Bebauungsplan

Bei einem Bebauungsplan gemäß § 8 Baugesetzbuch (BauGB) handelt es ich um eine Satzung, die von der Gemeinde erlassen wird. Dem geht ein Planaufstellungsverfahren vor. In ihm wird geregelt, welche baulichen Nutzungen auf dem beplanten Teil der Gemeindefläche zulässig sind. Es handelt sich bei ihm somit, zusammen mit dem Flächennutzungsplan, um einen Bauleitplan. Der Bebauungsplan konkretisiert die Inhalte des Flächennutzungsplans. Er enthält also eine detailliertere und vor allem rechtsverbindliche Planung.

Bei den Regelungen über den Bebauungsplan handelt es sich um sogenanntes Planungs- oder Städtebaurecht. Hierbei handelt es sich um eine Untermaterie des öffentlichen Baurechts. Dieses wiederum ist dem Verwaltungsrecht zuzuordnen.

§ 8 BauGB
Zweck des Bebauungsplans

(1) Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug dieses Gesetzbuchs erforderliche Maßnahmen.

(2) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Ein Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich, wenn der Bebauungsplan ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen.

(3) Mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann gleichzeitig auch der Flächennutzungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt werden (Parallelverfahren). Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

(4) Ein Bebauungsplan kann aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird (vorzeitiger Bebauungsplan).Gilt bei Gebiets- oder Bestandsänderungen von Gemeinden oder anderen Veränderungen der Zuständigkeit für die Aufstellung von Flächennutzungsplänen ein Flächennutzungsplan fort, kann ein vorzeitiger Bebauungsplan auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan ergänzt oder geändert ist.

Zweck des Bebauungsplans

Aufgrund des verfassungsrechtlich gewährleisteten Selbstverwaltungsrechts hat die Gemeinden die Planungshoheit für das Gemeindegebiet. Die Befugnisse sind im Baugesetzbuch geregelt. Das sogenannte Planungs- bzw. Städtebaurecht und somit auch der Bebauungsplan haben gemäß § 1 Abs. 1 BauGB den Zweck, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Um dies zu gewährleisten, sind Bauleitpläne von der Gemeinde aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Erforderlich ist dies insbesondere dann, wenn Spannungen, beispielsweise durch Interessenskonflikte, zu befürchten sind, sich vorhandene Spannungen häufen oder eine städtebaulich unerwünschte oder negative Tendenz zu beobachten oder zu erwarten ist.

Um dies zu verhindern, sind die Bauleitpläne, also des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans, die gesetzlich vorgesehenen und bereitgestellten Instrumente. Sie können die Entwicklung in bestimmte Bahnen lenken oder halten. Dabei ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan, dem vorbereitenden Bauleitplan für das gesamte Gemeindegebiet, zu entwickeln. Der Bebauungsplan beinhaltet also konkreter Festsetzungen als der Flächennutzungsplan.

Wirkung des Bebauungsplans

Aufgrund seiner bauleitenden Funktion hat ein Bebauungsplan erhebliche Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird nämlich geprüft, ob das Bauvorhaben, das sich aus dem Bauantrag ergibt, mit dem Bebauungsplan vereinbar ist. Nur wenn das Ergebnis dieser Prüfung positiv ist, werden die weiteren Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung geprüft.

Sollte die Bauaufsichtsbehörde aber zu dem Ergbnis gelangen, dass das Bauvorhaben nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt, dann wird der Bauauntrag abgelehnt. Problematisch ist jedoch in der Praxis, dass die Bauaufsichtsbehören hier regelmäßig fehlerhaft arbeiten und deshalb eine Baugenehmigung ablehnen, obwohl der Bebauungsplan dem Bauvorhaben tatsächlich nicht entgegensteht.

Regelmäßig können diese Fehler im Rahmen des Anhörungsverfahrens mit unserer Unterstützung beseitigt werden, so dass doch noch die Baugenehmigung erlassen wird. Bleibt die Bauaufsichtsbehörde aber uneinsichtig, bleibt nur noch die Möglichkeit, vor dem Verwaltungsgericht die Erteilung der Baugenehmung zu erstreiten. Auch hierbei unterstützen wir Sie gerne.

