Baugenehmigung

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Die Baugenehmigung gemäß § 74 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)  ist der Dreh- und Angelpunkt im öffentlichen Baurecht. Dies gilt insbesondere für den Bauherrn eines Bauvorhabens oder dessen Nachbarn. Denn es handelt sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt mit drittbelastender Wirkung. Sie begünstigt nämlich den Bauherrn, kann aber unter Umständen den Nachbarn belasten, wenn sie drittschützende Rechte verletzt.

§ 74 BauO NRW
Baugenehmigung, Baubeginn

(1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

(2) Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform. Sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und der Nachbar nicht nach § 72 Absatz 2 zugestimmt hat. Eine Ausfertigung der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist der Antragstellerin oder dem Antragsteller mit der Baugenehmigung zuzustellen.

(3) Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Sie lässt aufgrund anderer Vorschriften bestehende Verpflichtungen zum Einholen von Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnissen und Zustimmungen oder zum Erstatten von Anzeigen unberührt.

(4) Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.

(5) Die Bauherrin oder der Bauherr und die späteren Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Baugenehmigung einschließlich der Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von Sachverständigen aufzubewahren. Diese Unterlagen sind an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Die Bauaufsichtsbehörde hat die Bauvorlagen einer baulichen Anlage so lange aufzubewahren, wie diese besteht. Bei Archivierung in elektronischer Form muss gewährleistet sein, dass die Unterlagen nicht nachträglich verändert werden können.

(6) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme und dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, einer Abweichung, einer Ausnahme oder einer Befreiung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids ist beizufügen.

(7) Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden.

(8) Vor Baubeginn muss die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abgesteckt sein. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen; diese können auch durch eine elektronische Form ersetzt werden. § 70 Absatz 1 Satz 2 gilt entsprechend.

(9) Die Bauherrin oder der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Absatz 1 und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnsanzeige). Die Bauaufsichtsbehörde unterrichtet die untere Immissionsschutzbehörde sowie die untere Naturschutzbehörde, soweit sie im Baugenehmigungsverfahren beteiligt wurden.

Baugenehmigung – regelmäßig notwendig!

Grundsätzlich darf eine bauliche Anlage erst dann errichtet, baulich geändert oder abgerissen werden, wenn eine entsprechende Baugenehmigung vorliegt. Dies gilt regelmäßig selbst für Nutzungsänderungen, bei denen keine oder nur geringfügige Eingriffen in oder Änderungen der Bausubstanz erfolgen.

Von diesem Grundsatz sieht das Gesetz jedoch zahlreiche Ausnahmen vor. Das bedeutet also, dass ein Bauvorhaben unter Umständen genehmigungsfrei ist.  Deshalb wird zwischen „genehmigungspflichtigen“ und „nicht genehmigungspflichtigen“ bzw. „genehmigungsfreien“ Bauvorhaben unterschieden.

In welche Kategorie das Bauvorhaben im jeweiligen Einzelfall fällt, lässt sich meist erst durch eine umfassende juristische Prüfung beantworten.

Wirkung der Baugenehmigung

Wird eine Baugenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt, so sind zahlreiche Rechtsfolgen hieran geknüpft: Die wohl wichtigste Wirkung für den Bauherrn ist, dass er ab deren Zugang mit der Bauausführung beginnen darf.

Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass ein sogenannter „Schwarzbau“ vorliegt, wenn eine bauliche Anlage errichtet, geändert, abgerissen oder anderweitig genutzt wird und dies zuvor nicht von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt wurde, also keine Baugenehmigung erlassen wurde, obwohl dies nach den gesetzlichen Vorschriften erforderlich wäre.

Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung

Grundsätzlich hat jeder Bauherr nach Art. 14 Abs. 1 GG das Recht, im Rahmen der Inhaltsbestimmungen des Eigentums, die durch die geltenden Gesetze vorgegeben wird, sein Grundstück zu bebauen, zu verändern und zu nutzen. Dies wir als Baufreiheit bezeichnet. Um jedoch Gefahren zu vermeiden und das Bauen zu ordnen, hat der Gesetzgeber für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung ein präventives Verbot erteilt, bis durch die Bauaufsichtsbehörde die Bebauung, Veränderung oder Nutzungsänderung gestattet worden ist. Es handelt sich also um ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Daraus folgt aber auch, dass die Bauaufsichtsbehörde die beantragte Baugenehmigung erteilen muss, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen.

