Baugenehmigung

Die Baugenehmigung gemäß § 75 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)  ist der Dreh- und Angelpunkt im öffentlichen Baurecht. Dies gilt insbesondere für den Bauherrn eines Bauvorhabens oder dessen Nachbarn. Denn es handelt sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt mit drittbelastender Wirkung. Sie begünstigt nämlich den Bauherrn, kann aber unter Umständen den Nachbarn belasten, wenn sie drittschützende Rechte verletzt.

§ 75 BauO NRW
Baugenehmigung und Baubeginn

(1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform; sie braucht nicht begründet zu werden. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zuzustellen.

(2) Die Baugenehmigung gilt auch für und gegen die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger der Bauherrin oder des Bauherrn.

(3) Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt.

(4) Die Bauaufsichtsbehörde hat die Gemeinde von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheides, einer Zustimmung oder einer Abweichung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheides ist beizufügen.

(5) Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden.

(6) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Baugenehmigungen und Bauvorlagen müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen.

(7) Die Bauherrin oder der Bauherr oder die Bauleiterin oder der Bauleiter hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 63 Abs. 1 mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich anzuzeigen. Die Bauaufsichtsbehörde unterrichtet das Staatliche Amt für Arbeitsschutz und das Staatliche Umweltamt, soweit es im Baugenehmigungsverfahren beteiligt wurde.

Notwendigkeit einer Baugenehmigung

Grundsätzlich darf eine bauliche Anlage erst dann errichtet, baulich geändert oder abgerissen werden, wenn eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Dies gilt regelmäßig selbst für Nutzungsänderungen, bei denen keine oder nur geringfügige Eingriffen in oder Änderungen der Bausubstanz erfolgen.

Von diesem Grundsatz sieht das Gesetz jedoch zahlreiche Ausnahmen vor. Das bedeutet also, dass ein Bauvorhaben unter Umständen „genehmigungsfrei“ ist.  Deshalb wird zwischen „genehmigungspflichtigen“ und „nicht genehmigungspflichtigen“ bzw. „genehmigungsfreien“ Bauvorhaben unterschieden.

In welche Kategorie das Bauvorhaben im jeweiligen Einzelfall – beispielsweise bei Ihnen – fällt, lässt sich meist erst durch eine umfassende juristische Prüfung beantworten.

Wirkung der Baugenehmigung

Wird eine Baugenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erlassen, so sind zahlreiche Rechtsfolgen hieran geknüpft: Die wohl wichtigste Wirkung für den Bauherrn ist, dass er ab deren Zugang mit der Bauausführung beginnen darf.

Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass ein sogenannter „Schwarzbau“ vorliegt, wenn eine bauliche Anlage errichtet, geändert, abgerissen oder anderweitig genutzt wird und dies zuvor nicht von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt wurde, also keine Baugenehmigung erlassen wurde, obwohl dies nach den gesetzlichen Vorschriften erforderlich wäre.

Anspruch auf Erteilung

Grundsätzlich hat jeder Bauherr nach Art. 14 Abs. 1 GG das Recht, im Rahmen der Inhaltsbestimmungen des Eigentums, die durch die geltenden Gesetze vorgegeben wird, sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen. Dies wir als Baufreiheit bezeichnet. Um jedoch Gefahren zu vermeiden und das Bauen zu ordnen, hat der Gesetzgeber für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung ein präventives Verbot erteilt, bis durch die Bauaufsichtsbehörde die Bebauung, Veränderung oder Nutzungsänderung gestattet worden ist. Es handelt sich also um ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Daraus folgt aber auch, dass die Bauaufsichtsbehörde die beantragte Baugenehmigung erteilen muss, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen.

Abgrenzung: Vorbescheid und Teilbaugenehmigung

Abzugrenzen sind der Vorbescheid gemäß § 71 BauO NRW sowie die Teilbaugenehmigung gemäß § 76 BauO NRW.

Bei dem Vorbescheid wird auf Antrag, häufig als Bauvoranfrage bezeichnet, über einzelne baurechtliche Fragen des Bauvorhabens entschieden. Vor dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bietet sich eine Bauvoranfrage an, wenn beispielsweise Zweifel im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestehen. So kann Klarheit geschaffen werden, ohne dass das komplette Baugenehmigungsverfahren durchlaufen werden müsste. Dies spart Zeit und Kosten. Zudem ist dies aus rechtstaktischen Gründen vorzugswürdig, um eine Ablehnung der Baugenehmigung zu verhindern.

Durch die Teilbaugenehmigung  können einzelne Arbeiten, Bauteile oder Bauabschnitte bereits vorab genehmigt werden.

Häufige Probleme in der Praxis

Obwohl der Bauherr regelmäßig auf die Baugenehmigung angewiesen ist, gibt es in der Praxis häufig zahlreiche Probleme:

  • So dauert das Baugenehmigungsverfahren häufig sehr lang, da die zuständigen Bauaufsichtsbehörden unterbesetzt und überarbeitet sind.
  • Regelmäßig haben die Bauaufsichtsbehörden im Baugenehmigungsverfahren Einwände und Bedenken gegen Bauanträge, die rechtlich unberechtigt sind. Dies führt zu erheblichen Verzögerungen und im schlechtesten Fall zu einer Ablehnung des Bauantrags und somit auch der Baugenehmigung.
  • Oft wird eine Baugenehmigung nur in abgeänderter Form erlassen. Die Änderungen sind jedoch vom Bauherrn nicht umsetzbar oder gewünscht. Häufig liegen hier Rechtsfehler seitens der Bauaufsichtsbehörde vor.
  • Die Baugenehmigung wurde erlassen, aber ein Nachbar hat eine Klage gegen sie eingereicht und begehrt einstweiligen Rechtschutz.

Unsere Leistungen für Sie

Wir begleiten Sie in allen Phasen des Baugenehmigungsverfahrens. Gerne prüfen wir für Sie schon vorab, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Hierbei kooperieren wir mit dem federführenden Architekten. Sollte es im Baugenehmigungsverfahren zu Problemen, insbesondere zu rechtlichen Bedenken der Bauaufsichtsbehörde kommen, werden wir zu diesen individuell und problemorientiert Stellung nehmen. Das gilt auch, wenn sich Nachbarn durch Ihr Bauvorhaben gestört fühlen sollten. Sollte sich dennoch eine Nachbarklage nicht im Vorfeld verhindern lassen, werden wir Sie auch vor dem Verwaltungsgericht unterstützen, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können. Das gilt auch, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung ablehnen möchte. Wir prüfen dann die Erfolgsaussichten einer Verpflichtungsklage, die auf den Erlass der beantragten Baugenehmigung gerichtet ist, und reichen sie bei dem zuständigen Verwaltungsgericht ein.

Das öffentliche und das private Baurecht gehören zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über eine langjährige Erfahrung und große Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Baugenehmigungen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Kontaktieren Sie uns und wir verabreden gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen.

 

 

 

 

 

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Gerd Fest

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht + Verwaltungsrecht

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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