Nutzungsuntersagung – schneller da, als man denkt

Nutzungsuntersagung – wie aus der Wortbedeutung bereits folgt, können die Auswirkungen für Betroffene weitreichende Konsequenzen haben:

Hohe Praxisrelevanz

Den meisten Betroffenen ist dies spätestens dann bewusst, wenn sie ein Anhörungsschreiben erhalten. Regelmäßig rügt die Bauaufsichtsbehörde einen (vermeintlichen) Verstoß gegen das öffentliche Baurecht. Verbunden ist dies immer mit der Androhung, dass eine Ordnungsverfügung erlassen werde, die eine Nutzungsuntersagung zum Inhalt habe. Diese kann die Nutzung einer Wohnung ebenso betreffen wie die eines Gastronomie- oder eines sonstigen Gewerbebetriebs. Betroffen ist also meist ein für die Lebensführung oder das wirtschaftliche Einkommen wesentlicher Lebensbereich.

Die Bauaufsichtsbehörde räumt dem Adressaten des Anhörungsschreibens jedoch regelmäßig großzügig die Möglichkeit ein, die Nutzungsuntersagung abzuwenden. Hierfür wird „nur“ der Nachweis erwartet, dass die Beanstandung unberechtigt ist. Verbunden ist dies dann regelmäßig mit dem Hinweis, dass der Nachweis dadurch durch die Vorlage einer Baugenehmigung erbracht werden könne.

Dies hat folgenden Hintergrund:

Nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde für eine bauliche Anlage, beispielsweise ein Gebäude, und/oder deren bauliche Nutzung, beispielsweise als Wohn- oder als Geschäftshaus, eine Baugenehmigung erteilte, ist diese „formell“ legal.

Liegt dementsprechend keine Baugenehmigung (mehr) vor, so führt dies zur formellen Illegalität.

Die Bauaufsichtsbehörden sind nach Auffassung der Rechtsprechung gehalten, gegen illegale Nutzungen ordnungsbehördlich vorzugehen, Nutzungsuntersagungen zu verfügen und durchzusetzen sowie Bußgeldverfahren einzuleiten. Sie müssen dies also machen.

Das hat zu Folge, dass die Bauaufsichtsbehörden zukünftig vermehrt Nutzungsuntersagungen verfügen und auch durchsetzen werden, wie sich auch in unserer Praxis zeigt.

Schnelles Handeln geboten

Abwenden lässt sich das nur, wenn es dem Betroffenen gelingt, die formelle Legalität der baulichen Anlage oder deren Nutzung nachzuweisen. Die Rechtsprechung hat mehrfach festgestellt, zuletzt mit Beschluss des Oberlandesgerichts für das Land Nordrhein-Westphalen (OVG NRW) vom 29.04.2022, Az.: 7 A 729/21, dass die Unaufklärbarkeit der formellen Legalität zu Lasten des Eigentümers geht.

Liegt keine Baugenehmigung vor, muss geprüft werden, ob eine Nutzungsuntersagung aus sonstigen Gründen ausnahmsweise unzulässig und/oder ermessensfehlerhaft ist.

Sollten Sie von einer Nutzungsuntersagung betroffen sein, so ist schnelles Handeln geboten.

Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

31.05.2022
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Stefan Lamers

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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