Gewerbemietverträge werden in aller Regel zeitlich befristet. Häufig wird dem Mieter das Recht eingeräumt, die Vertragsdauer um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (Option). Hierbei handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung, die keine Mitwirkung des Vermieters voraussetzt.
Im Mietvertrag regeln die Parteien, bis wann und in welcher Form der Mieter optieren kann.
Das OLG Dresden entschied mit seinem Urteil vom 22.02.2017 (5 U 961/16) über folgenden Sachverhalt:
In dem Mietvertrag zwischen einer Stadt und dem Betreiber eines Kosmetikstudios wurde eine feste Laufzeit von fünf Jahren vereinbart. Überdies wurde dem Mieter dort gestattet, die Laufzeit des Vertrages insgesamt fünfmal um jeweils weitere fünf Jahre zu verlängern. Die Ausübung der Option sollte nach den vertraglichen Regelungen spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit mit eingeschriebenen Brief erfolgen. Der Mieter übte im Laufe des Mietverhältnisses alle fünf Optionsrechte aus. Teilweise unterzeichnete er seine Schreiben allerdings nicht. Drei der fünf Schreiben gingen zudem erst kurz nach der vertraglich vereinbarten Frist ein, wurden aber durch Gegenzeichnung vom Vermieter bestätigt.
Während des letzten Optionszeitraums erklärte der Vermieter eine ordentliche Kündigung des Vertrages. Er meint, die Laufzeit hierdurch vor ihrem regulären Ablauf beenden zu können, weil die früheren Optionserklärungen nicht form- und fristgerecht erfolgt seien.
Die Entscheidungsgründe:
Dies sieht das OLG anders und bestätigte die Vorinstanz, in der die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen wurde.
Die Fristüberschreitungen seien nicht relevant. Der Vermieter könne sich hierauf nicht berufen, da er dies zuvor nicht beanstandet hatte und dem Mieter jeweils eine gegengezeichnete Zweitschrift des Schreibens zurücksandte. Dies habe sich aus der (maßgeblichen) Sicht des Mieters als Zustimmung zur Vertragsverlängerung trotz Überschreitung der Optionsfrist darstellen müssen. Das nachträgliche Berufen auf eine Fristüberschreitung sei treuwidrig und mithin ausgeschlossen.
Auch der Umstand, dass nicht alle Erklärungen vom Mieter eigenhändig unterschrieben wurde, hindere die Verlängerung der Mietzeit nicht. Die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB sei zwar wegen § 550 BGB für alle wesentlichen Änderungen der Vertragsinhalte maßgeblich, betreffe aber nicht die Ausübung von Optionsrechten und die Erklärung von Kündigungen. Hier seien die Erleichterungen des § 127 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen. Demnach genügt auch eine nicht unterzeichnete Erklärung dann der gewillkürten Schriftform, wenn sich aus ihr unzweideutig ergibt, von wem sie abgegeben wurde.
Fazit:
Die Entscheidung ist vertretbar. Zunächst ist bereits die Vorgabe „eingeschriebener Brief“ nicht zwingend eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt auch dann regelmäßig eine (nur) schriftliche Erklärung (vgl. BGH NJW 2013, 1082). Auch die eigene Unterschrift ist unter den vom OLG herausgearbeiteten Bedingungen nicht unbedingt erforderlich (vgl. BGH NJW-RR 1996, 641; NJW-RR 1999, 697). Riskant war die verspätetet Optionsrechtausübung trotz der Rückbestätigung des Vermieters dennoch. Wenn hierin nämlich statt einer einseitigen Option nun eine einvernehmliche Regelung zur Verlängerung der Mietzeit gesehen würde, fänden die strengen Formerfordernisse der §§ 550, 126 BGB Anwendung. Diese dürften – schon wegen der fehlenden Unterschrift des Mieters – nicht erfüllt sein. Ob auch bei dieser Annahme ein Berufen auf die Schriftformverletzung treuwidrig wäre, darf unter Berücksichtigung der restriktiven Haltung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage bezweifelt werden.
Die Vertragsparteien sollten daher tunlichst darauf achten, sämtliche relevanten Erklärungen in der vereinbarten Form und Frist abzugeben und einvernehmliche Vertragsänderungen ausschließlich im Rahmen förmlicher Nachträge zum Mietvertrag zu vereinbaren.
