Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln

Fast sämtliche Versuche der Vertragsparteien, einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu beenden, werden auf Verstöße der gesetzlichen Formvorschriften gestützt. So gibt § 550 BGB vor, alle wesentlichen Inhalte des Vertrages in einer schriftlichen Urkunde zu vereinbaren. Dies betrifft insbesondere die Regelungen zu den Vertragsparteien, der Mietsache, der Laufzeit und der Miethöhe. Da den Parteien im Laufe der Mietzeit häufig Schriftformfehler unterlaufen, sind sog. Schriftformheilungsklauseln in Gewerbemietverträgen sehr beliebt. Hierdurch soll verhindert werden, dass Verstöße gegen die gesetzliche Schriftform eine vorzeitige Kündbarkeit des Vertrages ermöglichen. Ob solche Klauseln ihren Zweck erfüllen können, ist jedoch umstritten.

Das OLG Düsseldorf hatte mit seinem Urteil vom 25.04.2017 (24 U 150/16) über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Gewerbemietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, der auf zehn Jahre befristet war, enthielt folgende Klausel:

„Sollte dieser Vertrag oder seine Nebenabreden ganz oder teilweise nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen, so kann keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des § 550 S. 2 BGB geltend machen. Beide Parteien verpflichten sich in diesem Fall, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen. Das gleiche gilt für Ergänzungen und Nachträge.“

Nachdem sich die Parteien mündlich, und mithin formwidrig, auf eine Mietanhebung verständigten, kündigt der Mieter den Vertrag unter Berufung auf eine Verletzung der Schriftform. Der Vermieter beruft sich u. a. auf die vertragliche Schriftformheilungsklausel und hält die Kündigung für unzulässig.

Die Entscheidungsgründe:

Der Senat wies die Klage des Vermieters auf (fortgesetzte) Mietzahlung ab. Das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung des Mieters vorzeitig beendet worden. Indem man die Miete formlos angehoben habe, sei die gesetzlich vorgegebene Schriftform verletzt worden. Es hätte eines förmlichen Nachtrags zum Mietvertrag bedurft. Hierauf könne sich der Mieter auch berufen, da einzig der Vermieter durch die Mieterhöhung begünstigt wurde. Auch sei der Mieter nicht durch die vertragliche Heilungsklausel an der Kündigung gehindert. Diese nämlich entfalte keine Wirksamkeit. So habe der BGH zwar noch nicht über die Wirksamkeit solcher Klauseln im Allgemeinen entschieden, jedoch bereits klargestellt, dass jedenfalls ein Grundstückserwerber, der auf Vermieterseite in den Vertrag eintritt, nicht hieran gebunden sei (Verweis auf BGH v. 30.04.2014 – XII ZR 146/12 und v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10). Hieraus folge aber, dass Klauseln wie die vorliegende jedenfalls dann eine unangemessen Benachteiligung des Vertragspartners darstellten, wenn nicht zwischen ursprünglicher Partei und Grundstückserwerber unterschieden werde (Verweis auf OLG Düsseldorf v. 29.11.2012 – I-10 U 34/12).

Selbst aber dann, wenn sich die hier zu behandelnde Klausel so verstehen ließe, dass allein die ursprünglichen Parteien zur Heilung des Formfehlers verpflichtet sind, sei die Klausel unwirksam. Denn hierdurch würde den Parteien die Berufung auf einen Schriftformverstoß ohne jede Einschränkung verwehrt. Denn es bestünde nicht nur die Verpflichtung, an der Heilung eines Formverstoßes mitzuwirken. Vielmehr dürfe selbst dann nicht gekündigt werden, wenn der Heilungsversuch – etwa wegen der unterlassenen Mitwirkung des Vertragspartners – scheitert. Hierdurch werde die an sich nicht dispositive Regelung des § 550 BGB vollständig ausgehebelt.

Fazit:

Die Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln wird noch heftig diskutiert. Viele Gerichte haben solche bislang unbeanstandet gelassen. Das OLG Düsseldorf vertritt – ähnlich wie das OLG Rostock (Urteil v. 10.07.2008 – 3 U 108/07) – hingegen eine für die Vertragspraxis riskante Rechtsauffassung. Bis der BGH zur Wirksamkeit von Klauseln in Fällen, in denen noch die ursprünglichen Vertragsparteien streiten, ein Urteil verkündet, verbleibt eine erhebliche Rechtsunsicherheit.

Schriftformheilungsklauseln bleiben auch weiterhin in Gewerbemietverträgen unverzichtbar. Um die Chancen auf ihre Wirksamkeit zu steigern, sollten die Parteien daher Erwerbsfälle ausdrücklich ausnehmen und das Kündigungsverbot zudem nur auf solche Fälle beschränken, in denen zuvor kein Heilungsversuch unternommen wurde.

 

24.06.2017
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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