Bebauungsplan erforderlich, aber nicht vorhanden – was nun?

Grundsätzlich ist die Gemeinde gemäß § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB dazu verpflichtet, Bebauungspläne aufzustellen, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“ Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Hier sind nämlich viele unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Beispielsweise muss die Entwicklung der Bevölkerung und damit verbunden auch der Bedarf an Wohnraum berücksichtigt werden. Genauso wichtig ist es aber auch, dass eine infrastrukturelle Erschließung möglich ist. Aber auch weitere soziale und umweltpolitische Aspekte sind zu berücksichtigen. Vereinfacht gesagt muss die Gemeinde alles berücksichtigen, was mit der Schaffung eines neuen Baugebiets verbunden ist. Also alle Auswirkungen auf Nachbarn, die Natur und die Bewohner selbst. Aufgrund dessen ist die Ausarbeitung und Aufstellung eines Bebauungsplans sehr aufwendig und teuer für die Gemeinde. Das Planaufstellungsverfahren zieht sich regelmäßig über viele Monate oder sogar Jahre hin.

§ 1 BauGB
Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch;ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) […]

Gleichzeitig – und dies ist kurios – besteht aber gemäß § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB kein Anspruch darauf, dass die Gemeinde ihrer Verpflichtung auch nachkommt. Dies hat angesichts der Kosten und Dauer eines Planaufstellungsverfahrens in der Praxis oft zur Folge, dass die Gemeinden ihrer Pflicht, die Bebauung auf dem Gemeindegebiet durch Bauleitpläne zu ordnen und zu steuern, nicht nachkommen. Häufig liegt dies auch an fehlenden personellen Ressourcen. Gleichzeitig haben die bauwilligen Grundstückseigentümer oder Grundstückskaufinteressenten keine juristische Möglichkeit, die Gemeinde hierzu zu zwingen.

In der Praxis führt zwar auch regelmäßig ein Dialog mit der Gemeinde zu gewünschten Ergebnissen. Sicher ist dies aber nicht.

Als Alternative dazu besteht die Möglichkeit, der Gemeinde gegenüber den Erlass eines sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzuregen. Die Besonderheit ist, dass hier die zeit- und kostenintensivsten Verfahrensschritte von dem sogenannten Vorhabenträger finanziert und durchgeführt werden. Er entwickelt also inhaltlich den Bebauungsplan. Dieser wird dann von der Gemeinde im Planaufstellungsverfahren erlassen. Da die Gemeinde finanzielle und personelle Ressourcen spart, gleichzeitig aber ihre Pflicht zur Ordnung der Bebauung nachkommt und die Gemeinde regelmäßig profitiert, trifft man hier in der Praxis selten auf Widerstand.

Rechtsschutz bei einem vorhandenen Bebauungsplan

Manchmal kann es aber auch notwendig sein, gegen den Bebauungsplan selbt vorgehen zu müssen, wenn dieser rechtsfehlerhaft ist und die betroffenen Grundstückseigentümer oder Nachbarn benachteiligt. Dies kommt häufiger vor, als man erwarten sollte.

Ursächlich hierfür ist, dass die Materie des öffentlichen Baurechts, insbesondere des Bauplanungs- bzw. Städtebaurechts, sehr komplex und undurchsichtig ist. In der Praxis zeigt sich, dass die Gemeinden zunehmend ein Problem damit haben, materiell-rechtlich, also inhaltlich, fehlerfreie Bebauungspläne zu erarbeiten. Denn neben den einschlägigen gesetzlichen Regelungen, die sich regelmäßig ändern, ist vor allem auch die Rechtsprechung zu berücksichtigen. Stets auf dem aktuellen Stand zu sein, ist für die Gemeindennahezu unmöglich und überfordert selbsr viele Juristen.

