Bei Abstandsflächen handelt es sich um die Grundstücksflächen, die zwischen den Außenwänden eines Gebäudes und den Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dürfen also grundsätzlich nicht bebaut werden.
§ 6 BauO NRW
Abstandflächen(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine Abstandfläche nicht erforderlich gegenüber Grundstücksgrenzen,
a) gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand oder mit geringerem Grenzabstand als nach den Absätzen 5 und 6 gebaut werden muss oder
b) gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.
(2) Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Abstandflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden.
(3) […]
Das Recht der Abstandsflächen – eine komplexe Rechtsmaterie
Dieser vorgenannte Grundsatz wird durch zahlreiche Ausnahmen aufgeweicht: So dürfen beispielsweise Gewächshäuser und Garagen in den Abstandsflächen errichtet werden. Erschwerend kommt hinzu, dass auch im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zahlreiche Regelungen und Ausnahmen enthalten sind, die sich im Einzelfall auf die Abstandsflächen auswirken und dazu führen, dass Verstöße ausnahmsweise zulässig sind. Teils regeln sie sogar, dass ohne Abstandsflächen gebaut werden muss. Aufgrund der vielfältigen Rechtsgrundlagen, ihrer Wechselbeziehungen sowie des vorgenannten Regel-und-Ausnahme-Verhältnisses ist die Materie des Abstandsflächenrechts sehr komplex und nur für Experten zu durchschauen. Selbst die Bauaufsichtsbehörden kommen nicht immer zu fehlerfreien Bewertungen der Rechtslage, wie die Praxis zeigt.
Häufige Probleme im Zusammenhang mit Abstandsflächen
Vor diesem Hintergrund sind Abstandsflächen in der Praxis eine der häufigsten Ursachen für Probleme im Bereich des öffentlichen Baurechts. Oft wird der Bauantrag des Bauherrn abgelehnt und damit die notwendige Baugenehmigung nicht erlassen, weil die zuständige Bauaufsichtsbehörde – regelmäßig zu unrecht – einen Abstandsflächenverstoß feststellt.
Nicht selten bestehen Abstandsflächenprobleme auch im Verhältnis zum Nachbarn: Oft rügt der Nachbar vermeintliche Abstandsflächenverstöße gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und erwirkt so deren Einschreiten. Im schlechtesten Fall erfolgt dann ein Baustopp.
Ebenso häufig kommt es auch vor, dass ein Bauvorhaben des Nachbarn die Abstandsflächen verletzt, hierdurch eigene geschützte Rechtsgüter betroffen sind und deshalb ein behördliches Einschreiten erzwungen werden muss. Derartige Beeinträchtigungen werden regelmäßig von Bauvorhaben des Nachbarn auf seinem Grundstück ausgelöst. Ist beispielsweise der neue Anbau überdimensioniert, liegen die eigenen Fenster oder die Sonnenterasse plötzlich fortwährend im Schatten. Genauso kann der neu errichtete Spielturm an der Grundstücksgrenze ein ungestörtes Sonnenbaden künftig unmöglich machen bzw. der neue Unterstand für Mülltonnen, Carport oder Geräteschuppen, der an der Grenze errichtet wurde, die schöne Aussicht beeinträchtigen und schlimmstenfalls zu Geruchsimmissionen führen.
Rechtschutz bei Abstandsflächenverstößen
Um es kurz zu machen: Oft werden durch Bauvorhaben die Abstandsflächen verletzt, wenn ohne Grenzabstand gebaut wird, obwohl kein Ausnahmetatbestand eingreift. Nun stellt sich die Frage, ob Abwehrrechte gegen diese Beeinträchtigungen bestehen. Dies mit einem eindeutigen „Jein!“ zu beantworten. Wie immer, kommt es hier auf den Einzelfall an.
Zu berücksichtigen ist zunächst, dass hier unterschiedliche Gesetzesgrundlagen einschlägig sind, die sich oft gegenseitig ausschließen. Der im Internet nach Rat suchende Laie wir schnell auf die Regelungen des Nachbargesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW) und den dortigen § 1 Abs. 1 NachbG NRW stoßen. Aber Vorsicht! ‑ Dieser ist nur in den seltensten Fällen einschlägig! Fast immer wird er durch die Regelungen des öffentlichen Baurechts verdrängt. Das folgt aus § 2 NachbG NRW.
Vor diesem Hintergrund ist der Rechtschutz meistens also nicht im Zivilrecht, sondern im öffentlichen Recht, genauer gesagt: im öffentlichen Baurecht zu suchen. Wie bereits dargelegt wurde, beinhaltet § 6 BauO NRW eine Vielzahl von Regeln und Ausnahmen, was die Einhaltung von Abstandsflächen betrifft. Daneben sind jedoch auch weitere bauplanungsrechtliche Regelungen, insbesondere des Baugesetzbuches (BauGB) oder anderer Gesetze relevant. Mit anderen Worten: Aufgrund der Komplexität der Rechtsmaterie dürfte ein Laie schnell den Überblick verlieren.
Dennoch: In vielen Fällen ist es möglich, Abstandsflächenverstöße des Nachbarn zu unterbinden oder nachbarschaftsverträgliche Einigungen herbeizuführen, wenn die richtige Rechtsgrundlage verwendet wird.
Unsere Leistungen für Sie
Unsere Leistungen für Sie sind vielfältig und von der Perspektive abhängig:
Abstandsflächenprobleme des Bauherrn
Wenn Sie als Bauherr ein Bauwerk errichten wollen, prüfen wir, ob die Abstandsflächen eingehalten werden, insbesondere, ob Ausnahmeregelungen einschlägig sind. Wir begleiten Sie in allen Phasen des Baugenehmigungsverfahrens. Hierbei kooperieren wir mit dem federführenden Architekten. Sollte es im – ggf. erforderlichen – Baugenehmigungsverfahren zu Problemen, insbesondere zu rechtlichen Bedenken der Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich der Abstandsflächen kommen, werden wir zu diesen individuell und problemorientiert Stellung nehmen. Das gilt auch, wenn die Bauaufsichtsbehörde erwägt, den Bauantrag abzulehnen und um eine entsprechende Stellungnahme bittet. Sollte der Bauantrag dann doch abgelehnt werden, prüfen wir die Erfolgsaussichten einer Verpflichtungsklage, die auf den Erlass der beantragten Baugenehmigung gerichtet ist, und reichen sie bei dem zuständigen Verwaltungsgericht ein, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können.
Abstandsflächenverstöße durch den Nachbarn
Sollten Sie durch einen Abstandsflächenverstoß Ihres Nachbarn beeinträchtigt sein, werden wir Sie außergerichtlich und notfalls gerichtlich bei der Durchsetzung Ihrer Abwehransprüche unterstützen. Wie immer liegt auch hier der Fokus auf einer außergerichtlichen Problemlösung. Nur wenn diese nicht zielführend sein sollte, vertreten wir Sie auch gerichtlich.
Wir bieten eine hohe Expertise
Das öffentliche und das private Baurecht sowie das private Nachbarrecht gehören zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über langjährige Erfahrungen und eine große Expertise. Hierdurch können wir die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Baugenehmigungen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.
Kontaktieren Sie uns und wir verabreden gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen.