Abgrenzung: Vorbescheid und Teilbaugenehmigung

Abzugrenzen sind der Vorbescheid gemäß § 77 BauO NRW sowie die Teilbaugenehmigung gemäß § 76 BauO NRW.

Bei dem Vorbescheid wird auf Antrag, häufig als Bauvoranfrage bezeichnet, über einzelne baurechtliche Fragen des Bauvorhabens entschieden. Vor dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bietet sich eine Bauvoranfrage an, wenn beispielsweise Zweifel im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestehen. So kann Klarheit geschaffen werden, ohne dass das komplette Baugenehmigungsverfahren durchlaufen werden müsste. Dies spart Zeit und Kosten. Zudem ist dies aus rechtstaktischen Gründen vorzugswürdig, um eine Ablehnung der Baugenehmigung zu verhindern.

Durch die Teilbaugenehmigung  können einzelne Arbeiten, Bauteile oder Bauabschnitte bereits vorab genehmigt werden.

Häufige Probleme in der Praxis

Obwohl der Bauherr regelmäßig auf die Baugenehmigung angewiesen ist, gibt es in der Praxis häufig zahlreiche Probleme:

  • So dauert das Baugenehmigungsverfahren häufig sehr lang, da die zuständigen Bauaufsichtsbehörden unterbesetzt und überarbeitet sind.
  • Regelmäßig haben die Bauaufsichtsbehörden im Baugenehmigungsverfahren Einwände und Bedenken gegen Bauanträge, die rechtlich unberechtigt sind. Dies führt zu erheblichen Verzögerungen und im schlechtesten Fall zu einer Ablehnung des Bauantrags und somit auch der Baugenehmigung.
  • Oft wird eine Baugenehmigung nur in abgeänderter Form erlassen. Die Änderungen sind jedoch vom Bauherrn nicht umsetzbar oder gewünscht. Häufig liegen hier Rechtsfehler seitens der Bauaufsichtsbehörde vor.
  • Die Baugenehmigung wurde erlassen, aber ein Nachbar hat eine Klage gegen sie eingereicht und begehrt einstweiligen Rechtschutz.

Unsere Leistungen für Sie

Wir begleiten Sie in allen Phasen des Baugenehmigungsverfahrens.

Unterstützung vor Antragseinreichung

Deshalb prüfen wir für Sie schon vorab, also bevor ein Bauantrag eingereicht wird, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist bzw. welche Unterlagen vorgelegt werden müssen. Um dies Ziel kurzfristig und interessengerecht zu erreichen, kooperieren wir hierbei auf Wunsch eng mit dem federführenden Architekten.

Unterstützung im Genehmigungsverfahren

Sollte es im Baugenehmigungsverfahren zu Problemen, insbesondere zu rechtlichen Bedenken der Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich des Bauantrags kommen, werden wir zu diesen individuell und problemorientiert Stellung nehmen. Das gilt auch nicht nur dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde erwägt, den Bauantrag abzulehnen und um eine entsprechende Stellungnahme bittet, sondern auch dann, wenn sich Nachbarn durch Ihr Bauvorhaben gestört fühlen sollten und deshalb frühzeitig Bedenken äußern oder Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung ankündigen.

Rechtsschutz

Sollte der Bauantrag abgelehnt werden, prüfen wir die Erfolgsaussichten einer Verpflichtungsklage, die auf den Erlass der beantragten Baugenehmigung gerichtet ist, und reichen sie bei dem zuständigen Verwaltungsgericht ein, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können. Das gilt auch dann, wenn die Baugenehmigung zwar Erteilt, aber mit ungewünschten Auflagen versehen worden ist.

Sollte sich eine Nachbarklage gegen eine erteilte Baugenehmigung richten, werden wir Sie auch vor dem Verwaltungsgericht unterstützen, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können.

Wir sind Ihre Spezialisten

Das öffentliche und das private Baurecht gehören zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über eine langjährige Erfahrung und große Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Baugenehmigungen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Kontaktieren Sie uns und wir verabreden gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen. Bei uns sind kostenlose Parkmöglichkeiten vorhanden. 

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