Wann darf der Mieter im „Lockdown“ die Miete kürzen?

I. Hintergrund

Seit dem Frühjahr 2020 kommt es immer wieder zu staatlichen angeordneten Schließungen von Gastronomie und Einzelhandel. In der mietrechtlichen Praxis wird seitdem heftig über die Auswirkung eines Lockdowns auf die Mietzahlungspflicht des Mieters gestritten. Inzwischen haben sich auch einige Oberlandesgerichte positioniert. Zur Frage, ob ein Anspruch auf Mietsenkung besteht, gehen die Meinungen auseinander:

Das OLG Frankfurt (Urteil v. 19.03.2021 – 2 U 143/20) verneinte einen Mietmangel. Mit der Frage, ob eine Anpassung der Miethöhe wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zu bejahen ist, musste es sich wegen der besonderen Verfahrensart (Urkundenprozess) nicht abschließend beschäftigten.

Nach der restriktiven Auffassung des OLG München (Beschluss v. 17.02.2021 – 32 U 6358/20) stellt die Anpassung der Miete nur eine Ausnahme von der Regel dar.

Das OLG Dresden (Urteil v. 24.02.2021 – 5 U 1782/20) bejahte hingegen eine Störung der Geschäftsgrundlage und billigte dem Vermieter nur 50 % der Kaltmiete zu.

Das OLG Karlsruhe (Urteil v. 24.02.2021 – 7 U 109/20) verlangt, dass der Mieter, müsste er die volle Miete weiter zahlen, in seiner Existenz bedroht werden würde.

II. Die Entscheidung des KG Berlin vom 01.04.2021 (8 U 1099/20)

Mit seiner Entscheidung vom 01.04.2021 (8 U 1099/20) hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Spielhalle im Frühjahrslockdown 2020 während der angeordneten Schließzeit die volle Miete zu entrichten hatte. Das KG nahm im Sinne des Mieters eine Reduzierung der Miete um 50 Prozent an. Die Lockdown-Anordnung sei eine schwerwiegende Änderung der bei Vertragsschluss vorausgesetzten Umstände. Hätten die Vertragsparteien die Pandemie vorhergesehen, hätten sie den Vertrag nicht oder zumindest nicht zu denselben Konditionen geschlossen. Ein Festhalten am unveränderten Vertrag sei dem Mieter nicht zumutbar. Die mit dem Lockdown verbundenen Nachteile seien solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen. Der Anpassungsanspruch des Mieters setze dabei keine Existenzbedrohung voraus. Es reiche aus, wenn die Störung der Geschäftsgrundlage unter Umständen existenzbedrohliche Folgen habe.

III. Folgen für die Praxis

Bis heute ist ungeklärt, unter welchen Voraussetzungen die Miete zu reduzieren ist. Neben den hier erörterten Umständen kann insbesondere eine Rolle spielen, ob der Mieter zunächst Rücklagen verwenden muss und in welcher Höhe staatliche Unterstützungen (Überbrückungshilfen, Kurzarbeitergeld) bei der Bemessung einer Mietkürzung zu berücksichtigen sind. Letztere waren bei den bislang entschiedenen Sachverhalten zum Frühjahrslockdown kaum relevant.

Bis sich auch der Bundesgerichtshof zu alledem positioniert hat, wird die Praxis mit dieser Unsicherheit leben müssen. Mehrere Oberlandesgerichte, so auch das Kammergericht in der dargestellten Entscheidung, haben die Revision zum BGH zugelassen.

30.04.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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