Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Als vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 Abs. 1 BauGB wird ein „normaler“ Bebauungsplan bezeichnet, der nicht durch die Gemeinde, sondern von einem sogenannten Vorhabenträger, häufig einem Investor, erstellt wird. Hierfür muss der Vorhabenträger mit der zuständigen Gemeinde die erforderlichen Vorhaben und Erschließungsmaßnahmen abstimmen, die dann in dem sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan festgeschrieben werden. An diesem orientiert sich dann der spätere vorhabenbezogener Bebauungsplan. Dies hat zur Folge, dass die Festsetzungen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wesentlich konkreter sind als die eines „normalen“ Bebauungsplans. Der Vorhabenträger legt in der Regel auch einen erste Entwurf des geplanten Bauvorhabens vor.

Der Vorhabenträger muss in der Lage und dazu bereit sein, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Regelfall innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und darüber hinaus die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Hierzu verpflichtete er sich durch einen Durchführungsvertrag gegenüber der Gemeinde.

Gerade die Kostenübernahme durch den Vorhabenträger ist ein wesentlicher Grund dafür, dass sich der vorhabenbezogener Bebauungsplan zunehmender Beliebtheit bei den Gemeinden erfreut. Ursächlich ist, dass die Gemeinden in Zeiten chronisch leerer Gemeindekassen die im Regelfall kostenintensiven Planaufstellungsverfahren nicht mehr selbst finanzieren können oder wollen.

§ 12 BauGB
Vorhaben- und Erschließungsplan

(1) Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag). Die Begründung des Planentwurfs hat die nach § 2a erforderlichen Angaben zu enthalten. Für die grenzüberschreitende Beteiligung ist eine Übersetzung der Angaben vorzulegen, soweit dies nach den Vorschriften des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig ist. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach Satz 1 gelten ergänzend die Absätze 2 bis 6.

(2) Die Gemeinde hat auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Auf Antrag des Vorhabenträgers oder sofern die Gemeinde es nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für erforderlich hält, informiert die Gemeinde diesen über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 unter Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1.

(3) […]

Sobald der vorhabenbezogene Bebauungsplan erstellt wurde, durchläuft er das „normale“ Planaufstellungsverfahren der Gemeinde. Insbesondere werden regelmäßig die Öffentlichkeit sowie sonstige Behörden und Träger öffentlicher Belange gehört, soweit hiervon nicht ausnahmsweise im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB oder bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB verzichtet werden kann. Kann auf die Beteiligung verzichtet werden oder ist sie nur in einem reduzierten Maße erforderlich, führt dies im Sinne des Vorhabenträgers zu einer erheblichen Kostenreduzierung und Beschleunigung des Planaufstellungsverfahrens.

Schließlich wird dann auch der vorhabenbezogener Bebauungsplan als Satzung von der Gemeinde erlassen und erlangt somit Wirksamkeit.

Vorteile für Investoren als Vorhabenträger

Die Vorteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplans für Investoren liegen auf der Hand: regelmäßig scheitern Bauvorhaben daran, dass sie sich nicht in die bereits vorhandene Bebauung in einem unbebauten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB einfügen. Hier wäre es also erforderlich, dass ein Bebauungsplan erlassen wird. Da die Gemeinden jedoch regelmäßig die Kosten und Mühen eines Planaufstellungsverfahrens scheuen, ist der vorhabenbezogener Bebauungsplan die einzige Möglichkeit, das geplante Bauvorhaben doch noch legalisieren und realisieren zu können.

Ein weiterer Vorteil ist, dass der Investor die Verfahrensdauer für die Planaufstellung  durch seine Verantwortung und Mitwirkung meist deutlich reduzieren kann.

Die Kosten des Investors für das Planaufstellungsverfahren sind im Verhältnis zu den wirtschaftlichen Vorteilen, die mit den meisten Projekten und Bauvorhaben verbunden sind, regelmäßig gering, so dass sie auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll investiert sind.

Nachteile für Nachbarn und Rechtsschutz

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan hat jedoch nicht nur Vorteile. Ebenso wie bei einem „normalen“ Bebauungsplan können auch erhebliche Nachteile entstehen. Insbesondere Anwohner und Nachbarn fühlen sich regelmäßig durch das geplante Bauvorhaben – meist auch zu Recht – in ihren drittschützenden Rechten verletzt.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Vorhabenträger naturgemäß sein Augenmerk in erster Linie auf seine Interessen und nicht die der Anwohner und Nachbarn richten wird. Hier besteht regelmäßig die Gefahr, dass die schützenswerten Interessen der Anwohner und Nachbarn zu kurz kommen. Die Gemeinden sind hier regelmäßig zu unkritisch, da sie oft unreflektiert die Planung des Vorhabenträgers übernehmen, um hierdurch mutmaßlich Kosten und Aufwand zu sparen.

