuden in der Regel mit 2% der investierten Summe im Jahr abgeschrieben werden können, d.h. die Aufwendungen müssen steuerlich in den folgenden 50 Jahre geltend gemacht werden (im Bereich Denkmalschutz, bei älteren Gebäuden bzw. Gebäuden in Sanierungsgebieten gelten andere Sätze).

Sofort abziehbare Werbungskosten

Dagegen können Werbungskosten, insbesondere für die Instandhaltung, steuerlich in voller Höhe sofort abgezogen und geltend gemacht werden.

Aufgrund der langen Zeiträume für die steuerliche Geltendmachung bei Herstellungskosten ist der Steuerpflichtige grundsätzlich daran interessiert, seine Aufwendungen als Werbungskosten einzuordnen und steuerlich sofort anzusetzen.

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte im vorliegenden Streit zwischen dem Vermieter und dem Finanzamt zu entscheiden, wie Kosten für den Anschluss des Hauses und Aufwendungen für die Sanierung eines vorhandenen Anschlusskanals steuerlich zu bewerten waren.

Der Steuerpflichte hatte im Rahmen der Fertigstellung des Hauses Kosten für den Anschluss an das Strom-, Wasser- und Gasnetz und Kosten für die Beseitigung eines Kanalschadens im Abwasserkanal, die Erneuerung und den Anschluss des Kontrollschachts auf seinem Grundstück sowie die Hauseinführung des Abwasserrohrs bezahlt und beantragte diese als Werbungkosten anzuerkennen.

Hausanschlusskosten

Das Finanzgericht stellte in seiner Entscheidung vom 13.9.2018 – Aktenzeichen 14 K 3011/17 fest, dass Herstellungskosten auch die Kosten für den erstmaligen Anschluss des Gebäudes an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze (sog. Hausanschlusskosten) umfasst. Die Anschlüsse, insbesondere für Strom, Gas und Wasser sowie Kanalisation zwischen dem Gebäude und den öffentlichen Versorgungsleistungen sind erforderlich, um das Gebäude überhaupt erst bewohnen und nutzen zu können. Ohne diese Anschlüsse ist ein Wohnhaus nach heutigen Maßstäben nicht fertiggestellt.

Daher verwies das Gericht hier auf § 255 Abs. 2 HGB. Danach sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes (Wirtschaftsguts), entstehen.

Die Anschlüsse waren für die Herstellung der Immobilie notwendig und daher als Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 HGB einzuordnen.


Kosten der Sanierung

Die Kosten für die Sanierung des Anschlusskanals wollte der Steuerpflichtige als Erhaltungs- bzw. Sanierungsaufwand und damit als Werbungskosten geltend machen.

Das Finanzgericht war jedoch der Ansicht, dass auch die Kosten für die Sanierung des bereits vorhandenen Anschlusskanals der Herstellung des Gebäudes dienten und damit als Herstellungskosten über 50 Jahre abzuschreiben waren.

Tipps für die Praxis

  • Prüfen Sie vor größeren Investitionen die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten
  • Beachten Sie die Fristen und Investitionsbegrenzungen nach § 6 Abs.1 a EStG. Ansonsten besteht die Gefahr, dass auch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen als sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden
30.04.2019
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Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

Über den Autor

Mitglied des Deutschen Anwaltvereins

Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im DAV

Mitglied der Dt. Vereinigung für gewerbl. Rechtsschutz und Urheberrecht

Artikel

„Steuervorteile im Rahmen der Unternehmensnachfolge Mitarbeiterbeteiligungen über Aktienoptionsprogramme“

„Mitarbeiterbeteiligung an der GmbH“

„Hinweispflichten auf Rechnungen“

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