Ein Bebauungsplan kann grundsätzlich auf zwei Arten angegriffen bzw. einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden:

Inzidente Prüfung

Eine sogenannte „inzidente“ Überprüfung des Bebauungsplan erfolgt beispielsweise im Rahmen einer Drittanfechtungsklage gemäß § 41 Abs. 1, 1. Alt. VwGO, die gegen eine Baugenehmigung eines Nachbarn gerichtlich. Dies wird auch als Inzidentkontrolle bezeichnet. Dabei kann dessen teilweise oder vollständige Nichtigkeit festgestellt werden.

Normenkontrollverfahren

Ein Bebauungsplan kann, weil es sich um eine Satzung handelt, zudem im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens gemäß § 47 VwGO vor dem zuständigen Oberverwaltungsgericht überprüft werden.

Unsere Leistungen für Sie

Das öffentliche Baurecht, somit auch das Bauplanungsrecht, gehört zu unseren Kernkompetenzen. Je nach Ihrer Interessenlage beraten und unterstützen wir Sie gerne:

Bauherr

Wir begleiten Sie in allen Phasen des Baugenehmigungsverfahrens. Gerne prüfen wir für Sie schon vorab, ob ein Bebauungsplan vorliegt und er dem Bauvorhaben entgegenstehen könnte. Hierbei kooperieren wir mit dem federführenden Architekten. Sollte es im Baugenehmigungsverfahren zu Problemen, insbesondere zu rechtlichen Bedenken der Bauaufsichtsbehörde kommen, werden wir zu diesen individuell und problemorientiert Stellung nehmen. Das gilt auch, wenn sich Nachbarn durch Ihr Bauvorhaben gestört fühlen sollten. Sollte sich dennoch eine Nachbarklage nicht im Vorfeld verhindern lassen, werden wir Sie auch vor dem Verwaltungsgericht unterstützen, damit Sie Ihr Bauvorhaben realisieren können. Das gilt auch, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung ablehnen möchte. Wir prüfen dann die Erfolgsaussichten einer Verpflichtungsklage, die auf den Erlass der beantragten Baugenehmigung gerichtet ist, und reichen sie bei dem zuständigen Verwaltungsgericht ein.

Das öffentliche und das private Baurecht gehören zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über eine langjährige Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Baugenehmigungen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Nachbar

Oft fühlen sich Nachbarn durch geplante Bauvorhaben auf den Nachbargrundstücken gestört. Regelmäßig auch zu recht. Denn es kommt nicht selten vor, dass erteilte Baugenehmigungen rechtswidrig sind, beispielsweise weil sie gegen den vorhandenen Bebauungsplan verstoßen. Doch selbst wenn der Bebauungsplan selbst fehlerhaft ist, werden Sie als Nachbar gezwungen zu handeln. Wenn Sie nämlich nicht frühzeitig im Rahmen der Bürgerbeteiligung gegen den Bebauungsplan vorgehen, werden Ihre Einwände nicht mehr vor Gericht gehört.

Fühlen Sie sich als Nachbar also durch ein Bauvorhaben oder eine (gewerbliche) Nutzung in Ihren Interessen und Rechtsgütern verletzt, stehen wir Ihnen gerne mit einer individuellen und interessenorientierten Rechtsberatung zur Seite. Unser Beratungsspektrum umfasst die Prüfung etwaiger Rechtsschutzmöglichkeiten, insbesondere durch Einsichtnahme in die Bauakten, sowie eine interessengerechte Beurteilung der Risiken. Darüber hinaus vertreten wir Sie nach außen gegenüber der Behörde und den Nachbarn. Forciert werden außergerichtliche Einigungen, um ein schnelles Ergebnis zu erzielen. Notfalls leiten wir aber auch gerichtliche Schritte gegen das Bauvorhaben ein.

Kontaktieren Sie uns und wir vereinbaren gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen. Bei uns sind kostenlose Parkmöglichkeiten vorhanden.

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Gerd Fest

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht + Verwaltungsrecht

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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