Hier ist es für die Anwohner und Nachbarn wichtig, frühzeitig im Planaufstellungsverfahren ihre Bedenken gegenüber der Gemeinde zu äußern und notfalls um Rechtsschutz zu ersuchen. Der Vorhabenträger legt in der Regel eine erste Entwurf des geplanten Bauvorhabens vor, so dass man einen Eindruck erhält wie dies aussieht und kommt mit einem in allen wesentlichen Punkten bereits fertigen Entwurf. Dies ermöglicht eine rechtliche Überprüfung bereits ein einem frühen Stadium des Planaufstellungsverfahrens. Dann besteht die realistische Möglichkeit, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu verhindern oder zumindest interessenverträgliche Änderungen durchzusetzen.

Bei einem vorhabenbezogener Bebauungsplan sind grundsätzlich die gleichen Rechtsschutzmöglichkeiten vorhanden wie bei einem „normalen“ Bebauungsplan. So kann der vorhabenbezogenen Bebauungsplan regelmäßig inzident im Rahmen einer Drittanfechtungsklage oder isoliert im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens auf seine Rechtmäßigkeit hin überprüft werden.

Unsere Leistung für Sie

Das öffentliche und das private Baurecht gehören zu unseren Kernkompetenzen. Wir verfügen in diesen Bereichen über eine langjährige Erfahrung und große Expertise und ermöglichen es damit, die Interessen unserer Mandanten effizient und zielorientiert zu vertreten. Dies gilt ebenfalls für die Bereiche des Miet-, Immobilien- und Steuerrechts. Somit bieten wir in allen Bereichen, die im Zusammenhang mit Baugenehmigungen relevant sein könnten, eine umfassende Beratung aus einer Hand an. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Qualität, sondern auch auf die Effizienz der Beratung aus.

Zu vorhabenbezogenen Bebauungsplänen beraten wir sowohl Investoren und Vorhabenträger als auch Anwohner und Nachbarn:

Investoren und Vorhabenträger

Wir begleiten Sie in allen Phasen des Planaufstellungsverfahrens bis hin zum Erlass des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Unser Beratungsspektrum erfasst die Prüfung des geplanten Vorhabens im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Regelungen. Vorallem die Vorgaben des Bauplanungsrechts sind hier zu berücksichtigen. Hierbei berücksichtigen wir auch, ob der vorhabenbezogene Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB erlassen werden kann oder die erleichterten Voraussetzungen bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB vorliegen.

Ein besonderses Augenmerk richten wir hierbei auf die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf Anwohner und Nachbarn, um Interessenkollisionen bereits im Vorfeld zu verhindern oder zumindest zu minimieren. Häufig gelingt es auch, Vereinbarungen mit diesen herbeizuführen.

Gegenüber der Gemeinde unterstützen wir Sie bei den Verhandlungen und Abstimmungen des Vorhaben- und Erschließungsplans. Sollte die Gemeinde Bedenken haben, werden wir Ihnen helfen, diese auszuräumen oder Alternativlösungen zu finden.

So werden Ihre wirtschaftlichen Risiken kalkulierbar und darüber hinaus minimiert.

Anwohner und Nachbarn

Wir überprüfen für Sie den geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplan bzw. das diesem zugrundeliegende Vorhaben auf die Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Regelungen hin. Vorallem die Vorgaben des Bauplanungsrechts sind hier zu berücksichtigen. Ein besonderses Augenmerk richten wir hierbei auf die Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf Anwohner und Nachbarn, um Interessenkollisionen bereits im Vorfeld zu verhindern oder zumindest zu minimieren.

Wenn solche negativen Auswirkungen zu befürchten sind, unterstützen wir Sie dabei, die rechtlichen Bedenken bei der zuständigen Gemeinde einzureichen und – soweit möglich und erwünscht – Alternativen anzuregen. Dabei ist es sinnvoll, die Bedenken bereits zu einem frühen Verfahrensstadium vorzubringen.

Sollten diese Maßnahmen nicht erfolgreich sein, werden wir für Sie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Rahmen eines gerichtlichen Normenkontrollverfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht in Münster überprüfen lassen.

Kontaktieren Sie uns und wir vereinbaren gerne ein unverbindliches Erstberatungsgespräch mit Ihnen. Bei uns sind kostenlose Parkmöglichkeiten vorhanden.

Stefan Lamers

Rechtsanwalt

Jochen Hoffmann

Rechtsanwalt und Fachanwalt Miet-/ WEG-Recht + Bau-/Architektenrecht

Gerd Fest

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht + Verwaltungsrecht

Sven Schützler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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