Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?

Enthält eine Betriebskostenabrechnung Angaben zu den Gesamtkosten, dem Verteilerschlüssel und den auf die Einheit des Mieters entfallenden Kosten enthält, kann der Mieter auch bei etwaigen inhaltlichen Fehlern keine neue Abrechnung beanspruchen.

Sowohl bei der Gewerbe- als auch bei der Wohnraummiete entsteht immer wieder Streit über die Frage, ob eine Nebenkostenabrechnung Nachforderungen des Vermieters begründen kann. Mit dieser Thematik befasste sich jüngst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.02.2021, Az. XII ZR 40/20):

I. Sachverhalt

Das Land Schleswig-Holstein, mietete Büro- und Archivflächen. Das Mietverhältnis endete 2016. Für die Jahre 2012 bis 2015 erteilte der Vermieter jährliche Nebenkostenabrechnungen im jeweiligen Folgejahr, die sämtlich Guthaben des Mieters auswiesen. Dort wurden unterschiedliche Gesamtflächen angegeben. Dies vornehmlich deshalb, weil der Vermieter die Flächen je nach Art ihrer Nutzung unterschiedlich gewichtete. So ergab sich aus den beigefügten Erläuterungen, dass z.B. hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten bei Lager-, Technik und Leerstandflächen lediglich zehn Prozent der tatsächlichen Flächen angesetzt wurden. Ähnlich verfuhr der Vermieter bei den Kostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllentsorgung. Weiter enthielten die Abrechnungen zu einzelnen Umlageschlüsseln eine Abkürzung, die nicht erklärt wurde. Schließlich wurde die Mietsache, wie der Mieter allerdings erstmals in der Revisionsinstanz beanstandete, in insgesamt drei Objektteile aufgeteilt, ohne dass die konkrete Zuordnung von Teilflächen detailliert erläutert wurde. Der Mieter ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnungen seien bereits nicht formell ordnungsgemäß und müssten neu erstellt werden.

II. Die Entscheidung des Gerichts

Dem folgte der Senat nicht und bestätigte die beiden Vorinstanzen. Der Abrechnungsanspruch des Mieters sei bereits erfüllt, wenn die Abrechnung in formeller Hinsicht ordnungsgemäß ist. Auch ein formeller Fehler könne im Übrigen nur einen Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung begründen, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Vorliegend seien die Betriebskostenabrechnungen aber formell ordnungsgemäß. Die auch bei gewerblichen Mietverhältnissen aus § 259 Abs. 1 BGB folgenden Grundsätze seien hinreichend beachtet worden. So genüge es, wenn die Abrechnung die Mindestangaben, nämlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthält. In formeller Hinsicht seien an die Abrechnung dabei keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Es reiche aus, wenn sich die einzelnen Angaben, etwa zum Umlageschlüssel, dem Vertrag oder der Abrechnung beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen. Ob die unterschiedlichen Bezugspunkte für die jeweiligen Kostenpositionen maßgeblich und zutreffend sind, sei hingegen allein eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung. Ob der Vermieter die angegebenen Gesamtflächen inhaltlich zutreffend gewichtet habe, sei nicht relevant, da auch diese Frage allein die materielle Rechtmäßigkeit betreffe. Zudem ergebe sich aus den der Abrechnung beigefügten Informationen eine ausreichende Erläuterung der Umlageschlüssel. Auch der Umstand, dass eine Aufteilung in verschiedene Abrechnungseinheiten erfolgte, sei letztlich unbeachtlich. Der Einwand sei zumindest treuwidrig, nachdem der Mieter diesen Modus zuvor nie beanstandet hatte. Er sei darauf beschränkt, eine Erläuterung des Vermieters zu verlangen, könne aber keine Neuberechnung beanspruchen.

III. Kommentar

Der XII. Zivilsenat folgt der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senat. (zuletzt: BGH v. 29.1.2020 – VIII ZR 244/18, MDR 2020, 477) Ein Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung besteht demnach nur ganz ausnahmsweise, nämlich bei systematischen Fehlern (BGH v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10, MDR 2010, 1102). In aller Regel ist der Vermieter nur verpflichtet, einzelne Kostenpositionen neu zu berechnen (BGH v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368).

Im Zweifel ist der Mieter auf die inhaltliche Überprüfung anhand der für ihn einsehbaren Belege zu verweisen (BGH v. 9.12.2020 – VIII ZR 118/19, MDR 2021, 157). Der Mieter sollte sich darauf konzentrieren, vom Vermieter ausreichende Erläuterungen sowie die Abrechnungsbelege zu fordern und zu überprüfen. Ergeben sich bei dieser Kontrolle Fehler, sind Kürzungen vorzunehmen bzw. zusätzliche Guthaben zu erstreiten.

31.03.2021
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Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Über den Autor

Rechtsanwalt Jochen Hoffmann ist seit über zwanzig Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Jochen Hoffmann berät vornehmlich gewerbliche Mandanten im Bereich des privaten Baurechts und der Gewerbemiete. Er ist darüber hinaus seit rund 15 Jahren als Autor in Fachzeitschriften und Referent zu immobilienrechtlichen Themen tätig.

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